探尋心晴雅苑成功密碼，為政府基層治理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，之一：實(shí)地考察

引子

心晴雅苑小區(qū)在業(yè)委會(huì)周主任的帶領(lǐng)下，歷經(jīng)多年深耕，從設(shè)施破敗、管理混亂的老舊小區(qū)，蛻變?yōu)橹卫硪?guī)范、環(huán)境優(yōu)美、鄰里和睦的標(biāo)桿社區(qū)。

心晴雅苑的華麗蝶變的治理范例，被納入《2025 中國(guó)超大特大城市治理十大案例》，成為西安城市治理的驕傲。盡管網(wǎng)上關(guān)于心晴雅苑小區(qū)的報(bào)道，已經(jīng)非常多，但百聞不如一見(jiàn)。

2025年12月22日-23日，“肖石客廳”幾位長(zhǎng)期深耕基層治理的群友，決定一探究竟，并受邀討論基層治理，為當(dāng)?shù)卣毮懿块T獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。受邀11人，因各種原因?qū)嵉?人。

學(xué)習(xí)交流研討活動(dòng)合影

筆者有事在身未能前往，擬根據(jù)交流錄音擬撰文三篇，分享“肖石客廳”群友參觀心晴雅苑、探尋其治理成功密碼、應(yīng)邀為基層治理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策活動(dòng)的交流成果。

以下文字， 根據(jù)參觀過(guò)程的相關(guān)介紹錄音內(nèi)容整理而成。

百聞不如一見(jiàn)，實(shí)地參觀心晴雅苑

小區(qū)曾面臨安防薄弱、設(shè)施老化等突出問(wèn)題：業(yè)委會(huì)成立初期，監(jiān)控系統(tǒng)僅剩余3 個(gè)攝像頭，小區(qū)大門損壞導(dǎo)致偷盜頻發(fā)，甚至出現(xiàn)軍級(jí)干部家中被盜的情況；水泵房積水嚴(yán)重、管道漏水，消防設(shè)施存在隱患，圍墻破損、墻面滲水、避雷網(wǎng)失效等問(wèn)題普遍存在，小區(qū)內(nèi)還雜亂生長(zhǎng)著 20 余棵女貞樹，違規(guī)建筑盤踞，環(huán)境臟亂。針對(duì)上述問(wèn)題，業(yè)委會(huì)決定推進(jìn)小區(qū)全方位的系統(tǒng)性改造提升。

心晴雅苑2011年-2018年應(yīng)屬家園保衛(wèi)戰(zhàn)為主的階段；2017-2018年后，才算真正進(jìn)入百?gòu)U待興的家園治理階段。

家園保衛(wèi)戰(zhàn)的故事，網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)非常多，反正圈內(nèi)已經(jīng)給周洪斌女士“西安一姐”尊稱了。有興趣的，可以看下面新聞報(bào)道，了解心晴雅苑如何和開發(fā)商和前期物業(yè)斗智斗勇的，都是教科書級(jí)的案例（微信閱讀方式，點(diǎn)擊下面鏈接可跳轉(zhuǎn)閱覽）。

紅色后代周洪斌：在西安的家園“保衛(wèi)戰(zhàn)”

西部財(cái)經(jīng)報(bào)道封面

迎難而上，舊貌換新

安防系統(tǒng)升級(jí)：將攝像頭增至65 個(gè)，實(shí)現(xiàn)無(wú)死角覆蓋，如今小區(qū)安全系數(shù)大幅提升，監(jiān)控系統(tǒng)專業(yè)性得到西安市刑警隊(duì)認(rèn)可（軍級(jí)干部家中被盜列為刑案，刑警查案過(guò)程，發(fā)現(xiàn)監(jiān)控布局無(wú)死角，為破案提供了有利條件）。

水泵房改造：通過(guò)與水泵廠協(xié)商，免費(fèi)獲得一用一備兩臺(tái)節(jié)能泵，由前物業(yè)承擔(dān)控制柜損失，僅投入3000 余元購(gòu)置除濕機(jī)，后續(xù)二次更新高低壓泵時(shí)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研、節(jié)約優(yōu)化，將原本預(yù)算十幾萬(wàn)的改造費(fèi)用壓縮至 約9千 元（其中親自跑市場(chǎng)采購(gòu)?fù)吞?hào)新水泵，僅花6千元；拆除的舊水泵和管道讓再生資源市場(chǎng)收購(gòu)后，變現(xiàn)約3千元），其實(shí)等于業(yè)委會(huì)只額外花費(fèi)6千元，價(jià)廉物美又經(jīng)濟(jì)環(huán)保地解決了問(wèn)題。公共收益使用精打細(xì)算，真的操碎了心。

參觀主題小花園

環(huán)境與設(shè)施整治：2022 年投入 140萬(wàn)余元，采用優(yōu)質(zhì)不銹鋼材料修復(fù)圍墻及受損設(shè)施，整治漏水墻面，修繕避雷網(wǎng)，規(guī)整線路；清除雜亂女貞樹，拆除違規(guī)建筑，打造 15 個(gè)主題小花園，采用好氧堆肥改良土壤，培育 20 多種鳶尾花等植物，實(shí)現(xiàn)小區(qū)四季常綠，還與周邊小區(qū)共享種植經(jīng)驗(yàn)。

細(xì)節(jié)優(yōu)化：更換破損樓梯扶手，修復(fù)破敗花壇，對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行精細(xì)化維護(hù)，中心花園地面做到無(wú)灰塵，綠化養(yǎng)護(hù)達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)。

資金管理與成本控制

小區(qū)實(shí)行酬金制管理，堅(jiān)持業(yè)主當(dāng)家作主，構(gòu)建了高效透明的資金管理體系。業(yè)委會(huì)嚴(yán)格把控各項(xiàng)支出，通過(guò)公開招標(biāo)、貨比三家、市場(chǎng)調(diào)研等方式極致壓縮成本，例如二次更新高低壓泵項(xiàng)目，經(jīng)調(diào)研后節(jié)省資金1 萬(wàn)元。

周洪斌介紹心晴雅苑相關(guān)事宜

心晴雅苑小區(qū)沒(méi)動(dòng)用業(yè)主維修資金，僅靠小區(qū)共有收益就實(shí)現(xiàn)了自我更新。公共收益除了大頭用于小區(qū)更新改造，還用于補(bǔ)充大修基金、物業(yè)費(fèi)不足、業(yè)主大會(huì)建設(shè)等。
小區(qū)14年來(lái)，共有收益累計(jì)達(dá)900 萬(wàn)元。車位租金、共有物權(quán)出租收益、廣告收入等為公共收入的主要來(lái)源，其次還涵蓋物業(yè)抵賬 40 萬(wàn)元、房屋占用費(fèi) 110 萬(wàn)元、道路建設(shè)補(bǔ)償 5 萬(wàn)元等。

2022年心晴雅苑完成自我更新的改造項(xiàng)目清單

充足的公共收益，為小區(qū)各種改造提升項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)小區(qū)自我更新改造，提供了堅(jiān)實(shí)資金保障。

14年來(lái)，在業(yè)委會(huì)主導(dǎo)下，陸續(xù)實(shí)施更新改造約250項(xiàng)，累計(jì)投入約291萬(wàn)；小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金帳戶上328萬(wàn)本金未動(dòng)，還有100多萬(wàn)的利息，共計(jì)473萬(wàn)元存在帳戸里。

業(yè)委會(huì)建立完善的財(cái)務(wù)公示制度，每年向業(yè)主公示酬金制收支明細(xì)表、共有收益收支明細(xì)表等，通過(guò)業(yè)主代表大會(huì)審議預(yù)算和決算，同時(shí)制作紙質(zhì)版和電子版檔案，確保資金使用透明可追溯。

社區(qū)服務(wù)與文化建設(shè)

養(yǎng)老服務(wù)：關(guān)注老年人群體需求，每月為70 歲以上老人舉辦集體生日會(huì)，組織志愿者陪伴老人交流，用溫馨關(guān)懷填補(bǔ)老年群體孤獨(dú)感，贏得老年業(yè)主的廣泛認(rèn)可。

兒童關(guān)愛(ài)：成立“小虎隊(duì)”“艾莎公主隊(duì)” 等兒童護(hù)衛(wèi)隊(duì)，制定 “不摘花不踏草，講衛(wèi)生有禮貌” 的愛(ài)護(hù)家園公約；組織暑假興趣班，邀請(qǐng)大學(xué)生、高中生開展成語(yǔ)故事、書法、手工等活動(dòng)，培養(yǎng)兒童良好品德和環(huán)保意識(shí)，小區(qū)兒童主動(dòng)維護(hù)社區(qū)環(huán)境，對(duì)外來(lái)破壞行為進(jìn)行勸阻。

表彰優(yōu)秀志愿者活動(dòng)

文化與公益活動(dòng)：聯(lián)合社區(qū)、物業(yè)及第三方機(jī)構(gòu)每年開展十余場(chǎng)活動(dòng)，包括業(yè)主聯(lián)誼、優(yōu)秀業(yè)主表彰等，營(yíng)造“業(yè)主物業(yè)一家親” 的氛圍；積極推動(dòng)垃圾分類工作，引入萬(wàn)科公益基金與聯(lián)合國(guó)環(huán)境署合作項(xiàng)目，榮獲西安市垃圾分類“示范單位”“無(wú)廢小區(qū)” 等榮譽(yù)，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)被推廣。

組織建設(shè)：搭建包含正式委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事會(huì)及各專項(xiàng)小組的組織架構(gòu)，培育專業(yè)人才隊(duì)伍，與社區(qū)保持密切合作，社區(qū)對(duì)小區(qū)工作給予大力支持，部分社區(qū)干部因助力小區(qū)治理成效顯著獲得晉升。

周洪斌身體力行，參加美化綠化家園活動(dòng)照片

權(quán)益維護(hù)與糾紛解決

業(yè)委會(huì)始終堅(jiān)定維護(hù)業(yè)主共有物權(quán)，通過(guò)法律途徑和多方協(xié)調(diào)解決多項(xiàng)重大糾紛：

物權(quán)維權(quán)：成功拿回地下車位使用權(quán)，物業(yè)用房樓業(yè)主共有部分的所有權(quán)，并著力解決開發(fā)商非法登記人防車位問(wèn)題、大力推動(dòng)出臺(tái)開發(fā)商建設(shè)用地大土地證注銷辦法，以便屬于業(yè)主共有的資產(chǎn)獲得屬于業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)登記身份，從而在法定登記源頭上，固定業(yè)主共有物權(quán)成果。通過(guò)訴訟追回共有收益，其中一場(chǎng)官司勝訴獲判90 余萬(wàn)元。拆除違規(guī)車棚及炫藍(lán)餐廳，收回被占用的共有區(qū)域，每年增加不菲收益。相關(guān)鏈接如下（微信閱讀方式，點(diǎn)擊可跳轉(zhuǎn)閱覽鏈接內(nèi)容）：

心晴雅苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)樓回歸歷程

網(wǎng)址：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI4OTMzMjUwMQ==&mid=2247483720&idx=1&sn=ecf60831e5be58265852087acb7ce890&scene=21#wechat_redirect

強(qiáng)制執(zhí)行物業(yè)服務(wù)樓交付，法院、公安、公證等到場(chǎng)集合的畫面

外部權(quán)益保護(hù)：解決相鄰小區(qū)施工占用土地、違規(guī)建設(shè)立體車庫(kù)等問(wèn)題，通過(guò)測(cè)繪、協(xié)商及政府協(xié)調(diào)等方式維護(hù)小區(qū)土地權(quán)益；整治“住改倉(cāng)” 現(xiàn)象，減少小區(qū)公共設(shè)施破壞，提升小區(qū)品質(zhì)，吸引更多居住業(yè)主回流。

費(fèi)用爭(zhēng)議解決：與開發(fā)商就外墻瓷磚維修費(fèi)用產(chǎn)生爭(zhēng)議，經(jīng)第三方審計(jì)，為業(yè)主節(jié)省近12 萬(wàn)元；針對(duì)物業(yè)費(fèi)收繳亂象，通過(guò)規(guī)范業(yè)態(tài)管理、明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)費(fèi)收繳率從50%左右提升至 100%。

檔案支撐：建立全生命周期檔案，記錄小區(qū)建設(shè)、更新改造等各類數(shù)據(jù)，為維權(quán)及管理提供堅(jiān)實(shí)支撐，在與前物業(yè)財(cái)務(wù)交接等糾紛處理中，檔案發(fā)揮了關(guān)鍵證據(jù)作用。

黨建引領(lǐng)怎么做？

軍姐周洪斌年輕時(shí)的颯爽英姿

周洪斌的故事，作為黨員，真正把“初心”寫進(jìn)小區(qū)每處角落，把 “擔(dān)當(dāng)” 融入業(yè)主治理的每個(gè)細(xì)節(jié)。

她13 年堅(jiān)守證明：黨建引領(lǐng)、基層治理，黨員先鋒模范作用，沖鋒在前作用，體現(xiàn)在依法保護(hù)業(yè)主共有物權(quán)的堅(jiān)決果敢上，體現(xiàn)在監(jiān)控由3個(gè)變65個(gè)的尊重科學(xué)上，體現(xiàn)在招標(biāo)水泵從10多萬(wàn)變 6千的精打細(xì)算上（9千-3千=6千，廢舊資源變廢為寶，又少投入3千），體現(xiàn)在每月一次生日會(huì)的溫暖 燭光中。更體現(xiàn)在她作為有一定資格的老黨員，沒(méi)脫離群眾，依然關(guān)心業(yè)主疾苦，熱心推動(dòng)基層治理規(guī)范化、法制化，“退休不褪色，離崗不離黨”的家國(guó)深情里。

這個(gè)生動(dòng)的案例說(shuō)明，每個(gè)響應(yīng)黨建引領(lǐng)而加入業(yè)委會(huì)的黨員們，若都真正拿出黨性、用黨員標(biāo)準(zhǔn)做事，小區(qū)的事何愁做不好呢？

草根的思考，為千萬(wàn)業(yè)主發(fā)聲

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