香港大火后，警惕高層住宅早衰

小區(qū)的生命周期，時(shí)間跨度大得多，應(yīng)該以幾十年為單位，但目前中國(guó)小區(qū)的衰敗卻在十幾年之間。這不是正常的衰敗，而是“早衰”。

文丨FT中文網(wǎng)專(zhuān)欄作家 劉遠(yuǎn)舉

香港大埔火災(zāi)已致159人遇難，79人受傷。痛定思痛，我們不能僅僅停留在火災(zāi)問(wèn)題上，也不能將之僅僅視為香港的問(wèn)題。

高層的好處很多，可以享受充足的陽(yáng)光，欣賞廣闊的風(fēng)景。但高層火災(zāi)一直是一個(gè)世界性難題。甚至，香港火災(zāi)后有一期節(jié)目上防火專(zhuān)家說(shuō)，這類(lèi)失火和地震一樣，某種程度上，其實(shí)都不用跑。因?yàn)?strong>小震小火不用跑，大震大火跑不了。

火災(zāi)之后，很多人買(mǎi)繩索速降裝置，其實(shí)也沒(méi)多大用，裝了也只是一個(gè)形式。這種裝置，安裝了就需要學(xué)習(xí)、演習(xí)，但一般人誰(shuí)會(huì)專(zhuān)門(mén)演習(xí)？5、6層還勉強(qiáng)用一用，25層，到時(shí)候一般人根本沒(méi)那個(gè)膽子。更何況，那時(shí)下降還要穿越火層才能降到地面。

其實(shí)，高層應(yīng)對(duì)緊急事件的能力不強(qiáng)，不僅僅是火災(zāi)。

根據(jù)2021年《疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查》報(bào)告顯示，有41.6%的受訪者表示疫情后更想購(gòu)買(mǎi)更大的戶型。其實(shí)關(guān)鍵不在于面積大小，而是容積率。低密度能極大地降低遇到陽(yáng)性封控整個(gè)小區(qū)的概率。低密度能避免氣溶膠交叉感染。低密度的第三個(gè)好處是，低密度小區(qū)會(huì)有花園、露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)。封控期間，能“足不出戶而出戶”。

某種程度上，這類(lèi)超高密度的高層，就是赫魯曉夫樓的現(xiàn)代版。1954年，在赫魯曉夫當(dāng)政時(shí)期，蘇聯(lián)各地興建了一大批5層樓高的小戶型簡(jiǎn)易住宅樓，這是一種從法國(guó)“廉價(jià)社會(huì)住宅”的樣板樓移植的簡(jiǎn)易住宅，久而久之就被人們戲稱為“赫魯曉夫樓”。對(duì)當(dāng)時(shí)而言，“赫魯曉夫樓”的建筑解決了大量莫斯科居民的生活居住問(wèn)題，讓他們從地下室、工棚、危房和過(guò)度擁擠的合住房中喬遷了新居。

但時(shí)過(guò)境遷，2007年11月，普京在軍隊(duì)高級(jí)將領(lǐng)會(huì)議上的講話中提出：“請(qǐng)研究一下改變住房建筑標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，首先是民居，給軍隊(duì)的住房，從遠(yuǎn)東開(kāi)始。我想提醒你們注意，我想讓這件事快點(diǎn)辦好，要和俄羅斯軍官尊嚴(yán)相稱，不要讓我們的人繼續(xù)住在那些令人惡心的赫魯曉夫樓里。”

火災(zāi)、地震、疫情，還是小概率事件，但高密度高層還有很多必然的弊端。

從技術(shù)角度，為了修得很高，同時(shí)節(jié)約鋼材，就需要減重，大陸城市用的就是空心磚、發(fā)泡磚。這就導(dǎo)致非常不隔音。這也是這幾年噪聲糾紛變多的原因。網(wǎng)上經(jīng)常傳一些段子，鄰居抗議性生活的聲音。很多人覺(jué)得好笑，但其實(shí)挺悲哀的。這其實(shí)源于高層的建筑材料，為了減重采取了輕質(zhì)材料。很多開(kāi)發(fā)商偷工減料，進(jìn)一步加劇了這個(gè)問(wèn)題。聲音是一種機(jī)械波，后期要隔音，不但需要花大成本，還必然損失面積。良好的隔音，墻體要做出10公分左右。

更重要的問(wèn)題源于人，這個(gè)最根本的因素。那么多人密密麻麻住在一起，各種麻煩，就不是概率事件，而是必然事件。

曾經(jīng)一篇《小區(qū)走向衰敗》的文章在社交媒體刷屏。作者居住的小區(qū)建于上世紀(jì)90年代末，房齡已有17年，各種設(shè)施已嚴(yán)重地衰敗了。

這是一個(gè)普遍性的問(wèn)題，很多小區(qū)才過(guò)了十幾年，就出現(xiàn)綠化帶雜草從生、暖氣不達(dá)標(biāo)、門(mén)禁虛設(shè)等問(wèn)題，更嚴(yán)重的是電梯經(jīng)常故障，以及類(lèi)似窗戶墜落，外墻瓷磚、附屬設(shè)備跌落等 嚴(yán)重事故。

小區(qū)像所有的事物一樣，有自己的生命。剛剛建好時(shí)一切欣欣向榮，但物理上的折舊不可避免地發(fā)生，逐漸毛病百出。

從社會(huì)規(guī)律上看，一個(gè)小區(qū)最初按照地段、價(jià)格設(shè)計(jì)，購(gòu)房和搬進(jìn)來(lái)居住的人都差不多。隨著時(shí)間的推移，業(yè)主從最能掙錢(qián)的青壯年進(jìn)入老年，經(jīng)濟(jì)情況也在發(fā)生變化。當(dāng)小區(qū)設(shè)施變得破敗之后，經(jīng)濟(jì)條件較好的居民會(huì)率先搬離，房?jī)r(jià)與房租都會(huì)隨之下降。然后，搬進(jìn)來(lái)一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和對(duì)生活要求都低一些的人群。如此，小區(qū)就會(huì)陷入一個(gè)負(fù)面反饋，最終加速衰敗。

這就像佛家說(shuō)的“成住壞空”，加速衰敗之后，進(jìn)入“壞”的狀態(tài)，房?jī)r(jià)下跌，拆遷變得容易，開(kāi)發(fā)商接受，小區(qū)拆掉，空空如也，又進(jìn)入下一個(gè)階段。實(shí)際上，這就是西方一些較早進(jìn)入城市化的國(guó)家與地區(qū)的狀態(tài)。不僅一個(gè)小區(qū)如此，整個(gè)社區(qū)也是如此。

不過(guò)，小區(qū)的生命周期，時(shí)間跨度大得多，應(yīng)該以幾十年為單位，但目前中國(guó)小區(qū)的衰敗卻在十幾年之間。這不是正常的衰敗，而是“早衰”。這里面有更為具體的原因。

導(dǎo)致這種現(xiàn)象的直接原因是物業(yè)無(wú)力。物業(yè)強(qiáng)勢(shì)的話，可以做很多事。與中國(guó)一些人拒交物業(yè)費(fèi)不同，巴西的物業(yè)費(fèi)，強(qiáng)制性大得多。拒交物業(yè)費(fèi)，過(guò)了繳費(fèi)日期，就有2%的滯納金，每天還有0.03%的利息。如果超過(guò)一定的期限，就會(huì)被定為失信人，名下房產(chǎn)不能買(mǎi)賣(mài)，不能貸款，嚴(yán)重時(shí)名下房產(chǎn)會(huì)被強(qiáng)制拍賣(mài)。

但給物業(yè)那么大的權(quán)限行不行呢？我覺(jué)得也不現(xiàn)實(shí)，有了如此大的權(quán)力，缺乏相應(yīng)的法治制約，物業(yè)肯定會(huì)欺負(fù)小區(qū)居民。其實(shí)，小區(qū)治理，本質(zhì)是業(yè)主的問(wèn)題。

首先小區(qū)有“公地悲劇”，小區(qū)的公共設(shè)施就會(huì)被濫用。比如，小區(qū)草坪，大家都不愛(ài)惜，有些人在上面踢球，對(duì)草坪的消耗極大。一方面資源被濫用，另一方面，大家又都想“搭便車(chē)”，不愿意出錢(qián)，都指望別人出力、出錢(qián)，自己什么都不用干，反正搞好了自己可以享受。

因?yàn)槿莘e率的限制，現(xiàn)在很多小區(qū)，有公租房、廉租房與商品房搭配，不同經(jīng)濟(jì)收入水平與社會(huì)階層的業(yè)主，要形成共識(shí)就更難了。小區(qū)投票收費(fèi)或動(dòng)用維修基金的時(shí)候，很多業(yè)主會(huì)投票反對(duì)，修繕就無(wú)限期擱置，小區(qū)就會(huì)早衰。最終，小區(qū)業(yè)主就會(huì)陷入囚徒困境，所有人都會(huì)因?yàn)樾^(qū)早衰承擔(dān)資產(chǎn)加速貶值的損失。

香港居民還能一家拿出十來(lái)萬(wàn)維修，但哪怕北上廣，那些幾十年的老房子，能指望居民商商量量，一家出十幾萬(wàn)維修？所以，不要覺(jué)得香港的高密度樓問(wèn)題很大，大陸城市的高密度高樓，問(wèn)題只會(huì)更大。現(xiàn)在大家都指望政府，比如加裝電梯，但現(xiàn)在政府也沒(méi)錢(qián)了。

歸根到底，這些問(wèn)題都是居民缺乏公共性的表現(xiàn)。所謂公共性就是大家講道理，同心協(xié)力，相互體諒。現(xiàn)實(shí)恰好相反，如果面對(duì)很大的權(quán)威、權(quán)力，往往是順從的；但如果覺(jué)得對(duì)方權(quán)力不夠大，自己可以壓倒對(duì)方，又會(huì)非常刁蠻。這是很多中國(guó)人的處世智慧。但這個(gè)智慧，會(huì)嚴(yán)重阻礙小區(qū)治理。

國(guó)民性問(wèn)題，是不可能幾年、幾十年就解決的，而是需要幾代人。中國(guó)人面對(duì)公共問(wèn)題的解決辦法，從來(lái)都不是大家一起商量，而是“我跑得比你快”，學(xué)區(qū)房、戶籍、都是如此。

這個(gè)問(wèn)題同樣如此。實(shí)際上，中國(guó)的小區(qū)，單獨(dú)劃一塊，就是為了脫離社會(huì)，獲得更好的公共服務(wù)，提升治安、環(huán)境。本質(zhì)就是一種“我跑得比其他人快”的模式。

但有趣的是，中國(guó)的小區(qū)非常大。中國(guó)小區(qū)業(yè)主難以形成共識(shí)，有一個(gè)很重要的原因就是小區(qū)太大。一個(gè)事情，要整個(gè)小區(qū)投票，難度很大。如果縮小小區(qū)規(guī)模，公共性就更容易達(dá)成。

那么，“跑得比別人更快”就是遠(yuǎn)離高密度高層小區(qū)。

一個(gè)單元門(mén)洞30層，每層4家，一共120家，和6層樓、每層2家，一共12家，協(xié)調(diào)的難度是不可同日而語(yǔ)的。難度不是線性增長(zhǎng)的，不是難10倍，而是20倍、30倍。如果密度再小一些。每層樓一家，就更好協(xié)商了。如果是疊墅，兩家人商量就可以，甚至聯(lián)排、獨(dú)棟，就自己做主了。總之一個(gè)原則就是，鄰居越少越好，離鄰居越遠(yuǎn)越好。

更多的孩子需要更大的居住空間，祖輩幫助帶孩子，也需要居住面積。所以，擁有四五個(gè)臥室住房的人群，一定比一居室、二居室的住戶生育意愿強(qiáng)。此外，人口學(xué)家的研究發(fā)現(xiàn)，房屋的形態(tài)也與生育愿望相關(guān)。相比高層的公寓，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的獨(dú)棟和聯(lián)排房屋，即使面積小一些，也更能促進(jìn)生育。雖然這里面的因果關(guān)系尚待研究——也可能是因?yàn)槿藗冇辛松竿胚x擇這樣的戶型。但一個(gè)可以活動(dòng)的小院子，一塊可以曬到太陽(yáng)的小草坪，這種寬敞的空間感，能在有利于孩子成長(zhǎng)發(fā)展的同時(shí)，保障他們的安全。

所以，不管是從哪方面看，都應(yīng)該通過(guò)土地政策創(chuàng)造條件。香港和大陸的土地政策是類(lèi)似的，這都造成了土地?zé)o法足夠有效地轉(zhuǎn)化為居住面積。

土地政策背后是經(jīng)濟(jì)觀念。中國(guó)的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)思維中，有一種輕人重自然的觀念，強(qiáng)調(diào)節(jié)約消耗資源。但是，土地根本不是資源，土地是不可能被消耗和毀損的。土地可以建房子，房子拆了，土壤回填，又可以種地。既然如此，怎么會(huì)是一種資源呢？它既不可能被浪費(fèi)，也不可能被節(jié)約。中國(guó)人口4億，它在那里， 中國(guó)人口14億，它也在那里，以后降為7億，它還是在那里。所謂珍惜土地，節(jié)約土地，不讓人用，又有什么意義呢？把人高密度的疊起來(lái)，不如高密度的種地，把種糧食疊起來(lái)。現(xiàn)在養(yǎng)豬種地都可以上樓。

其實(shí)，國(guó)家也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，一邊限定了高層的層數(shù)，另一方面解除了別墅的禁令。

對(duì)家庭來(lái)說(shuō)，在不同業(yè)態(tài)間選擇，不可能“既要又要”，如果要了“低密度”，甚至選了“別墅”“大面積”，那大概率要在區(qū)位上要放棄。每個(gè)家庭情況肯定是不一樣的，要根據(jù)自己的情況選擇、取舍。

過(guò)去幾十年，在資產(chǎn)上漲的潮流中，地段是非常重要的因素。隨著“京滬永遠(yuǎn)漲”的趨勢(shì)不再，房屋的使用價(jià)值將更加凸顯出來(lái)，房屋的年齡、形態(tài)的權(quán)重將變得越來(lái)越重。

自動(dòng)駕駛也是一個(gè)重要的變量。自動(dòng)駕駛，將會(huì)讓城市變得更大。下了班，進(jìn)了自己的車(chē)，城市道路上，車(chē)也開(kāi)不了太快，風(fēng)險(xiǎn)不大，自己聽(tīng)聽(tīng)歌，或睡一會(huì)，就到家了。城市會(huì)因?yàn)樽詣?dòng)駕駛變得更大，這才是自動(dòng)駕駛的最大的經(jīng)濟(jì)意義。

在我看來(lái)，美國(guó)人的居住模式，或許是最適合人類(lèi)的。的確，能前提是需要有較少的人口，而且能耗很大，物資耗費(fèi)很多。但這就意味著舒適、人性化、意味著消費(fèi)。這正是美國(guó)人消費(fèi)強(qiáng)勁的主要原因。土地，不僅是財(cái)富之母，居住面積也是消費(fèi)之母。

end

劉 遠(yuǎn) 舉

央視網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)、光明日?qǐng)?bào)、騰訊大家、南方周末、新京報(bào)、南方都市報(bào)、FT中文網(wǎng)、澎湃等特約作家，多家智庫(kù)研究員。

關(guān)注時(shí)政、財(cái)經(jīng)、科技話題，以深度、專(zhuān)業(yè)、理性的態(tài)度，去掘現(xiàn)象背后的事實(shí)。

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