你遲遲下不了決心賣房子的原因

有一陣子沒有分享了，最近的投資體會有很多，但關(guān)于房地產(chǎn)，我實在是覺得沒有太多想講的。但由于后臺的咨詢一直不斷，令我體會到：有很多粉絲依然是處在買房OR買房“上下不得”的焦灼狀態(tài)，而其中有一些更是已經(jīng)是來來回回咨詢過好幾次的童鞋，更有的時間可以長達接近2年。

這讓我意識到，僅僅是把行業(yè)與市場的問題講明白，并不意味著人們就可以明白該怎么做、以及他們會果斷的做。

讓我們把集中性的問題再描述一遍：許多粉絲關(guān)心的重點，并不是賣不賣房——事實上，當人們發(fā)出“我是不是應該把房子賣掉”這個問題時本身就已經(jīng)暗示了他們的取向，而是以什么價格、在什么時機賣房子，許多人處在的心理狀態(tài)是“舍不得”、“不甘心”、“想著等等會不會來個反彈”……——和股市一樣。

市場上大量的觀點對此的答案是：簡單粗暴又流于大路貨：統(tǒng)一的觀點是賣掉，理由是市場將長期下行。

首先，我要闡明一點的是。針對粉絲的賣房詢問，我從來都不是簡單的一個建議：賣。我更是從來不贊成僅僅是基于市場波動而賣房子（以及買房子）。

我把我的過往在文章（包括付費文章）里分享的看法分為兩層來說，用大白話說：

一、市場與行業(yè)趨勢的分析。

這就是上述我們隨處可見的博主給出的答案的理據(jù)所在，要賣房子，原因是市場會繼續(xù)跌。

結(jié)論上，我沒有二致，在2022年我就明確表達市場會邁入長程調(diào)整的觀點——那時候我提出的觀點是：本輪房地產(chǎn)調(diào)整堪比1998年那一輪。至今依然不變，在面對粉絲的提問時，我常常坦率的回復說：如果僅僅是基于未來市場走向判斷的話，那么還是會跌。

在《》、《》兩文中，我從宏觀、微觀兩個角度，分析了市場調(diào)整的方向與時長，尤其是市場將會調(diào)整到何種程度的兩個動態(tài)指標——我認為那兩個指標更加的有直觀價值，普通人容易理解。這是我和市場上流行觀點的不同之處，當然，也許我是錯的，但我選擇按照這樣的指標去行動。

但我要強調(diào)的是：僅僅是市場與行業(yè)的波動分析，并不足以令我們做出賣出的決定。或者說，人們在房地產(chǎn)市場的很多決策，并不單單來自于市場波動，并不是說未來市場走向會跌，我就一定要賣房子/或者我建議你一定要賣房子。如果僅僅是出于市場波動而做出行動，最終一定是導向投機。

所以，完整的框架一定包含下述。

二、家庭財務狀況的分析。

這是我在接受咨詢的時候，必要詳細詢問的部分。促使我這么做的邏輯也非常簡單：

我主張個人高度關(guān)注于兩個指標：家庭的資產(chǎn)負債表與現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，如果你的家庭資產(chǎn)負債表完好，以及如果你的家庭現(xiàn)金流創(chuàng)造能力依然OK（這些涉及到總負債率、月供收入比指標），那么，你完全可以不賣房子的。這些我都寫在了上面的文章里，有興趣的童鞋可以翻閱。

三、房產(chǎn)的分析。

并不是所有的房子都要賣掉，不存在一個一刀切的說法，有的房子不需要賣。我們未必可以窮盡這樣的房子類型，因為千變?nèi)f化，但我們可以確立一點：什么樣的房子應該賣掉它。

1）價值競爭力下降的房子、不創(chuàng)造現(xiàn)金流或者很少的房子，即便是未來市場反轉(zhuǎn)，這兩類房子也難以有起色。比如不滿足我的“剛需三寶”、“改善四寶”的房產(chǎn)，我會選擇賣掉，遠期競爭力會下降。比如大的別墅、毛坯房，難以出租或者是租金收益率太低（低過2%），留著的意義也不大。

2）家庭的唯一自住房，我并不主張賣掉。家庭應該擁有一套自住房（尤其是有孩子在讀書的家庭），這事關(guān)家庭的生活質(zhì)量與幸福指數(shù)（當然，這要從屬于上一個資產(chǎn)負債表的指標，如果負債太高，生活太苦，自住房也得賣）。我曾經(jīng)也有過憂慮，理論上所有的房產(chǎn)都可以賣掉，但后來想想，人生不全是買賣，有一套零負債的自住房，歸屬感會更好。以及，如果你有能力通過投資賺錢，不賣房也可以有辦法。后來我就打消了這個思想，人也輕松了很多。

以上是我的框架，我是這么認為，也是這么行動的。至于說對錯，也許各有50%可能，但我對此都做好了準備。這恰是我下面要重點說的。

基于上述的兩個框架，道理是不難講清楚的。很多粉絲到了這一層，可以在不到10分鐘內(nèi)就能把自己的情況計算得一清二楚。

但是，即便是他們計算的明明白白，就一定能夠轉(zhuǎn)化為行動嗎？

完全不是，甚至說，表現(xiàn)在不少粉絲身上，都恰恰相反，這是我注意到的一個重要現(xiàn)象。道理是明白了，但是遲遲不行動。他們很想找到一個確定性——是不是未來的房價就一定跌，會不會來個反彈呢？他們很不甘心現(xiàn)在的價格還要被買家再狂砍幾刀才能賣掉，他們也很擔心賣掉了房子之后市場反彈了自己賣虧了，他們更關(guān)心新一波政策什么時候會出來會起到怎樣的效果……總之，各種擔心、各種不甘心、各種揣測。

這樣的經(jīng)歷我有過。所以，這個心情我非常能夠理解。

但，容我明確的說一句，我在經(jīng)歷了多年同樣的心路歷程之后，我對自己的剖析是一句話：我只是不愿意面對做錯決定的那個后果。所以，我要翻來覆去的分析、對比、揣度、詢問，我要窮盡所有的變量，讓我的決定和市場的最終走向嚴絲合縫。在那個功課完成之前，我要不斷的“研究、研究、再研究”，直到……我把所有的好機會都錯過——在我過去的投資與生活中，這樣的事情我干過好幾次。

時隔多年我才警醒，我才意識到：這就是一種操蛋的“完美主義”包袱。事實上，無論是投資還是人生，都不存在“完美的決定”。大多數(shù)事情，都是一思二思之后就可以行動了，在行動之中邊做邊修改。而且，我上面所謂的“研究”，根本不叫“研究”。沒有人可以窮盡所有的變量，也不需要。往往是，等你窮盡了變量之后，黃花菜都涼了，好時機全錯過去了。

說的就是這幾年。從2022年開始，有一些粉絲堅定的選擇相信我，我賣房子，他們也賣，我去買ETF他們也買，我去買港股他們也去買。但事實上，我在做這些的時候，我并不知道未來會怎樣，我更不知道會賺錢。但是，在彼時彼刻，我的分析告訴我：你需要往前走一步。那不是一個愉快的過程，但你為過去挽一個疙瘩，會有一個意想不到的好處：你發(fā)現(xiàn)你了卻了一樁心事，可以全身心投入未來全新的更有價值的事情里去。

同樣，也有不少粉絲在這個過程中，選擇了離去。包括開頭所說的，有一些粉絲翻來覆去詢問了我2年，但是房子還是沒有賣。

這就等于是“內(nèi)耗”。把自己陷入一個“要不要做決定”、“萬一錯了怎么辦”的半空中，上，上不去，下，下不來。

我接收的咨詢里，許多人給我的感覺，并不是表面上的買房賣房問題，這些才是表面之下的那個底層。

今天對于我，我當然希望不做錯，我依然也怕做錯，但和以前相比，我現(xiàn)在可以坦然面對“我做錯了”，我將重心放在：避免災難性的犯錯。在今天這個時候賣房子，哪怕是你賣了之后它反彈了，都夠不上災難性的錯誤。

所以，如果還是有粉絲來問我賣不賣房子，我會請你看完我之前的文章，以及這一篇，之后我補充如下三句話：

1）大膽做出一個不完美的決定，一個不完美的行動，遠勝于一個完美思考但不行動，更罔論思考必有缺陷。

2）賣房或者不賣房都可以有完整的邏輯鏈解釋，最終只有時間才能告訴我們對錯，不是人。如果你決定賣出房子，賣掉之后不要再看房價，一眼都不要，不要回頭看，輕裝上陣往前看，去做更有價值的事；而如果你決定不賣房子，那么，也不要再看房價，出租出去安心當包租公就好了。

3）價格與時機是細部。賣什么價格、何時賣，實際上并不由你定（尤其，這是買方市場），以何等價格何時賣掉你的房子，是買賣雙方談判出來的。它要從屬于上面你的目的和策略，賣不賣，要比什么價格賣、什么時候賣，更重要。賣不賣是戰(zhàn)略問題，其它要從屬于這個。

人生要懂得把握何謂“重要的事”，學會這個才能進入投資的大門，大多數(shù)人在房地產(chǎn)賺到了錢，但未必學會了這個道理。也許，可以將之作為本輪房地產(chǎn)大調(diào)整給到我們的一大教訓與啟發(fā)吧。

前面我說過，在9月份我會發(fā)出我的投資框架第三篇：面向未來10年的投資思路。但一直拖到現(xiàn)在還沒有成行，我會在這幾天把它完成，再和大家分享交流，也歡迎童鞋們后臺踴躍表達自己關(guān)于未來的投資高見。祝大家發(fā)財。

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