上海
近日，上海市靜安區人民法院審結了一起涉及私房征收補償利益分割的共有糾紛案件（案號：（2025）滬0106民初XX號），該案在非居住部分補償利益的分割問題上，呈現出對“實際經營人”權益的傾斜，反映出司法實踐中對“產權平移”原則的靈活適用與限縮解釋。
一、案件基本情況
涉案房屋位于靜安區北京西路，為私房，產權由陳老太（化名）、李女士（化名）、張小姐（化名）三人共同共有。房屋用途為“居非兼用”，其中非居住部分建筑面積為27平方米。張小姐自2005年起在該房屋注冊并經營個體工商戶，先后為理發店與飲食店。
2023年，該房屋被納入征收范圍，征收補償利益總計約834萬元，其中非居部分補償金額為364.5萬元，非居協議簽約獎勵55萬元，加上其他與經營相關的補貼，非居相關利益占比顯著。
二、爭議焦點：非居補償是否應全歸實際經營人？
原告陳老太主張，非居部分補償利益應遵循“產權平移”原則，由三位產權人按份額均分。而被告張小姐則認為，其作為營業執照持有人和實際經營人，應獨享非居部分的相關補償。
三、法院裁判要旨：傾向于保護實際經營人利益
靜安法院在判決中并未完全采納“產權均分”觀點，而是綜合考慮了房屋實際使用情況、營業執照登記人、經營持續時間等因素，將非居部分的大部分利益判歸張小姐所有。具體而言：
- 張小姐分得約377萬元
，遠高于其余兩位產權人；
- 陳老太分得230萬元
，李女士分得227萬元；
法院明確表示，非居部分補償中與經營行為直接相關的款項（如停產停業補償、非居簽約獎勵等）應優先考慮實際經營人。
四、裁判口徑分析：從“產權平移”到“實際貢獻”
本案反映出上海基層法院在私房征收非居補償分割中的新裁判傾向：
- “產權平移”原則的限縮適用
雖然《上海市高級人民法院房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》強調產權平移原則，但在實際裁判中，法院更注重房屋的實際使用狀況與經營行為的持續性。單純依靠產權登記主張均分，已不足以對抗實際經營人的專屬補償主張。
- 實際經營人身份成為關鍵因素
本案中，張小姐不僅持有營業執照，且持續經營多年，法院據此認定其與非居部分的補償利益具有直接貢獻關系，因而在分割時予以傾斜。
- 專項補償與房屋價值補償的區分
法院并未將非居部分的所有補償均判給張小姐，而是區分了“房屋價值補償”與“經營行為補償”。前者仍由產權人共有，后者則傾向于實際經營人。
五、啟示與建議
公眾號“舊改征收律師”團隊認為，本案對今后類似案件的啟示在于：
- 產權人若未實際參與經營
，在征收補償中可能無法均分非居部分的高額獎勵與補貼；
- 實際經營人應妥善保存營業執照、納稅記錄、租賃合同等證據
，以證明其對房屋非居使用的持續性貢獻；
- 家庭內部協議雖有助于暫時擱置爭議，但無法對抗法院基于實際使用情況的最終裁量
結語
靜安法院在本案中對非居補償利益的分割，體現了司法實踐在保護產權與尊重實際使用之間尋求平衡的努力。隨著城市更新進程加快，類似糾紛或將增多，本案為相關當事人與法律從業者提供了重要的裁判風向參考。
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