為什么說中國的城市更新，已經進入“反效率”時代？

在城市更新這件事上，我們曾習慣一個樸素的共識：只要把空間“效率”提上去，人自然就會留下來。于是，在過去十年，許多商業更新項目將“坪效提升”“動線優化”“貨品組合升級”當作鐵律，試圖以更緊湊的業態、更高頻的運營、更快的回報率，換來一個“看起來熱鬧”的改造成果。

但今天，問題開始浮現：

• 為什么一些租金高的商場，客流依舊“冷啟動”？
• 為什么一些投入千萬級裝修改造的街區，用戶愿意拍照卻不愿久留？
• 為什么我們反復精算動線、加碼招商，卻換不來真正的復購與社群？

城市更新做了這么多，卻始終留不住“關系”。這不是設計的問題，也不是招商的問題。這是一個關于“空間公式是否過時”的問題。

以效率為核心的城市更新范式，在增量市場下或許高效，但在存量競爭中，它開始顯露局限。今天的用戶，不缺“能逛”的地方，而缺“值得停留”的理由。他們不是奔著“逛完就走”的流程來的，而是帶著“是否值得駐足、能否建立關系”的評判在進入空間。

因此，我們需要重新理解更新的意義——不是如何更高效地使用空間，而是如何用空間重新組織人與人、人與內容、人與城市的關系。而這，注定不是一套ROI模型可以回答的。本文希望提出一種新的觀察路徑：在城市更新邁入存量周期之后，“釋放非效率”也許才是下一個真正有生命力的邏輯起點。

城市更新邏輯變遷時間軸

?RET睿意德商業地產研究中心

高效率的盡頭，是體驗的貧瘠

如果打開很多城市更新項目的操作手冊，第一頁往往寫著幾個關鍵詞：動線優化、業態重組、坪效提升、租售比改善。這些看似理所當然的目標，構成了過往商業存量改造的核心思維。

確實，它們很“有用”——對投資人而言，有利于模型核算；對開發者而言，有利于成本控制；對運營者而言，有利于目標達成。但問題在于，這種“效率導向型改造”，常常犧牲的是人與空間的情感連接。

商業更新中常見的一種做法，是將很多“非標空間”壓縮掉：冗余的中庭、看似無用的廣場、可變動的公共區域、甚至是動線上的停留點，都被統一視為“浪費”。設計開始以最短路徑導流為目標；招商以“最剛需品類”快速填滿；運營以“每平米每分鐘”設定考核指標。這樣的邏輯，在圖紙上無懈可擊。但落地后，空間開始變得“可逛不可待”“好看不好用”，最終人流雖在，卻缺乏關系黏性與復購意愿。

傳統城市更新的“效率閉環”

?RET睿意德商業地產研究中心

以德國柏林的波茨坦廣場（Potsdamer Platz）為例，這是德國統一后最大規模的城市更新工程之一，由多個國際開發商合作完成，投資超過10億歐元，意在將昔日“斷裂帶”變成連接城市新舊肌理的中樞。項目在規劃之初強調現代化、高密度與多功能一體化，集合了寫字樓、商場、酒店、影院與交通樞紐，堪稱“效率型城市更新”的代表。

從設計到運營，它無疑精準計算：動線清晰、業態齊全、功能復合，理論上滿足了所有現代城市的硬性需求。然而，落地之后卻長期面臨“空間冷感”的質疑。BBC曾評論它為“缺乏靈魂的鋼鐵森林”，當地市民更愿繞行，而非駐足。雖然建筑本身具備極高完成度，但街區缺乏生活的煙火氣——你可以快速穿過，卻很難慢慢停留。

為應對這種“人來即走”的空心化困境，波茨坦廣場近年來不斷引入更多社區化活動與可停留場景，如戶外藝術節、互動展覽、城市露天影院等，才逐步緩解早期過度理性的規劃失衡。

我們或許需要承認一個事實：人們并不記得一次逛街走了多順的動線，但會記得那個“坐下聊天”“慢慢翻書”“不經意拍照”的瞬間。當商業更新的目標只剩下“人走得快、貨賣得多”，它自然會滑入“體驗貧瘠”的陷阱。這并非用戶不懂得欣賞，而是他們在追問：“這里的高效，真的為我而設計嗎？”答案越來越多地是否定的。

“反效率空間”不是浪費，而是新的吸引力

在一個供給飽和、體驗內卷的商業時代，真正吸引人的空間，不再是功能最強、動線最短、坪效最高的地方，而是那些允許人“浪費時間”的場所。這聽起來有悖商業邏輯，但恰恰是那些看似“低效”、難以量化價值的空間，成為了用戶愿意反復到訪的理由。

過去，我們把商業空間的成功等同于“高周轉”。但在存量競爭時代，用戶最稀缺的不是場所，而是情緒與連接?！胺切士臻g”正是這種關系的物理容器：

• 它沒有明確的功能指標，卻可以被閱讀、等待、發呆、沉思反復占用；
• 它不急著讓你購買，而是歡迎你久坐、走神、發呆；
• 它看似不產出，但恰恰成為“內容生成”和“社交打卡”的發生地。

代官山T-SITE是東京極負盛名的文化復合空間，由蔦屋書店牽頭開發，主打書籍、咖啡、生活方式。整個項目體量并不大，卻被譽為“最不商業的商業空間”。它的空間設計刻意放棄高密度布置，大量區域用于設座、留白、景觀過渡，甚至有不少“無功能走廊”。表面上“坪效很低”，但用戶的平均停留時間極長，很多人一待就是一下午。

在這里，真正產生價值的不是一杯咖啡的利潤，而是人與書、人與人的長時間關系沉淀。這些沉淀，不僅反哺蔦屋書店的品牌影響力，更在整個城市中建立了“生活性地標”的角色。它證明了一個反常識的真理：低效帶來的，不是浪費，而是時間的自由與感情的回流。

另一個經典案例是位于荷蘭的Boekhandel Dominicanen教堂書店，這是一座擁有700年歷史的教堂改建項目。改造團隊沒有“填滿每一寸空間”，反而保留了大量挑高、空曠、甚至視覺上略顯“浪費”的區域，形成神圣感與沉靜感兼具的氛圍。人們在這不僅買書，更體驗一種時間緩慢流動、內心沉淀的空間情緒。

雖然這家書店每平米的直接銷售產出不及商業街區，但它卻是TripAdvisor評選的“全球最美書店”，年接待量超過70萬人次，成為整個城市最具代表性的文化場所。這并非不理性，而是用文化與情緒溢價，取代了商品售賣的硬價值邏輯。

釋放“非效率”的三類關鍵場景

?RET睿意德商業地產研究中心

當下的商業更新，需要一次視角的切換：

• 不是“怎樣讓人快速走完商圈”，而是“如何讓人愿意在這里慢下來”；
• 不是“怎樣提高單位坪效”，而是“如何制造可回憶的瞬間”；
• 不是“空間多功能”，而是“空間有感情”。

所謂“釋放非效率”，其實是釋放出人與空間共處的時間自由。而在這個自由里，新的消費可能、新的社交關系、新的內容生成，才有可能自然生長。

從ROI到ROE：重構更新的價值算法

在城市更新的傳統語境中，ROI（投資回報率）幾乎是所有商業判斷的“起點也是終點”：改造多少、回本多久、租金提升幾何——一切皆以財務指標為錨點。但在今天的存量時代，ROI的統治力正在削弱，特別是在那些更新周期長、用戶黏性要求高、文化屬性濃厚的商業場景中。

我們需要新的評估視角——不是替代ROI，而是補足它。那就是ROE（Return on Emotion），情緒回報率。

ROI，是短期估值；ROE，是長期關系

ROI擅長量化“快速兌現的價值”，它幫助我們評估一個攤位、一場促銷、一個新品牌的短期效益。

而ROE則聚焦于“感受的累計與情緒的回流”——用戶是否覺得自在、是否愿意再來、是否產生內容和共鳴、是否將這段體驗講述給別人。

舉例來說：ROI關注“這塊區域一年能多賺多少錢”，而ROE關注“這塊區域是否成為大家拍照打卡或聊天社交的常駐場”。這兩者并非對立，而是構成一種雙維價值系統：當ROI觸達天花板時，ROE決定了空間的上限。

瑞典斯德哥爾摩的Mall of Scandinavia曾在更新過程中將部分餐飲區劃為“體驗優先區”，這一片區被要求不以租金最大化為目標，而是引入高體驗值但中坪效的品牌和空間形式，比如獨立酒吧、親子體驗廚房、手作飾品課堂等。這一區域的直接坪效遠低于標準餐飲區，但卻成為了用戶停留時間最長、社交分享率最高的部分，帶動了整個Mall的“平均情緒密度”。Mall管理方將其評估邏輯明確為“Return on Emotion”，并將其數據化為用戶評分、回訪率、社交媒體曝光頻次等指標。這種評估邏輯的變化，使得項目整體品牌力和輻射力得以突破傳統ROI框架的限制。

ROE：三個核心參考維度

RET睿意德在對存量商業項目的更新評估中，逐步形成一套可行的“ROE維度模型”，具體如下：

?RET睿意德商業地產研究中心

當我們開始量化這些原本“看不見的收益”時，商業空間的更新，也從“資產工程”進化為“關系工程”。無論是東京蔦屋的緩慢體驗，還是斯德哥爾摩Mall的體驗優先區，抑或是歐洲城市中流行的開放式文化集市，它們的共同點是：

不急著變現，而是用情緒先鋪設一段關系。

在一個ROI空間越來越飽和的時代，ROE正成為稀缺的突破口。它提醒我們：真正能撐起存量商業更新價值的，不是公式，而是感情。

ROI vs ROE——城市更新的雙維評價體系

?RET睿意德商業地產研究中心

結語

更新的盡頭，是重拾人與空間的信任關系。當我們說“釋放非效率”，并不是在否定效率的價值，而是在提醒：只有在效率之后，才有體驗的豐盈與關系的發生?；赝虡I空間幾十年的發展軌跡，從百貨商場到購物中心，再到今天的內容場與文化場，真正留下印象、創造記憶的，始終不是“賣得多的地方”，而是“待得久的地方”。

而存量商業的城市更新，正在進入這樣一個階段——不是再去問：“我怎樣更高效地賺更多的錢？”而是要開始問：“我是否能再一次讓人愿意停下來？”這是一種范式的變化，也是一種信念的回歸。