近五成業(yè)主虧損 房地產(chǎn)如何破局

一、數(shù)據(jù)背后的驚心圖景：從賬面虧損到信心崩塌

瑞銀證據(jù)實(shí)驗(yàn)室的最新調(diào)查顯示，中國房產(chǎn)市場正深陷"賬面虧損螺旋"——房主虧損比例從2024年9月的29%飆升至47%，而盈利群體驟降至30%。這組數(shù)據(jù)不僅是簡單的財(cái)務(wù)指標(biāo)異動(dòng)，更是折射出中國房地產(chǎn)市場的深層危機(jī)：家庭資產(chǎn)負(fù)債表衰退已從局部風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)橄到y(tǒng)性威脅。

在深圳某高端樓盤，業(yè)主李女士的案例頗具代表性。其2018年購入的300平米豪宅，當(dāng)前市值較購買時(shí)縮水42%，但每月仍需償還12萬元房貸。這種"負(fù)資產(chǎn)陷阱"正在全國范圍內(nèi)蔓延，北京、上海、廣州等一線城市核心區(qū)房產(chǎn)，已有超過35%的業(yè)主陷入類似困境。更嚴(yán)峻的是，這種賬面虧損已引發(fā)連鎖反應(yīng)：2024年居民儲(chǔ)蓄存款增速達(dá)18.7%，創(chuàng)十年新高，而社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速持續(xù)徘徊在5%以下，形成"預(yù)防性儲(chǔ)蓄-消費(fèi)萎縮"的惡性循環(huán)。

二、虧損傳導(dǎo)機(jī)制解構(gòu)：從房企暴雷到金融系統(tǒng)承壓

房地產(chǎn)市場的賬面虧損絕非孤立現(xiàn)象，其通過"四重傳導(dǎo)鏈"沖擊國民經(jīng)濟(jì)：

房企資產(chǎn)負(fù)債表惡化

頭部房企集體陷入虧損泥潭，TOP10房企2024年凈利潤總和較2021年腰斬。萬科首次年度虧損450億元，金科股份、綠地控股等企業(yè)虧損規(guī)模均超百億。這種虧損本質(zhì)上是資產(chǎn)價(jià)值重估引發(fā)的會(huì)計(jì)革命——以2024年為例，上市房企存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提規(guī)模達(dá)3151億元，相當(dāng)于將過去十年土地增值收益盡數(shù)抹平。

金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口擴(kuò)大

房企信用債違約規(guī)模突破1.2萬億元，銀行涉房不良貸款率攀升至4.8%。更隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)在于表外影子銀行體系，通過信托通道、明股實(shí)債等方式沉淀的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口估計(jì)達(dá)8-10萬億元。

地方財(cái)政塌方危機(jī)

土地出讓金收入從2021年峰值15.7萬億元驟降至2024年8.6萬億元，降幅達(dá)45%。283個(gè)地級(jí)市中，156個(gè)城市土地財(cái)政依賴度超過50%，部分城市公務(wù)員薪酬發(fā)放已出現(xiàn)遲滯。

居民財(cái)富效應(yīng)逆轉(zhuǎn)

城鎮(zhèn)家庭住房資產(chǎn)占比從峰值62%降至54%，但仍是居民財(cái)富核心載體。按當(dāng)前市值計(jì)算，房產(chǎn)貶值已造成家庭財(cái)富縮水約12萬億元，相當(dāng)于2024年GDP的10%。

三、制度性困境透視：高周轉(zhuǎn)模式的坍塌與重構(gòu)

中國房地產(chǎn)市場的深層危機(jī)，源于"三高模式"（高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債）的不可持續(xù)性：

土地財(cái)政依賴癥：地方政府通過土地出讓獲取40%以上財(cái)政收入，形成"征地-賣地-建設(shè)-還債"的閉環(huán)。當(dāng)房價(jià)漲幅跌破土地財(cái)政盈虧平衡點(diǎn)（約6%），整個(gè)系統(tǒng)即陷入負(fù)向循環(huán)。

金融加速器效應(yīng)：銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)值形成正反饋，2015-2021年間房地產(chǎn)抵押貸款年均增長15%，但2024年增速驟降至3.2%，導(dǎo)致信用創(chuàng)造能力衰竭。

預(yù)期管理失效：從"房價(jià)永遠(yuǎn)漲"到"資產(chǎn)縮水焦慮"的轉(zhuǎn)變，徹底顛覆了市場預(yù)期。央行調(diào)查顯示，居民購房意愿已從2021年的28.3%降至17.6%。

四、修復(fù)路徑探索：從政策糾偏到制度重構(gòu)

破解當(dāng)前困局需要"三維修復(fù)框架"：

短期止血：建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制

推進(jìn)"保交樓"專項(xiàng)借款擴(kuò)容，將保障范圍從已售項(xiàng)目延伸至土地儲(chǔ)備階段；

設(shè)立房地產(chǎn)并購基金，通過市場化手段處置出險(xiǎn)項(xiàng)目（如廣州已試點(diǎn)發(fā)行200億元REITs）；

實(shí)施動(dòng)態(tài)房貸利率機(jī)制，將LPR與房價(jià)指數(shù)掛鉤，緩解負(fù)向財(cái)富效應(yīng)。

中期調(diào)結(jié)構(gòu)：重構(gòu)土地財(cái)政體系

試點(diǎn)"房產(chǎn)稅+土地收益基金"模式，在杭州、成都等城市建立土地出讓金補(bǔ)充機(jī)制；

推廣"混合所有制開發(fā)"，允許社會(huì)資本參與保障房建設(shè)（如北京城市副中心項(xiàng)目引入險(xiǎn)資持股30%）；

構(gòu)建"人地錢"聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將新增建設(shè)用地指標(biāo)與人口流入掛鉤。

長期制度重塑：培育新增長極

發(fā)展"租賃住房REITs"，將保障房資產(chǎn)證券化率提升至30%以上；

推動(dòng)"存量資產(chǎn)更新計(jì)劃"，每年改造5000萬平方米老舊小區(qū)，創(chuàng)造萬億級(jí)投資空間；

建立"住房雙軌制"，核心區(qū)實(shí)行市場化供應(yīng)，非核心區(qū)推廣共有產(chǎn)權(quán)房。

五、全球鏡鑒：日本教訓(xùn)與中國方案

日本1990年代房地產(chǎn)泡沫破裂的教訓(xùn)表明，單純依靠貨幣寬松難以化解資產(chǎn)縮水危機(jī)。中國需在三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)突破：

債務(wù)重組創(chuàng)新：借鑒"東京模式"，建立債務(wù)轉(zhuǎn)換公司（如日本住宅金融公庫），將居民房貸置換為低息長期貸款

產(chǎn)業(yè)協(xié)同振興：學(xué)習(xí)德國"工業(yè)4.0+住房合作社"經(jīng)驗(yàn)，在長三角、大灣區(qū)試點(diǎn)產(chǎn)城融合社區(qū)

貨幣工具革新：開發(fā)"住房穩(wěn)定指數(shù)期貨"，通過衍生品市場對(duì)沖房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)語：在陣痛中尋找新生

中國房地產(chǎn)市場的賬面虧損危機(jī)，本質(zhì)上是新舊發(fā)展模式的碰撞與更替。當(dāng)"土地財(cái)政+高周轉(zhuǎn)"模式難以為繼，唯有通過"資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)+制度創(chuàng)新+產(chǎn)業(yè)升級(jí)"的三重變革，才能實(shí)現(xiàn)從"規(guī)模擴(kuò)張"到"價(jià)值重構(gòu)"的跨越。這不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的救贖之路，更是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵一躍。在這個(gè)過程中，需要政策制定者的智慧、市場主體的勇氣，更需要全社會(huì)對(duì)發(fā)展規(guī)律的深刻認(rèn)知與敬畏。

作者系獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中房研究院ICR首席評(píng)論員