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5月，大摩在最新閉門會議中，將樓市觸底時間從2025年二季度推遲至2026年四季度。這一判斷基于兩個前提：
第一是去庫存，需以萬億級資金吞噬7.87億平米新房庫存，但2024年“國家收儲+控地”后庫存反增0.4億平米，證明政策杯水車薪。
第二是釋放流動性，銀行要消化1萬億信貸壞賬。我們前4月房企發債僅1090億，同比暴跌34%，民營房企融資近乎凍結，而一季度居民購房意愿指數跌至42.3%，降到了2016年以來最低。
將觸底時間延遲，是因為這兩個前提正加速淪為“紙上談兵”，實際行動明顯弱于發布會的信號。
其實，今年一季度樓市確實迎來了一波“小陽春”，但這波小陽春僅限核心城市。進入4月，北上廣深成交量斷崖式下滑30%-50%。
但是，大摩的模型漏了東方特色的致命變量，財政干預那只市場看不見的手。我覺得當下經濟核心，是財政體系沒有修復。
2022年地方賣地收入8.5萬億，2024年驟降至4.87萬億，財政收入缺口高達4-5萬億。南京、鄭州土地流拍率超40%，深圳灣超級總部地塊被迫由深鐵接盤輸血。
不僅如此，深鐵四次年內向萬科注資120億，自身卻深陷4453億負債、1035億存貨積壓，地方財政逐漸進入慢性自殺臨界點。深鐵，本質上是地方財政的縮影。
可以明確，如果財政不修復，任何經濟復蘇的預期和任何救市措施，都是假設。地方若無力化解債務，收儲去庫存，加強流動性，只能是空談。
試問，黃奇帆呼吁的6萬億收儲可以救樓市，我們能拿出多少？
另一方面，銀行壞賬消化需財政擔保，但地方自身難保，1萬億不良信貸只會越滾越大。
判斷財政是否修復，只需盯住一個指標：非稅收入增速。
2025年1-4月全國非稅收入1.5萬億元，同比增長7.7%，相當于從每個中國人口袋掏走1000元。若按此進度，年底人均突破3000元，相當于占2024年全國居民一個月可支配收入。
非稅收入暴增背后，是地方“加強收費”補財政，結果是企業居民被抽血，進一步限制消費投資，樓市需求自然也被凍結。
那非稅收入為什么只增不減呢？
因為沒錢。盡管上方關注非稅收入增加，但地方財政支出沒有減少，土地財政又失靈了，經濟周轉失速，稅費收入下滑。因此，地方要補財政缺口，只能在罰沒收入、國有資產加價、專項預收上作文章。
在我看來，房價觸底的核心變量，早已從供需關系演變為財政承受力極限測試。
救樓市，本質上先救財政。
大號談地產，小號談經濟，防止失聯
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