哎呀，廣州剛需跑步入場了？

現(xiàn)在很多家長都明白，孩子要遠離手機、短視頻，才能真正有心讀書。

剛剛過去的這個周末，黃埔、番禺地鐵盤擊穿地板價開盤，再加上市中心的綠城馥香園加入battle，一下子就讓整個票圈亢奮起來。

經(jīng)過這一波搶跑炸場后，很多粉絲都問，都想知道，接下來會怎么樣？如果同是剛需的話，要不要也加快速度準備沖了？

△瓏曜上城開盤銷控表

最后，現(xiàn)在剛需盤賣得這么火爆，買家是不是也該趕緊追？

先說一下，這幾個盤收獲了真流量的原因，我總結(jié)四個字：“以價換量”。

現(xiàn)在樓盤開盤，開渠道、中介帶客，各種信息、價格也非常透明了。

瓏岄，72㎡，最低不到200萬；95㎡，300萬起。

瓏曜，73㎡，145萬起；89㎡，190萬起。

綠城，5.3萬/㎡起。

所以黃埔、番禺新盤的價格一出，隔壁增城、南沙馬上哭暈在廁所。海珠新盤的價格一出，旁邊二手房即刻男默女淚。

“五一”前的這波搶跑成功突圍，最根本的原因還是價格基本到位了。

何為到位？

就是不但要是地板價，還得是擊穿那種。

這對于現(xiàn)在的買家來說，才是比較好接受的心理價。

有人可能會說，瓏岄吹風(fēng)3.3萬-3.9萬、瓏曜吹風(fēng)170萬起，綠城吹風(fēng)價甚至說6.5萬，玩的還是放煙霧彈，制造心理落差那一套。

其實不然，這幾個盤的開盤價的確都是新低，比如瓏曜單價最低不到2萬元/㎡，它就是比隔壁賣2.5萬一方的亞運城整整低了20%。

瓏岄讓老黃埔單價回到2.8萬更是不用說，這叫對面也還在推貨的海絲城情何以堪？

“五一”這波開盤搶跑用實戰(zhàn)告訴大家，今時今日的消費者只會為更低的價格埋單。

那么樓價能打價格戰(zhàn)，又是哪來的底氣？

最關(guān)鍵的，還是這批新盤的面粉價真的比早一些時候的競品便宜了。

瓏岄，約1.7萬元/㎡；

瓏曜，約1萬元/㎡；

綠城，約3.4萬元/㎡。

當(dāng)然，地價便宜并不意味著，樓價就一定更低。

如果有可能，商家誰不想賺多一個銅板？只不過，有礙于目前樓市絞殺的激烈程度，不做到買家的心理價位再往下減一分，買家是不會痛快入場的。

大家是沖著實打?qū)嵉牡蛢r埋單。

至于不斷被宣傳強調(diào)的新規(guī)戶型、高實用率這一點，幾乎和學(xué)校一樣，只是新盤活下來的必備條件而已，絕非決定因素。

廣州現(xiàn)在這波行情是在“只見新盤笑不見舊盤哭”的基礎(chǔ)上建立起來的。

殊不知今日開賣的新盤，明日也會變成舊盤。按照目前的推地節(jié)奏，后面各種各樣的新盤還將陸續(xù)有來……

但凡告訴你樓盤首開賣爆，二期即將調(diào)價，你都可以認定為大忽悠。

遠的不說，只說近的。

“五一”前開盤的還有番禺龍湖央璟頌、保利天奕、中交天翠、萬科檐嶼城。

同樣的，項目都有地價優(yōu)勢。

它們同樣可以開出驚喜價，來吸引買家。

最新的70城數(shù)據(jù)，一手房和二手房繼續(xù)雙雙環(huán)比下跌0.2%，還不能做到止跌。

按照目前的市場行情，即使接下來廣州市中心的成交占比增多，也不見得下月樓價就會回升。

手握現(xiàn)金的你是王，莫慌。

其實作為家長的大人也一樣，不過多刷短視頻、只做快餐式的閱讀，多汲取一些沒被過度解讀的原始數(shù)據(jù)和干貨，并去做實地調(diào)查，才能擁有自己的分析能力和判斷，不會被網(wǎng)絡(luò)表象帶偏。

△項目實景圖

再舉一個例子，前兩年一套樓市兩級分化，剛需已死、改善當(dāng)?shù)溃虼宋磥順鞘兄挥写髴粜透纳飘a(chǎn)品才是王道的說辭大行其道。

我也被問了很多次，是不是以后只有大戶型才能買、大平層才保值、才是硬通貨？

我的回答都是否定的。

首先宏觀的方面，從人口結(jié)構(gòu)看，我們不但出生率在走下坡路，家庭的構(gòu)成人口也越來越少。不婚的單身族、不育的悅己族、打死不二胎的家庭越來越多，他們會需要改善的大平層嗎？

再從微觀看，當(dāng)大多數(shù)人順風(fēng)順水，收入和事業(yè)都處于上升期，他們的愿望是向上置換，但反過來，他們也可以向下置換呀。

我們判斷商品的價格和價值，為什么不從最簡單的供需入手？

這次黃埔和番禺的剛需盤賣爆，低總價的小戶型最搶手，已經(jīng)啪啪打臉。

同時，同區(qū)卻還有多少動輒140㎡以上的大平層，靜靜地躺在尚未網(wǎng)簽的一欄，等待著它的白武士接盤俠的出現(xiàn)?

所以，未來樓市的主角一定必須是大戶型，看起來完美閉環(huán)，實則買家還是掉進了一套自導(dǎo)自演的語境和說辭中。

那么如果不是迫切為子女讀書等剛性需求置換？到底有哪些更適合入市的節(jié)點？

我認為，要判斷是否真的起風(fēng)了，不妨觀察一下央行的社融數(shù)據(jù)、統(tǒng)計局的經(jīng)濟和就業(yè)、房企財報數(shù)據(jù)，再參考一下政策風(fēng)向，對口資金支持等，更加容易得出屬于自己的分析和判斷。

也只有這樣，才能謹防自己變成下一個哭暈的人，對自己有交代。