內(nèi)資占比超7成，上半年上海大宗交易成交208億元

戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)介紹上海大宗交易情況。李貝貝/攝

7月3日，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2024上半年，上海大宗交易市場(chǎng)錄得32宗、共計(jì)208億元成交，成交總額同比下降42%。

從買家類型來(lái)看，2024上半年，上海依舊以投資型買家為主，辦公/研發(fā)辦公以54%的市場(chǎng)占比依然占據(jù)市場(chǎng)首位。

同時(shí)，內(nèi)資成交持續(xù)走高，占成交金額的78%，為近三年來(lái)的最高占比。與之相對(duì)應(yīng)的是，因美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期降低、外資觀望，外資成交則僅占22%。其中近六成金額由領(lǐng)展收購(gòu)七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)所構(gòu)成，剔除該交易后剩余成交占比將有大幅下跌。

“展望下半年，部分外資基金持有折價(jià)項(xiàng)目有望成交，同時(shí)法拍項(xiàng)目占比繼續(xù)增加。”戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出。

上半年32筆大宗交易成交

據(jù)戴德梁行報(bào)告，從買家類型來(lái)看，2024上半年，上海雖依舊以投資型買家為主，但自用型買家交易占比大幅上漲至36%，而這一數(shù)字在2023年僅為21%，漲幅明顯。

“這其中又以內(nèi)資傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)以及個(gè)人投資者為主，核心位置、沿江地帶辦公以及低價(jià)豪宅是其重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。”盧強(qiáng)向記者分析指出，其中，金融業(yè)一直是自用型優(yōu)質(zhì)辦公的購(gòu)買主力，典型成交包括財(cái)通證券收購(gòu)富匯大廈；而金屬/能源/原材料買家共占自用買家成交總額的22%。盧強(qiáng)表示，此類買家從2022年起持續(xù)活躍，不斷布局一線城市，購(gòu)買各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

內(nèi)外資占比方面，2024上半年內(nèi)資成交持續(xù)走高，占成交金額的78%，為近三年來(lái)的最高占比；而相對(duì)應(yīng)的是，因美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期降低、外資觀望，外資成交則僅占22%，其中近六成金額由領(lǐng)展收購(gòu)七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)所構(gòu)成，剔除該交易后剩余成交占比將有大幅下跌。

就物業(yè)類型而言，辦公/研發(fā)辦公以54%的市場(chǎng)占比依然占據(jù)市場(chǎng)首位；商業(yè)則因七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)成交的提升，占比提升至14%，位居第二；另外公寓與住宅類資產(chǎn)也受到投資人的追捧，成交總額約25億，占據(jù)總交易額的12%。

值得注意的是，盧強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前上海大宗交易市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)新現(xiàn)象，即一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也不得不走向法拍的地步。

比較典型的是三和大廈，項(xiàng)目位于靜安區(qū)延平路121號(hào)以及123弄。6月21日，三和大廈在京東拍賣成功拍出，成交價(jià)格即起拍價(jià)格，為11.31886億元。此次成交的標(biāo)的物建筑面積共45179.96平米，其中約37600平方米為經(jīng)營(yíng)性面積，成交單價(jià)約為3萬(wàn)元/平米，競(jìng)得人為上海合靜延綿企業(yè)管理有限公司，其母公司為信達(dá)資本及中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)。

同時(shí)，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依然不愁買家：例如，今年1月底，上海五角場(chǎng)智選假日酒店完成75%股權(quán)出售，出售價(jià)為人民幣3.6億元。據(jù)悉，買方為鐵獅門集團(tuán)旗下上海晶耀庭酒店有限公司。而收購(gòu)?fù)瓿珊螅F獅門將翻新該酒店、打造為以“Modena by Fraser”為品牌的酒店式公寓。

整體來(lái)看，辦公/研發(fā)辦公以54%的市場(chǎng)占比依然占據(jù)上半年大宗交易成交的首位；商業(yè)因七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)成交的提升，占比提升至14%，位居第二。

《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，公寓與住宅類資產(chǎn)也備受投資人追捧。在32筆大宗交易中，成交總額約25億元，占總交易額的12%。

以上海雅詩(shī)閣衡山服務(wù)公寓為例，該項(xiàng)目于今年4月份完成出售，買家為廣東恒怡投資有限公司，成立于2005年，位于廣東省廣州市，是一家從事商務(wù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，由林偉桂和梁麗娟共同持股，持股比例分別是66.78%和33.22%。

“展望下半年，部分外資基金持有折價(jià)項(xiàng)目有望成交，同時(shí)法拍項(xiàng)目占比繼續(xù)增加。”盧強(qiáng)認(rèn)為，得益于上海中國(guó)經(jīng)濟(jì)橋頭堡的獨(dú)特地位，來(lái)自全國(guó)的實(shí)力自用企業(yè)和私人投資者將繼續(xù)成為辦公、酒店項(xiàng)目的主要買家。此外，國(guó)內(nèi)低息環(huán)境有望給內(nèi)資買家創(chuàng)造良好的融資杠桿，潛在通脹增長(zhǎng)將成為配置房地產(chǎn)的理由之一，而外資買家下半年或仍然保持謹(jǐn)慎。

寫字樓市場(chǎng)供求升溫

作為大宗交易的主要投資品，今年上半年，上海寫字樓市場(chǎng)供求也同步升溫，新項(xiàng)目成交活躍。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，上海甲級(jí)寫字樓共有4個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來(lái)24.1萬(wàn)平米新增供應(yīng)，核心與新興區(qū)各2個(gè)項(xiàng)目，分別是黃浦區(qū)太平洋新天地商業(yè)中心T2、建信人壽大樓；徐匯區(qū)源點(diǎn)大廈及楊浦區(qū)中交濱江廣場(chǎng)。

得益于優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，以及部分樓宇關(guān)聯(lián)公司租賃辦公面積，二季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量錄得263226平米，全市平均空置率降至21.7%。其中，新興區(qū)域空置率較為穩(wěn)定，降至28.08%；核心區(qū)空置率小幅上漲至15.79%。

不過(guò)，在新增供應(yīng)持續(xù)入市的情況下，上海寫字樓市場(chǎng)整體租金下降趨勢(shì)依舊，大多數(shù)子市場(chǎng)板塊租金均有不同程度下調(diào)。

上述報(bào)告顯示，二季度，上海全市平均成交租金錄得7.61元/平米/天，環(huán)比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平米/天，新興商圈下降至6.11元/平米/天。

另?yè)?jù)戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英介紹，今年下半年，上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)還有8個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)71萬(wàn)平米的體量入市。魏超英分析稱，供求壓力下租金承壓，對(duì)于企業(yè)而言，辦公成本降低有利于更多整合型企業(yè)升級(jí)更新，尤其是租賃實(shí)力相對(duì)雄厚的大型企業(yè)及優(yōu)勢(shì)發(fā)展行業(yè)。

“市場(chǎng)租賃活躍度較前幾季度有所回升，以搬遷類型的租賃活動(dòng)為主。”戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie表示，然而，隨著優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)持續(xù)入市，上海寫字樓平均空置率將持續(xù)承壓，上海寫字樓租金將保持疲軟。