成都買房：為什么新區(qū)配套、交通都不如老城，房價卻能高過老城？

曾經(jīng)，視高房價高點能賣到1.8萬/㎡。

天府新區(qū)(本文天府新區(qū)指成都直管區(qū))，房價也是有壓過五城區(qū)的趨勢，當時更是有人預測，天府新區(qū)房價會是整個四川最高的地方。

而如今，視高法拍次新房已經(jīng)有跌到四五千，依然流拍，沒人買的。

天府新區(qū)各板塊的二手房價，也是遠低于預期成交。

所以，為什么它們以前在配套、交通等等綜合表現(xiàn)，都不如五城區(qū)的情況下，房價甚至能高于五城區(qū)很多區(qū)域，而現(xiàn)在又降回來了？

我認為，一般情況下，一個地方繁榮。

人口多，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)自然會催生大量且多樣化的住房需求。

有了需求，緊接著房地產(chǎn)開發(fā)逐漸豐富，有剛需、有剛改、有改善各類小區(qū)出現(xiàn)，這才是一個區(qū)域樓市正常的發(fā)展過程，是客觀規(guī)律。

但在樓市上行階段，因為房地產(chǎn)實在太賺錢了，往往會出現(xiàn)一些偏離市場運行規(guī)律的情況。

部分新區(qū)、新城，只要有一分購房需求，就會成倍的放大住房供應，不僅如此，新房房價也會被抬起來。

如果按照正常邏輯，老城有配套、有產(chǎn)業(yè)、交通又便利，新城、新區(qū)除了規(guī)劃，絕大多數(shù)配套設施都還沒有兌現(xiàn)，位置也不夠好，新城的房價理應比老城更便宜。

等新城人氣聚集、配套、產(chǎn)業(yè)提升了，新城的價格才會超越老城。

但很多時候，新城、新區(qū)的房價，往往不會如此。

經(jīng)常會遇到，新區(qū)沒有發(fā)展起來，價格就已經(jīng)開始反超老城的情況。

為什么會這樣？

因為如果按照正常邏輯，新城、新區(qū)的房子，先把配套做起來，房價再跟著配套情況上漲，那么受益者會是那群買房的投資客。

他們不僅能享受到低房價，還能享受周邊配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的紅利。

新房便宜賣給你，然后還花錢花精力，修配套，拉產(chǎn)業(yè)，最后房價漲了，你賺的盆滿缽滿，合著好事全讓你趕上？

怎么可能！

實際上，新城新區(qū)的房產(chǎn)銷售，往往會先聊規(guī)劃，談定位，畫一個巨大的餅，開發(fā)商投入大量資金宣傳配合高傭金，讓購房者對未來樓市預期高漲，從而拉動新房價格。

這樣做，一級市場（土地）、二級市場（新房）直接就能透支未來紅利價格。

購房者買入的那一剎那，價差，利潤，被一、二級市場吃干抹凈，所有的透支都是你來買單。

在這種情況下，三級市場（二手房）只能自求多福。

二手房問題沒有暴露出來之前，低成本買入的能喝點湯，暴露出來之后，高成本買入的就自己抱著腦袋哭吧。

所以曾經(jīng)，無論是視高也好，天府新區(qū)也好，它們房價高漲，只是因為新房銷售的炒作，以及二手房市場的問題還沒有顯現(xiàn)的結果。

而如今被逐漸打回原形是因為，龐大的二手房存量，讓他們二手房低價競爭越發(fā)明顯，三級市場的問題出現(xiàn)了。

這兩天，我去了趟視高。

因為去的時候下雨，所以沒有把視高的城市界面拍的很清楚。

雖然位處在眉山市，但搭上了四川天府新區(qū)的東風，必須要承認，建設的是真不錯，甚至很多地方的城市界面，不輸于天府新區(qū)成都直管區(qū)。

街道干凈，設計漂亮。

就是……沒什么人。

轉了一圈，視高可能就只有鋼鐵鎮(zhèn)人多一點。

天府大道兩側，我只能說，房子修了不少，但人真的太少了，街道上少有路人和車輛。

要知道，城鎮(zhèn)化并不是大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，更加需要制造業(yè)、服務業(yè)的支撐。

沒有產(chǎn)業(yè)，沒有配套，沒有人口，真的很難指望這些地方能有人來。

也許有一天，等這里房價便宜到能吸引足夠多人的時候，這里會逐漸好起來。

但目前看，我認為現(xiàn)在視高的房價，應該還遠沒有吸引到足夠多人的階段。

視高如此，其他新區(qū)、新城依然如此。

天府新區(qū)的房價，也還沒有降低，能和天府新區(qū)位置及配套相匹配的價格。

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，很有幫助！）

之所以會寫這篇文章，是因為我發(fā)現(xiàn)，都2024年了，成都不少購房者，買房時腦子里依然裝著，扮豬吃老虎的爽文劇情。

買房腦子里幻想的都是新區(qū)逆襲老城的橋段。

想要逆襲，想要買預期，并沒有錯。

但錯就錯在，總有購房者，愿意花高成本買預期！

記住，新區(qū)、新城對比老城時，如果沒有配套優(yōu)勢、也沒有位置交通優(yōu)勢，那么新區(qū)、新城就應該比老城便宜！

購房者要知道，漲是為什么漲，跌又是為什么跌。

這世界上哪有什么以弱勝強？

所謂的以弱勝強，是弱者逐漸變成強，強者逐漸變成弱。

表面上看，是弱者戰(zhàn)勝了強者，但本質上都是以強勝弱。

花高成本買“預期”的新區(qū)購房者，也都吃了高成本的虧。

買房買“預期”當然可以，但在“預期”沒有兌現(xiàn)之前。

只有低價才能有利潤，低價買進永遠是王道。