左手甩賣五星酒店，右手豪氣承債收購，金融街進退之間，虧損擴大，險資出逃

5月下旬，金融街（000402.SZ）接連虧損轉讓惠州、天津的星級酒店給關聯方，回籠資金近8億元，提升償債能力。同時，金融街還在推進天津房開100%股權承債收購，向外提供9億元的債務擔保。

一退一進背后，既有老牌星級酒店的沒落，也有房企在當前市場行情之下的謹慎的利弊權衡。5月28日，金融街公開表示，天津房開所開發的迎水道項目位于天津南開主城區的核心地段，項目周邊配套完善，經營前景較好。

對此，5月28日，業內專家向《華夏時報》記者分析指出，房企出售資產可以緩解資金壓力，也及時清退不良資產，重整房企業務。國家層面和金融端鼓勵優質房企收購優質項目，承債式收購也有利于房企調整市場經營結構。二者其實并不矛盾，既“騰籠“又”換鳥”，有利于房企自身發展。

不過，回看近年來的業績數據，金融街整體的銷售恢復狀況并不理想。2023年金融街營收仍然下滑明顯，凈利潤由盈轉虧；2024年第一季度，金融街營收增加，凈利潤卻在大幅下滑，地產銷售業務存在以價換量的情況。

另外，值得注意的是，彼一時此一時，金融街是曾經的“險資寵兒”，但如今險資正在慢慢撤離。4月17日至5月20日，大家人壽保險股份有限公司（下稱“大家人壽”）減持金融街總股本的4.10%，持股比例由9.10%下降為4.99%。

“騰籠“又”換鳥”？

為了回籠資金，提升資產周轉效率和償債能力，5月24日，金融街發布公告，將出售惠州喜來登酒店以及金融街津門（天津）置業有限公司（下稱“津門置業”）100%股權及債權。交易的買方為控股股東金融街集團間接持有的北京金昊房地產開發有限公司（下稱“金昊公司”），交易形成關聯交易。

據悉，本次出讓的惠州喜來登酒店和津門置業的主要資產瑞吉酒店均為當地的五星級酒店，均被委托給喜來登海外管理公司進行管理。

其中，惠州喜來登酒店位于惠州惠東縣巽寮鎮海濱旅游度假區，資產轉讓價定為2.75億元，本次轉讓對金融街當期歸母凈利潤影響約-5931萬元；位于天津張自忠路158號的瑞吉酒店是當前津門置業的主要資產。津門置業100%股權及金融街對津門置業的全部債權總轉讓價定為約5.17億元。津門置業100%股權轉讓價款暫定為約2.35億元，截至2月29日對津門置業的債權約1.56億元，2月29日至工商變更登記完成日期間公司對津門置業新增債權約1.265億元。本次轉讓對金融街當期歸母凈利潤影響約-1.45億元。合計下來，兩項交易的總金額為7.92億元，將給金融街帶來2.04億元的虧損。

老牌星級酒店已經不再是市場上的香餑餑，金融街本次酒店出讓也是頗為曲折。記者注意到，有不少消費者在酒店預訂平臺評價稱，惠州喜來登酒店裝修和設施陳舊，位置相對偏遠、荒涼。金融街也在公告中表示，近三年，就酒店的轉讓事宜與多組市場客戶談判，客戶均未表達明確購買意向。金昊公司是金融街集團酒店業務板塊主要管理主體，根據業務發展需要，最終與金融街協商一致進行關聯收購。

另外，值得注意的是，金融街一邊艱難出讓資產回血，一邊還在張羅承債收購向外“輸血”。2023年，金融街曾發布公告稱，全資子公司天津麗湖融景置業有限公司以股權0元的價格承債式收購天津房開咨詢有限公司（下稱“天津房開”）100%股權。自天津房開取得迎水道項目《不動產權證》次日起，向深圳市普利安咨詢有限責任公司提供連帶責任保證擔保，本次擔保本金金額為9億元，還款期限為兩年。

5月23日，金融街發布相關進展公告稱，已于近日，收到相關債權人發送的《債權轉讓通知書》以及深圳市普利安咨詢有限責任公司出具的《關于債權轉讓通知書的說明》。

迎水道項目到底成色如何？5月28日，金融街在投資者互動平臺回應稱，迎水道項目位于天津南開主城區的核心地段，項目周邊配套完善，經營前景較好。

對于一邊出售資產，一邊向外并購的舉動，5月29日，上海秦兵（北京）律師事務所劉馨遠律師向《華夏時報》記者表示，房企出售資產可以及時回籠資金，緩解資金壓力，及時清退不良資產，重整房企業務。國家層面和金融端鼓勵優質房企收購優質項目，承債式收購也符合房企戰略規劃和目標，有利于房企調整市場經營結構。二者其實并不矛盾，既“騰籠“又”換鳥”，有利于房企自身發展。

以價換量，險資出逃

當前的市場行情下，尚有余力進行承債并購的房企并不算很多。不同于較多企業的負債率居高不下，自2022年以來，金融街的資產負債率基本控制在75%以內的水平，2023年經營活動產生的現金流量凈額為60.58億元，同比增長7.96%。

不過，今年一季度金融街的“活水”流入狀況并不是十分樂觀，一季度期內經營活動產生的現金流量凈額為1.878億元，同比下滑90.07%，籌資活動產生的現金流凈額為-9.97億元，現金及現金等價物凈增加-8.021億元。

整體看來，金融街的業績表現并未出現實質性復蘇。財報數據顯示，2023年，金融街實現營業收入125.71億元，同比下降38.70%，實現歸母凈利潤-19.46億元，由去年的盈利轉為虧損，銷售毛利率為7.34%，同比下降8.30個百分點。

今年第一季度，金融街的銷售狀況有所恢復，但是，增收并未增利，凈利潤虧損面持續擴大。季報數據顯示，2024年一季度，金融街實現營收61.48億元，同比增長116.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-2.8億元，同比下降32.79%。

究其原因，金融街也同不少房企一樣，采取了以價換量的銷售方式。金融街解釋稱，2024年第一季度采取包括調整銷售價格在內的多種銷售策略，促進項目銷售去化，但是房產開發業務結算項目毛利率下滑，部分項目調整銷售價格出現虧損，最終導致凈利潤下降。

在此背景下，曾經被險資視為“寵兒”的金融街，面臨險資減持的局面。5月21日，金融街發布公告稱，4月17日至5月20日，大家人壽保險股份有限公司通過集中競價累計減持金融街股份122662201股，占總股本的4.10%，減持后持股比例由9.10%下降為4.99%。

為了進一步了解情況，5月24日，《華夏時報》記者向金融街發送了采訪提綱，但截至發稿并未收到其相關回復。

而對于險資的出逃，奧優國際董事長張玥向《華夏時報》記者分析指出，在當前的房地產市場環境下，房企自身的經營和債務問題會影響保險資金的配置決策。萬聯證券投資顧問屈放也在接受《華夏時報》記者采訪時表示，房地產行業近年來持續下滑，風險敞口逐漸放大，導致風險增加，因此險資需要減少對房地產領域的投資比重。險資可能會增加在長期國債和權益市場的投資比重，重點流向人工智能、生物科技、數字化轉型等新興行業，以及綠色金融領域、穩定收益領域、權益類等領域。

截至5月28日，金融街股價為3.08元，今年跌幅為15.15%，總市值為92.06億元。