寫(xiě)字樓持續(xù)承壓，大資管席卷寫(xiě)字樓市場(chǎng)，REITs有望打開(kāi)后續(xù)退出通道

觀(guān)點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的報(bào)告指出，過(guò)去一年內(nèi)，辦公樓市場(chǎng)復(fù)蘇未達(dá)預(yù)期。隨著一系列穩(wěn)增長(zhǎng)宏觀(guān)政策持續(xù)顯效，2024年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有增，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度提升，但面臨多重挑戰(zhàn)。

值得一提的是，在新增辦公面積持續(xù)放量，有效需求不足、企業(yè)辦公方式更加靈活多樣等多重因素影響下，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)攀升，項(xiàng)目去化繼續(xù)承壓。同時(shí)，辦公市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量趨勢(shì)延續(xù)，寫(xiě)字樓租金面臨下行的壓力。

“樓宇經(jīng)濟(jì)是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。”5月24日，在2024觀(guān)點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)上，中信和業(yè)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)楊勁如此表示。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下一步，商辦樓宇市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入大資管時(shí)代。

辦公樓市場(chǎng)依舊需要闖關(guān)

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，我國(guó)的宏觀(guān)政策正在持續(xù)顯效，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有增的趨勢(shì)。一季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為296299億元，同比增長(zhǎng)5.3%，保持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。作為經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度有所提升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，全國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)為989.6億元，累計(jì)下滑0.4%。此外，辦公樓銷(xiāo)售額為758.68億元，累計(jì)增長(zhǎng)6.3%，辦公樓銷(xiāo)售面積為580.55平米，累計(jì)上漲11.9%。

在辦公樓建設(shè)上，截至3月份，全國(guó)辦公樓新開(kāi)工面積累計(jì)值為546.18萬(wàn)平米，累計(jì)下滑10.9%；辦公樓竣工面積累計(jì)值為448.16萬(wàn)平米，同比下滑6.8%。但是，2023年，全國(guó)辦公樓竣工面積累計(jì)值為2889.93萬(wàn)平米，累計(jì)上升10.8%。

從新開(kāi)工數(shù)據(jù)的變動(dòng)上可以發(fā)現(xiàn)，辦公樓的開(kāi)發(fā)速度有所下滑，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)漸趨理性。可以預(yù)見(jiàn)的是，2023年繼續(xù)增長(zhǎng)的辦公樓累計(jì)竣工面積將繼續(xù)為辦公市場(chǎng)帶來(lái)增量，推動(dòng)辦公市場(chǎng)存量面積進(jìn)一步攀升，行業(yè)繼續(xù)面臨去化壓力。

在去化壓力下，寫(xiě)字樓租金整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，空置率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金下跌至以2字開(kāi)頭，數(shù)值為295.7元/平米/月，環(huán)比2023年四季度下降2.47%。

空置率方面，第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度北京、上海、廣州及深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率數(shù)據(jù)分別為20.2%、21.7%、19%以及30.6%，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率依然是一線(xiàn)城市中最高的，已經(jīng)連續(xù)多年超過(guò)其他3個(gè)城市。

資管代替開(kāi)發(fā)？

楊勁表示，商辦物業(yè)要契合變化和要求，并在適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)變化的過(guò)程中，不斷進(jìn)化和升級(jí)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、研究員蔡云對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨的是一個(gè)大資管市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)新的增長(zhǎng)力、增長(zhǎng)極和增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于未來(lái)寫(xiě)字樓的發(fā)展，蔡云認(rèn)為，寫(xiě)字樓不再是一個(gè)獨(dú)立的樓宇，或者是一個(gè)商辦、產(chǎn)業(yè)園，更重要的是為各種經(jīng)濟(jì)要素提供合理空間的載體。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，具備較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)的確在寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有可觀(guān)的收入。觀(guān)點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的報(bào)告顯示，從企業(yè)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年全年13家樣本企業(yè)內(nèi)地寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入共計(jì)錄得175.04億元，同比增長(zhǎng)5.07%。

“寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)一定程度上得益于樣本企業(yè)有辦公物業(yè)新投入運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也離不開(kāi)其穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)管理能力。”觀(guān)點(diǎn)指數(shù)給出了如此判斷。以主營(yíng)業(yè)務(wù)之一為寫(xiě)字樓輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，數(shù)據(jù)顯示，2023年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活寫(xiě)字樓商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的收入為1.33億元，同比增長(zhǎng)5.23%。

REITs打開(kāi)下一片藍(lán)海

從投融管退的角度來(lái)看，商辦資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的下一步便是“退出”，而REITs便是一個(gè)熱點(diǎn)方向。2023年3月份，發(fā)改委發(fā)布相關(guān)文件，首次以書(shū)面形式將商業(yè)項(xiàng)目納入REITs試點(diǎn)范圍，公募REITs的規(guī)模將繼續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，在今年3月份，我國(guó)首批3只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模達(dá)到89.23億元。

F.O.G.富尚資產(chǎn)董事長(zhǎng)、香港越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐表示，從地產(chǎn)的幾個(gè)新趨勢(shì)中可以看到，包括地產(chǎn)商業(yè)模式會(huì)轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)管理會(huì)進(jìn)入到黃金時(shí)期，地產(chǎn)的打法會(huì)變成資產(chǎn)的打法，金融屬性會(huì)凸顯。

“REITs的出現(xiàn)會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)新的生態(tài)系統(tǒng)。精細(xì)化的資產(chǎn)管理與金融屬性對(duì)接之后，會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)證券化和REITs這樣一個(gè)目前在其他國(guó)家成為主流的地產(chǎn)市場(chǎng)。”陳曉歐如此認(rèn)為。

中信建投證券房地產(chǎn)及建筑首席分析師竺勁直言：“REITs是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)上市最佳的渠道，而不是之一。REITs可以提供穿越周期的長(zhǎng)期穩(wěn)健高回報(bào)，中國(guó)未來(lái)產(chǎn)權(quán)類(lèi)的REITs和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)的REITs還是有非常大的擴(kuò)容的空間。”

竺勁對(duì)REIT市場(chǎng)的發(fā)展充滿(mǎn)信心，表示：“REITs是不動(dòng)產(chǎn)退出的最佳渠道，而且可以賦能運(yùn)營(yíng)。后續(xù)，REITs市場(chǎng)還會(huì)有一個(gè)非常大的變化，目前才剛剛開(kāi)始，分化將是未來(lái)REITs市場(chǎng)的主題。”