地產(chǎn)開發(fā)承壓拖累業(yè)績，南京棲霞建設(shè)2023年凈虧1.34億元，一季度銷售額大降9成

5月21日下午，南京棲霞建設(shè)股份有限公司（600533.SH，簡稱“棲霞建設(shè)”）舉行線上業(yè)績發(fā)布會，針對《華夏時報》記者以及投資者提出的業(yè)績虧損原因、土儲規(guī)劃、房地產(chǎn)市場走勢看法等問題作出回應(yīng)。

此前，4月30日，南京棲霞建設(shè)公布的2023年及2024年一季度報告顯示，公司于2023年實現(xiàn)歸母凈利潤-1.3億元，同比大跌171.2%；2024第一季度，公司歸母凈利潤為-0.3億元，同比再大降362.3%；2023年至今，棲霞建設(shè)無新增地產(chǎn)儲備、無新開工面積。

棲霞建設(shè)副總裁兼總會計師徐水炎表示，2023年，公司凈利潤同比上年大幅下降，其一是因為結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的項目主要來自于南京棲樾府和無錫天樾雅苑，結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率都比較低；其二，公司計提存貨跌價準(zhǔn)備21668.30萬元；其三，公司持有的棕櫚股份虧損，確認(rèn)的投資損益為-9149.70萬元。

如今，房地產(chǎn)重磅利好不斷，棲霞建設(shè)董事長兼總裁江勁松表示，房地產(chǎn)政策環(huán)境保持寬松，政策支持力度不斷加大，“推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過度，促進行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展”。但與此同時，“鑒于房地產(chǎn)市場的不確定性”，江勁松稱棲霞建設(shè)對于增加土儲事項將“綜合評估，謹(jǐn)慎防范風(fēng)險”。

營收、凈利持續(xù)下滑

根據(jù)棲霞建設(shè)公布的業(yè)績報告，2023年至2024第一季度，棲霞建設(shè)無新增地產(chǎn)儲備、無新開工面積。2023年，公司實現(xiàn)竣工面積12.98萬平米，累計同比下降78.2%。

受此影響，2023年，棲霞建設(shè)權(quán)益銷售面積和金額分別為9.21萬平米、32.75億元，同比分別下降20.4%、30.4%。2024年第一季度，棲霞建設(shè)實現(xiàn)權(quán)益銷售面積和金額分別為0.6萬平米、1.48億元，同比分別下降85.6%、91.5%。

而這也直接帶來了棲霞建設(shè)2個報告期內(nèi)營收、凈利的雙雙下降。

年報顯示，2023年，棲霞建設(shè)營業(yè)收入為47.68 億元，同比減少31.03%。其中，地產(chǎn)開發(fā)、建筑服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)收入分別為40.0億元、3.0億元、2.1億元，同比分別-39.4%、+231.4%、+13.1%；歸屬于母公司所有者的凈利潤為 -1.34 億元，同比減少 171.24%。

2024年第一季度，棲霞建設(shè)未能扭轉(zhuǎn)虧損局面。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入5.15億元，同比減少72.41%；歸屬于上市公司股東的凈虧損2602.48萬元；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈虧損2158.64萬元。

在5月21日舉辦的線上業(yè)績會上，針對2023年度公司凈利同比大降的狀況，棲霞建設(shè)副總裁兼總會計師徐水炎解釋說，主要原因如下：第一，結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的項目主要來自于南京棲樾府和無錫天樾雅苑，結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率都較低；第二，公司計提存貨跌價準(zhǔn)備2.17億元；第三，公司持有的棕櫚股份虧損，公司確認(rèn)的投資損益為-9149.70萬元。

《華夏時報》記者看到，2023年報顯示，棲霞建設(shè)對南京星葉歡樂花園項目計提跌價準(zhǔn)備1.70億元；對南京瑜憬尚府和無錫天樾雅苑項目分別計提跌價準(zhǔn)備1918.20萬元、2744.84萬元。2023年度公司計提存貨跌價準(zhǔn)備2.17億元，導(dǎo)致公司本期凈利潤減少1.63億元。

年報強調(diào)，“公司信用狀況良好，融資能力較強，財務(wù)狀況穩(wěn)健”。棲霞建設(shè)副總裁兼董事會秘書王海剛則向投資者們介紹，“目前公司財務(wù)狀況穩(wěn)健，現(xiàn)金流穩(wěn)定，報告期內(nèi)，公司依照合同約定完成了項目交付”。

2023年至2024年一季度末，公司累計發(fā)行6期公司債券及ABS，累計發(fā)行規(guī)模100.8億元。同時，4月1日，公司公告稱擬發(fā)行不超過22.86億元的中期票據(jù)，用于償還到期的債務(wù)融資工具本息。

另據(jù)徐水炎介紹，2023年內(nèi)，公司如期完成“20棲建01”“21棲建01本息”的兌付工作；2023年11月，公司成功發(fā)行3億元公司債，期限為 3+2 年，利率3.5%；2024年 2月，公司成功發(fā)行10.4億元公司債，期限為3+2年，利率3.0%。

不過，記者看到，截至2023年末，公司貨幣資金為27.08 億元，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為43.27億元。2024年一季度，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額-2.94億元，較2023年同期大幅減少133.49%。截至2024年3月底，在手貨幣資金為25.01億元，不足以覆蓋短期借款（1.60億元）和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債（46.31億元）共47.91億元。

繼續(xù)堅持以房地產(chǎn)為主業(yè)的發(fā)展模式

據(jù)公開資料，棲霞建設(shè)上一次獲地，還是在2022年7月。彼時在南京第二批次土地集中出讓中，棲霞建設(shè)分別競得燕子磯新城G33（燕尚玥府）、仙林湖G35(半山玥府）和棲霞山G37地塊（楓情玥府）三宗地塊。

如今，房地產(chǎn)市場重磅政策不斷，棲霞建設(shè)如何看待市場的走向？政策強力支持之下，公司又是否會考慮重啟拿地開發(fā)？

對于房地產(chǎn)市場的走向，棲霞建設(shè)方面給予了較為樂觀的看法。“公司認(rèn)為，房地產(chǎn)政策環(huán)境保持寬松，政策支持力度不斷加大，隨著政策發(fā)揮作用的顯現(xiàn)，將有效促進居民購房需求逐步釋放，助力房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，促進行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。”棲霞建設(shè)董事長兼總裁江勁松在業(yè)績會上表示。

但江勁松同時強調(diào)，“鑒于房地產(chǎn)市場的不確定性”，公司將結(jié)合公司的實際情況和項目具體情況，對增加土地儲備事項綜合評估，謹(jǐn)慎防范風(fēng)險。

記者看到，2023年半年業(yè)績會上，江勁松曾表示，公司多年來一直在南京、無錫和蘇州進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，“星葉”住宅品牌在區(qū)域內(nèi)深入人心，“目前無到其他城市擴展的計劃”。

不過，面對投資者提問“是否考慮轉(zhuǎn)型”的問題，棲霞建設(shè)肯定表示，未來仍將繼續(xù)以房地產(chǎn)為主業(yè)。

“公司在江蘇省內(nèi)深耕多年，開發(fā)建設(shè)了包括多項國家示范工程在內(nèi)的多個優(yōu)秀住宅小區(qū)。公司未來將繼續(xù)堅持以房地產(chǎn)為主業(yè)的發(fā)展模式。”江勁松介紹說，同時，公司將致力于拓展建設(shè)板塊的業(yè)務(wù)規(guī)模，以期逐步實現(xiàn)與房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的相互協(xié)同；還將繼續(xù)積極在產(chǎn)業(yè)鏈上下游尋找投資機遇，拓寬盈利渠道。

4月27日，南京市正式啟動存量住房“以舊換新”試點工作，用以支持購房需求釋放，穩(wěn)定市場預(yù)期。棲霞建設(shè)方面表示，目前已積極跟進上述政策，操作細(xì)則尚待確定。