?97.61億！8天兩度刷新，北京“地王”爭奪戰背后的四重信號

17.11億元。這是一張入場券的價格。

2026年8月12日下午，北京海淀四季青地塊的土拍現場，這個數字將絕大多數中小房企擋在門外。每次舉牌加價900萬元——相當于北京一套高端住宅的總價。

中國金茂的投拓團隊坐在前排。17年前，他們在廣渠路以40.6億元拿下當年的“雙料地王”，誕生了全國第一座金茂府。17年后，他們坐在四季青的拍賣廳里，身邊坐著中海——8天前，中海剛在廣渠路地塊以83.99億元擊敗了他們。

金茂一位內部人士在競拍前夜對同事說了一句話：“這塊地如果再丟，我們今年在北京就沒什么可做的了。”

這一次，金茂不想再輸。

130輪競價后，槌聲落下。97.61億元。2026年度北京總價與單價“雙料地王”。

而僅僅8天前，中海以83.99億元拿下廣渠路地塊。一周之內，北京總價地王兩度易主。

地王是寒夜的篝火，不是黎明的曙光。

點狀高熱≠全面回暖

理解地王現象，先得看清“點狀高熱”與“全面回暖”之間那道分明的界線。

全國總量仍在收縮。國家統計局數據顯示，2026年1-6月，全國房地產開發投資38074億元，同比下降18.0%；其中住宅投資29300億元，下降17.8%。新建商品房銷售面積40140萬平方米，同比下降11.6%。房地產開發企業到位資金40233億元，同比下降20.2%——其中國內貸款5716億元，下降31.7%；個人按揭貸款5137億元，下降24.9%。

房地產開發投資降幅從2025年1-7月的11.2%擴大至2026年上半年的18.0%，這條曲線一路向下。

土地市場同樣縮量。中指研究院數據顯示，2026年上半年，300城住宅用地推出面積同比下降21%，成交面積同比下降24%，土地出讓金下滑31%。300城住宅用地平均溢價率僅9.1%，同比回落1.1個百分點。

證券日報直言：“‘點狀高熱’不等于全面回暖，房地產市場仍處于調整期。”

換個角度理解：一季度市場調整壓力較大，各地控制供地規模；二季度部分核心城市情緒邊際修復，這些城市借勢集中推出一批優質地塊。深圳南山粵海街道地塊是近十年首次釋放的低密度純住宅用地，上海楊浦濱江等板塊也屬長期斷供后的補倉。地王并非行業回暖的果實，而是行業寒冬中資金抱團取暖的產物。

北京的分化同樣劇烈。2026年上半年，北京經營性用地成交整體樓板價23357元/平方米，平均溢價率僅2.48%，底價成交是常態。核心區優質地塊遭瘋搶，遠郊地塊乏人問津。

個別地王的出現，是資金在用一個籃子裝雞蛋——因為其他籃子都破了。

“以前是錢找地，現在是地找錢”

地王頻出的第二重邏輯，得從房企自身的生存策略里找。

一位參與四季青地塊競拍的房企投拓負責人私下感慨：“17個億的保證金交上去，如果算錯賬，我們這個部門今年就白干了。”

這不是夸張。廣渠路地塊14.1億元的競買保證金，已經擋住了絕大多數房企。6家參拍主體中，懋源是唯一以民企身份出現在聯合體中的一方。四季青地塊17.11億元的保證金，游戲桌上只剩頭部玩家。

拿地主力清一色是融資成本低的央國企：金茂、保利、中海、招商、華潤。

證券日報的分析切中要害：“在容錯率越來越低的行業環境下，拿地主力普遍融資成本較低，具有在核心地塊‘出高價’的實力。在‘以銷定投’策略下，頭部房企投資邏輯從‘規模擴張’轉向‘安全去化’，寧可高價獲取核心地段優質地塊，也不愿低價布局外圍或弱能級城市。”

花旗研報判斷，中國金茂“在穩健的資產負債表及低融資成本下，具備在2026下半年加快土地儲備的能力”。據克而瑞數據，金茂1-5月拿地金額121.0億元，排名行業第5。標普則估計，2026-2027年金茂拿地支出將占權益銷售額的35%-40%，高于2023-2024年的25%-35%。

中指研究院數據顯示，2026年上半年北京商品住宅成交均價57442元/平方米，供求比僅0.67。200平方米以上、千萬級高端豪宅成交活躍。

但拿了核心區的地，不等于就能賺錢。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，四季青地塊與區域內保利熙瑞（拿地樓面價7.84萬元/平方米）形成直接同質化競爭。保利熙瑞今年6月開盤，據張凱分析，目前網簽均價約11萬元/平方米，去化率約16%，“某種程度上印證了2000萬級客群的容量天花板”。金茂地塊住宅部分建面約11.08萬平方米，未來貨值約為保利熙瑞的2倍——“定價彈性與去化周期，將直接檢驗海淀核心區高端改善市場的真實容量”。

也有市場分析人士認為，保利熙瑞16%的去化率只是開盤初期的階段性數據，海淀核心區高端改善需求仍需觀察，四季青地塊的區位優勢和產品定位存在差異化空間。

北京新房截至6月末狹義庫存89687套，12個月移動平均去化周期31.1個月——就算不再新增一套供應，現有庫存也要兩年半才能消化完。

除了這幾個城市，還能投哪？

地王頻出的第三重邏輯，藏在錢的流向里。

一位機構投資人的困惑很直白：“現在不是要不要投一線城市的問題，是除了這幾個城市，還能投哪？”

數據擺在那里。中指研究院數據顯示，2026年上半年宅地出讓金TOP20城市占全國比重達62%，較2025年全年提升10個百分點。資金向核心城市集中的趨勢在加速。摩根士丹利在一份報告中指出，雖然7月土地成交金額顯著回升，“但都只集中在一線城市優質地塊”。

證券日報的判斷類似：“短期看，一二線城市核心區優質地塊的高溢價成交仍有可能頻繁出現，為土地市場托底并穩固市場預期，但三四線城市的土地去化壓力依然很大。土地市場全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實質性改善以及房企投資信心的修復程度。”

2026年上半年，1年期LPR維持3.0%、5年期以上LPR維持3.5%的歷史低位，個人住房貸款利率也在歷史最低水平。但居民資產負債表仍在修復，個人住房貸款余額持續下降。

低利率、資產收益率普遍下行，核心城市優質不動產的“確定性溢價”被反復定價。7月28日，上海楊浦八埭頭地塊經歷219輪競價，以總價161.2億元、綜合樓面價10.2萬元/平方米成交，刷新2026年上海宅地總價紀錄；2月，廣州珠江新城馬場地塊243輪競價、236億元成交。這些地塊無一例外，都在城市最核心的區位。

證券日報將這種現象歸結為三重因素疊加：“高溢價地塊的出現，主要受政策控增量、市場去庫存與房企拿地情緒三重因素影響。”

錢在往最安全的地方跑。地王，是這條流動路徑在地表留下的痕跡。

房子成了“大宗消費品”

地王頻出的第四重背景，得從政策邏輯的轉向里找。

2026年7月13日，國務院批復印發《擴大消費“十五五”規劃》。這是首份以“擴大消費”為主題的五年專項規劃。《規劃》在“推動商品消費擴容升級”部分提出“促進大宗耐用商品消費”，把“更好滿足住房消費需求”放在首要位置。房子被正式納入“大宗耐用消費品”框架。

中指研究院認為，將住房消費與汽車、家居家電并列且置于首位，意味著住房消費是“促消費”的重要引擎。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步解釋：“我國在打造內循環發展新引擎的框架下，消費的內生動力備受重視，其中住房消費能帶動家具家電、裝飾裝修、設計安裝、建筑建材、紡織甚至汽車消費，可謂是消費的‘觸發器’。”

從“房住不炒”到“大宗消費首位”，一年時間，調控與消費扶持的邏輯完成了一次重大轉身。

緊隨其后，8月7日北京印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限由“2年”調減為“1年”。公積金貸款額度方面，夫妻雙方均為繳存人的，最高可達340萬元。

廈門大學趙燕菁教授在接受時代周報專訪時說：“住房不只是單一的大宗耐用消費品，更是所有大宗消費的核心承載平臺。汽車、家電、家居、裝修等幾乎所有耐用消費場景，都依附于住房存在。住房消費一旦疲軟，全品類大宗消費必然隨之下滑，抓住住房消費，就抓住了擴大大宗消費的核心關鍵。”

他進一步指出，頂層規劃的定位調整“釋放了明確的政策轉向信號：前一階段為防范樓市過熱、抑制投機，被適度約束的住房消費，如今重新回歸擴內需的核心中樞位置”。

“抑制”在讓位給“激活”。

趙燕菁還點出一個容易被忽略的細節：“和以前針對增量住房的‘房住不炒’邏輯相比，‘大宗消費品更新行動’的重點在‘更新’而不是‘新建’，針對的主要是‘存量’，而非‘增量’。不能把住房消費等同于回到以前以新房消費為主的模式。”“未來樓市發展的核心命題，不會再走‘增量擴張’的老路，而是要用‘存量提質’拉動居民的耐用消費品需求。”

中國發展改革報社評論員王春華將這一轉向定義為“房地產政策邏輯的一次根本性重塑——從‘防風險為主’轉向‘防風險與促消費穩投資并重’”。

17年前，金茂在廣渠路以40.6億元拿下“雙料地王”，誕生了全國第一座金茂府。17年后，金茂在四季青以97.61億元再次拿下“雙料地王”。17年間，北京的地價從1.4萬元/平方米漲到了8.8萬元/平方米。

但這一次，時代不一樣了。

當年是“增量擴張”的黃金時代，地王是沖鋒的號角；今天是“存量提質”的轉型時代，地王是避險的堡壘。從“房住不炒”到“大宗消費首位”，從“抑制投機”到“激活消費”——房地產的敘事正在被重新書寫。

97.61億元的槌聲已經落下。四季青地塊真正的命運，取決于一個更根本的問題：在“住房消費”的新敘事下，高端改善市場的真實容量到底有多大？

北京總價地王一周兩刷新，信號復雜——它不是市場全面回暖的號角，不是房企盲目擴張的回歸，更不是所有城市的福音。它只是在告訴市場：舊邏輯退場，新邏輯尚未完全定型，這個過渡期里，確定性成了最貴的東西。

地王從來不是終點，而是新一輪市場博弈的起點。

它不是黎明的曙光。但篝火燃起的地方，天終將亮起。

附：2026年8月北京土拍關鍵數據一覽

8月4日，朝陽廣渠路地塊由中海新城以83.99億元競得，經線上6輪、線下185輪共191輪競價，樓面價8.14萬元/平方米，溢價率19.13%。17年前，這里曾誕生全國首座金茂府。一周之內，中海新城在北京拿地支出已超130億元。

8月12日，海淀四季青地塊由中國金茂以97.61億元競得，經130輪現場舉牌，成交綜合樓面價68444元/平方米，純住宅部分樓面價約8.8萬元/平方米，溢價率14.1%。該地塊總價與單價均位列2026年北京土拍市場第一，綜合樓面價位居年度第三。地塊總用地85152.24平方米，其中住宅用地69227.13平方米，商服用地15925.11平方米。

同日，石景山蘋果園地塊由招商蛇口以15.04億元競得，歷經216輪舉牌，成交樓面價35931元/平方米，溢價率23.48%；石景山劉娘府地塊由中海新城以25億元底價摘得，樓面價42330元/平方米。當日三宗宅地成交合計137.65億元。（完）