北京
大家好，我是地產十一郎。
今天北京土拍市場又瘋了一把。東四環，廣渠路，191輪舉牌，六大國央企鏖戰，最終，中海新城84億拿下，樓面價8.14萬。
地，的確是好地。
比酒仙橋好，也比松榆里好。
有陳經綸學校分校，學校好；城市界面好；位置好。
自然，也吸引來了各有各好的爭搶房企：金茂、建發、中海新城、招商、保利、金隅+懋源聯合體。
上面各家房企，沒一個慫貨，都很猛，只是猛法不同。
最讓眾人期待的是金茂，最熱門人選。
甚至有同行開玩笑說，金茂若是拿不著，就相當于祖墳被人刨了。
玩笑歸玩笑，在商言商。
十一郎全程觀看了這次土拍的全過程，金茂前期表現還算積極，后期到了一定價格時，就沒有再舉牌了。
我猜想，金茂肯定會舉到授權上限。但這個授權上限，要加上廣渠門情節。只是，這個情節為主題的授權上限，顯然沒有算過來賬的中海有決心。
01
DICHAN SHIYIYAN
先給不常看土拍的朋友解釋一下19輪意味著什么。
7家房企（有兩家是聯合體），金茂、招商、建發、保利、中海、金隅+懋源聯合體，從下午兩點舉到太陽快落山，平均每舉一次牌，地價漲將近5000萬。
誰能想到這么大陣仗聚在廣渠路。
這幫人不是錢多燒的，是都算過賬的。誰都不傻，誰的錢都不是大風刮來的。
但十一郎想說，這塊地，值得這么多金主來搶。
這塊地到底好在哪兒？
第一，東四環十年沒出過純住宅了。
廣渠路這塊地，就在西大望路和廣渠路交叉口東南角，3.68萬平，能蓋10萬平出頭的房子，容積率2.8。關鍵是不帶任何配建包袱，地形還特別規整，東西向面寬很大。妥妥的大高板豪宅胚子。
東三環到東四環之間，CBD輻射圈里，十年沒出過這種干干凈凈的純住宅用地了。這地一出來，行內人都知道，這是要當風向標的。
第二，旁邊有人把路都給你趟平了。
地塊北邊就是廣渠金茂府。
金茂府的開山之作就在這兒，當年也是地王，五開五罄，到現在還是這片二手房的價格天花板。
周邊珠江帝景二手9萬左右，廣渠金茂府二手早就破10萬了。往北兩公里就是CBD，合生匯溜達著就到了，地鐵7號線和在建28號線換乘站就在旁邊，還配了陳經綸中學。
這地，不搶還等啥？
中海不是來賭的，是來抄作業的。
02
DICHAN SHIYIYAN
那今天最精彩的部分來了——
為什么是中海，不是金茂？
這就有意思了。
金茂，廣渠路板塊的親兒子。地塊北邊就是自己家祖宅級別的廣渠金茂府。業內有人開玩笑說，金茂要是拿不著這塊地，就跟祖墳被人刨了差不多。
這種感情分，折算成真金白銀，至少值五千到八千的樓面價。
但商戰就是商戰，不講感情。
中海，就是那個兜里有錢，手里沒糧的那個。
記得5、6月份時，我跟中海的某美女操盤手業務交流時，對方就說，手里沒地了，他們覺得有點慌。
而接下來，中海的表現，只要北京有地他都去拍，好地塊基本都拿下，而且地塊越大越興奮。
7月28號剛花46.8億拿下酒仙橋，樓面價8萬1。如果廣渠路被別人低價拿走，酒仙橋的價格體系立馬懸了。
所以，中海這波操作，與其說是搶地，不如說是花錢給自己建了一道價格護城河——廣渠路8萬1，酒仙橋8萬1，倆項目互相撐腰，誰也別想壓誰一頭。
還有一家參拍房企也值得關注——金隅+懋源聯合體。
一貫獨來獨往的懋源，這次是第一次與別人形成聯合體，作為民企，懋源一直是產品高手。
這兩家，一個圖錢，一個圖手藝。金隅有錢，懋源會做高端產品，倆人一拍即合。但最終，還是沒拼過中海。184輪，中海舉到了最后。
03
DICHAN SHIYIYYAN
任何房子都不是完美的，土地也是。
要說這塊地有沒有硬傷？
——有，而且挺扎心的。
出讓文件寫得明明白白——噪音超標。
有心的人看一下規劃就知道了，這塊地的東邊挨著東四環，車流量巨大，北邊是地鐵線，雖然有綠地擋著，但低頻噪音這東西，墻擋不住，玻璃擋不住，你躺床上都能聽見車胎碾過路面的嗡嗡聲。
東側房源為了隔音和避尾氣，可能需要常年關窗。
這就是典型的“好地有瑕”——位置好到沒朋友，但噪音也是實實在在地在。能不能通過產品設計化解這個硬傷，就看中海的操盤本事了。
最后對普通買房人說兩句。
第一，廣渠路新盤的價格底線已經畫好了。
樓面價8萬1，賣到12萬以上才有合理利潤。周邊金茂府二手早破10萬了，新盤12萬+屬于正常定價，算不上驚喜。
第二，朝陽10萬+的豪宅局，越做越大了。
酒仙橋8萬1，廣渠路8萬1，兩個地王級別的地塊，都在中海手里。往后朝陽核心區的豪宅價格體系，中海說了算。
第三，核心區的房子，別指望大跌。
7家頭部房企搶191輪拿下來的地，不是用來打折的。地段就是最大的護城河，何況是三環到四環之間、雙地鐵交匯的地段。
最后說句掏心窩的。
廣渠路這塊地，金茂有情懷，中海有算盤。一個想拿回自己起家的地方，一個想給隔壁項目筑一道價格護城河。一個講感情，一個講戰略。
最終，算賬的贏了講感情的。
十一郎建了一個北京買房群，在群里會發布一些樓市政策分析、新盤的信息節點、二手房的數據分析，以及一些優質法拍房的信息，感興趣的伙伴可私信我進群。
加好友時，請注明預算與區域
- End -
地產十一言內容矩陣發布平臺
地產，財經，買房，商務合作
歡迎勾搭
微信：wxjaini198410
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
