北京
價格策略：備案8.1萬到折后7.2萬
2026年4月25日，碧海玖號首次開盤，推出1棟和3棟共182套房源，面積約105-126㎡的3-4房。
價格層面，項目備案均價8.10萬元/㎡，備案單價區間7.32-8.86萬元/㎡，備案總價803-1099萬元/套，均價約942萬元/套。開盤時采取了較為積極的折扣策略：凍資98折、準簽97折，折后均價約7.7萬元/㎡，折后單價6.95萬元/㎡起。開盤當天據稱去化46%。
網簽驗證：52.75%去化率，成績“還不錯”
開盤一個多月后，市場數據驗證了項目的實際去化能力。據網簽統計，項目已簽及已備案96套，去化率52.75%，超過五成。
在深圳改善型市場的競爭環境中，這一去化速度被市場分析評價為“成績還算不錯”。項目所在的碧海片區新盤供應本就有限——附近在售新盤僅京地海樾府（7.4萬/㎡），碧海玖號的入市在供給端具備一定稀缺性。
競品對比：價格高于周邊二手，但差異在于產品力
價格方面，碧海玖號面臨著與二手房的直接對比壓力。貝殼數據顯示，周邊典型二手樓盤如華豐前海灣2025年11月成交的一套89㎡戶型單價約6.3萬元/㎡，松茂御龍灣雅苑二期2025年10月成交的88㎡戶型單價約6.7萬元/㎡。碧海玖號折后7.2-7.7萬元/㎡的均價，相較于周邊次新房存在一定溢價。
但這一溢價的核心支撐在于產品力的代際差異——2.2容積率、新規高得房率、龍湖物業、精裝交付。在周邊二手房普遍為高密度、舊規產品的背景下，碧海玖號的產品溢價有一定合理性。
小結
碧海玖號52.75%的首開去化率，在深圳改善型市場并非爆款級別的成績，但也足以說明市場對其產品力的認可。在周邊二手房6.3-6.7萬元/㎡的價格參照下，項目以7.2-7.7萬元/㎡的折后均價實現了過半去化，表明購房者愿意為2.2容積率、高得房率和龍湖物業支付合理溢價。然而，產權縮水、噪音問題及教育資源薄弱等短板，也限制了其沖擊更高去化率的可能。碧海玖號的市場表現，本質上是產品力溢價與歷史包袱之間的博弈結果
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