經緯度：推動房地產高質量發展，構建房地產發展新模式

住房是民生之要，安居是幸福之本?！笆逦濉?規劃綱要將 “推動房地產高質量發展”單列一章，明確提出“加快構建房地產發展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現更高水平住有所居”。

從“有沒有”到“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”—— 中國房地產正進入轉型發展的歷史關口。我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整空間廣闊，人民群眾對高品質住房充滿期待，房地產高質量發展仍有較大潛力。

但也要看到，房地產市場供求關系發生重大變化，商品房開發、融資、銷售等基礎制度亟待重構，保障性住房供給仍需持續加力，“好房子”建設剛剛起步。如何在發展中化解風險、在轉型中促進平穩？如何推動保障與市場協同發力？如何推動土地、住房資源高效利用？

本文將立足“十五五”規劃綱要部署，從戰略方位、住房保障、市場平穩、“好房子”建設、基礎制度重構、要素聯動、安居為根七個維度，系統解碼構建房地產發展新模式、推動房地產高質量發展的戰略路徑。

“十四五”時期，我國建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間），累計改造城鎮老舊小區24萬多個。 新華社圖

一、戰略方位：房地產高質量發展的時代命題

理解“十五五”規劃推動房地產高質量發展的戰略部署，首先要回答一個根本問題：房地產在中國式現代化進程中究竟處于什么位置？

新中國成立以來，我國住房制度與發展戰略伴隨現代化進程持續迭代。計劃經濟時期，資源優先服務工業化原始積累，住房實行有限的福利化計劃配給。改革開放之后，伴隨市場經濟體制構建，依托市場化路徑快速擴大住房供給，有效破解長期存在的住房短缺難題；房地產業在推進城鎮化、支撐地方發展、拉動經濟增長方面發揮重要作用，但市場持續擴張也不斷放大住房資產屬性，使其逐步偏離居住本源。

在這一演進過程中，規劃文本布局的變化是最清晰的制度信號。隨著對社會建設、民生保障規律認識不斷深化，住房的民生價值日益受到重視。從“十二五”將住房整體納入民生篇章，到“十三五”“十四五”置于新型城鎮化框架統籌推進，國家持續探索統籌平衡住房經濟功能與民生功能的治理路徑。進入“十五五”時期，我國住房發展徹底告別總量短缺階段，但存量優化和品質提升的空間仍然廣闊，發展重心全面由“有沒有”轉向“好不好”、由“住有所居”邁向“住有宜居”。

“十五五”規劃綱要再次將房地產系統性部署調整至民生保障板塊并設立獨立專章，這并非簡單的路徑復歸，而是發展階段質變帶來的戰略重塑：立足“房住不炒”，加快構建房地產發展新模式，推動住房回歸居住本源屬性、明確其大額耐用消費品定位，在統籌防風險、穩市場基礎上，依托多層次住房制度體系，推動實現更高水平的安居宜居。

從“十二五”歸入民生篇章、“十三五”“十四五”納入新型城鎮化框架，再到“十五五”獨立成章、重回民生保障體系，頂層布局的動態調整，清晰勾勒出房地產發展邏輯的歷史性轉向。這一變化并非否定房地產的產業與消費價值，而是意味著房地產的核心功能，正在從服務短期穩增長的宏觀調控工具，深層次回歸保障民生安居的本源定位。

住房城鄉建設部部長倪虹明確指出，我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民群眾對高品質住房充滿期待，房地產高質量發展仍有較大潛力。

2026年7月，國務院印發的《擴大消費“十五五”規劃》進一步將住房消費納入大宗耐用商品消費范疇，并將其置于促進大宗耐用商品消費的首要位置。住房兼具大額耐用消費品特征，單品消費規模大、上下游產業鏈長，能夠有效帶動家裝、家電、物業服務等一系列民生消費，在穩消費、擴內需中依然發揮重要作用。

在此背景下，房地產的戰略方位正在經歷三重根本性轉變：

定位上，從經濟增長調控工具回歸民生保障本源；模式上，從單一增量擴張轉向增量提質與存量更新并重；導向上，從抑制市場投機轉向全面推進品質提升。

“十五五”規劃綱要將“加快構建房地產發展新模式”置于房地產高質量發展部署的首位，明確了新時代住房領域改革的總方向。住房城鄉建設部提出統籌防風險和促轉型、統籌惠民生和穩增長，著力穩定房地產市場、以高品質供給匹配多樣化居住需求。

新時代房地產轉型，不是短期市場調控的策略調整，而是適配中國式現代化建設要求、契合住房供需結構質變的系統性制度重構，標志著我國住房發展正式告別粗放擴張的舊周期，邁入高質量、重民生、可持續的全新發展階段。

二、住房保障：兜住“住有所居”的底線

如果說第一部分回答的是“房地產為什么重要”，那么這一部分要回答的是：在“十五五”時期，住房保障如何兜住“住有所居”的底線？

“十五五”規劃綱要明確提出“優化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難”。保障重心從兜底城鎮低收入困難家庭，拓展至兼顧工薪群體、新市民、青年人階段性居住需求，實現由單一兜底保障向分層分類、更廣覆蓋轉變。

擴大保障覆蓋：從“?；尽钡健皵U群體”。

過去，保障性住房的核心對象是城鎮低收入住房困難家庭。進入“十五五”，保障的視野正在拓寬。新市民、青年人是城市發展的生力軍，卻往往因收入不高、積蓄有限而難以在市場上解決住房問題。將他們納入保障視野，既是民生溫度，也是城市競爭力。

健全管理機制：讓保障房“管得住、用得好”。

規劃綱要要求“加強保障性住房全流程管理，健全申請、輪候、配租配售、使用、退出等管理機制”。住房城鄉建設部進一步明確，要“壓實各方主體責任”，全鏈條加強保障性住房建設質量監管。從準入到退出，從分配到使用，一套完整的制度閉環正在加速形成。

部分地區探索將保障房供后管理融入社區綜合治理，實現了從“被動應對”到“主動預防”的轉變。這一做法通過信息共享和動態監測，將保障房使用情況納入社區日常治理，使違規使用、轉租轉借等問題能夠在早期被發現和處置，從源頭防止保障房資源錯配。

探索房源轉換：讓保障房“活”起來。

規劃綱要首次提出“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用”。在制度框架內探索有序轉換，完善準入、權屬、交易約束規則，守住保障房公共屬性底線?！坝行蜣D換”意味著從靜態的房源管理轉向動態的需求響應機制——傳統模式下保障房在立項之初即鎖定租或售的用途，但市場需求是動態變化的。允許符合條件的租戶購買所承租房屋的部分或全部產權，既滿足了從“租”到“買”的住房消費升級需求，也有助于政府回籠資金實現再投入。

這一制度安排是“租購并舉”在保障房領域的具體體現，標志著住房保障正在從靜態管理轉向動態響應。

深化住房公積金制度改革：讓公積金“惠及更多人”。

規劃綱要要求“深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，支持靈活就業人員參加住房公積金制度”。2026年6月，《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》公開征求意見，將住房公積金提取情形拓展至9條——裝修自住住房、支付物業費等也被納入提取范圍。同時，首次明確個體工商戶、非全日制從業人員以及其他靈活就業人員，可自愿參加住房公積金制度。目前，36個試點城市已有200多萬靈活就業人員參加試點，住房公積金正在從“買房專用”走向“覆蓋住房全周期”的綜合工具。

住房保障的每一步，都是在用制度化的方式回應人民群眾對安居夢的期待。當保障性住房讓新市民、青年人有了安身之所，當住房公積金讓靈活就業人員有了制度支撐，“住有所居”就不再是一句口號，而是中國式現代化最溫暖的民生底色。

近年來，江蘇常州持續擴大住房公積金制度的覆蓋面和受益面，創新探索靈活就業人員參加住房公積金制度。新華社圖

三、市場平穩：穩市場與促轉型的辯證統一

如果說第二部分回答的是“保障如何兜底”，那么這一部分要回答的是：在“十五五”時期，房地產市場如何實現平穩運行與模式轉型的辯證統一？

2026年全國住房城鄉建設工作會議明確指出，要“著力穩定房地產市場”，城市政府要用足用好房地產調控自主權，堅持因城施策、精準施策、一城一策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行。

我國房地產市場正在經歷實質性轉變——從過去快速增長階段經過調整轉向穩定發展階段，從快速成長期轉向相對成熟期。這意味著，“穩”不是維持舊模式不變，而是為轉型爭取必要的時間和空間；“變”也不是對過去的簡單否定，而是在消化歷史問題的基礎上尋找新的出路。

穩市場：從“短期調控”到“長效機制”。

過去一段時期，房地產市場波動特征較為突出，調控較多側重短期供需調節，難以從根源化解深層次矛盾。這種調控模式雖然能在短期內平抑波動，但往往以推遲深層矛盾為代價。當市場參與者逐漸將政策視為可預期的博弈對象時，調控的實際效果就會減弱。

進入“十五五”，穩市場的邏輯正在發生轉變。2026 年 7 月，國務院批復的《擴大消費“十五五”規劃》把住房消費納入大宗耐用商品消費范疇。住房回歸居住屬性，其大額耐用消費品特征持續顯現。這標志著房地產政策框架持續優化，不再簡單著眼于應對周期性波動與短期風險，更加注重健全“促消費、穩預期、防風險”協同發力的長效治理機制。

促轉型：從“三高”模式到“好房子”時代。

以“高負債、高杠桿、高周轉”為特征的房地產開發經營模式已經難以為繼。進入“十五五”，這種舊模式的弊端日益凸顯——大規模拿地、以售為主、粗放開發的發展方式已顯著不適應城市發展新形勢，不適應人民群眾對住房從“有沒有”轉向“好不好”的新需求。

全國住房城鄉建設工作會議給出了轉型的清晰路徑：在房地產開發上，做實項目公司制，嚴禁總部違規抽挪資金；在融資上，推行主辦銀行制；在銷售上，推進現房銷售制。這一制度重構的核心邏輯，是從源頭上防范“爛尾”風險，讓購房者“所見即所得”。

辯證統一：在“穩”中求“變”。

穩市場與促轉型，看似雙向發力，實則一體兩面、有機統一。

穩是轉型的基礎，只有保持市場平穩運行、預期穩定，制度改革、模式創新才有落地空間，避免轉型引發市場失序波動；

轉型是長期穩的根本，只有徹底破除舊模式弊端、重構行業制度底座，才能跳出 “一放就亂、一收就死” 的周期循環，實現市場長期良性穩態。

房地產新發展秩序的構建，不是理想化的一次性制度設計，而是在風險化解、市場調節、制度迭代中逐步成型的動態過程?！笆逦濉?房地產治理的核心智慧，就是統籌短期穩市場與長期促轉型、統籌防風險與育新機，在動態平衡中推動行業完成系統性、平穩性的模式更迭。

從短期應急調控到長效制度治理，從粗放規模擴張到品質穩健發展，房地產市場的每一次優化調整，都在為住房領域高質量發展與系統性制度重構積蓄動能。唯有穩字托底、以進促變，才能推動房地產行業真正走出周期波動，邁入可持續、高質量的全新發展階段。

2025年10月31日，以“發展產業互聯網 共建‘好房子’”為主題的2025國際（武漢）智能建造產業博覽會開幕。新華社圖

四、“好房子”建設：從“有房住”到“住好房”

如果說前三部分回答的是“住有所居如何兜底、市場如何平穩”的問題，那么這一部分要回答的是：在“十五五”時期，老百姓如何從“有房住”邁向“住好房”？

2026年7月13日，國務院批復的《擴大消費“十五五”規劃》首次在國家戰略層面提出“實施房屋品質提升工程，建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。標志著“好房子”建設從行業理念、地方探索，正式上升為全國性戰略部署。

此前，住房城鄉建設部發布《關于提升住房品質的意見》，明確了八項重點任務，要求到2030年房屋品質提升工程取得顯著進展，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好滿足剛性和改善性需求。

“好房子”的標準：五好驅動，品質升維。

何為新時代的 “好房子”？住建部明確以好標準、好設計、好材料、好建造、好運維的“五好”體系為核心標尺，構建全鏈條品質建設體系。

標準層面，嚴格落地《住宅項目規范》強制性國標，筑牢居住品質底線，明確住宅層高不低于 3 米、四層及以上住宅必須配建電梯，同步升級隔音降噪、節能保溫、適老化適配等關鍵指標，補齊傳統住宅的居住痛點。

設計層面，推行精細化、集成化空間設計，優化戶型格局、采光通風、功能分區，提升空間利用率與居住舒適度。

材料層面，重點推廣隔聲防水、抗菌防霉、綠色環保的新型建材，從源頭提升居住健康度。

建造層面，普及綠色建造、智能建造、裝配式裝修，以工業化建造方式減少施工瑕疵、提升工程質量。

運維層面，建立住房全生命周期安全管理機制，依托專業化運維服務，保障房屋長期安全、宜居保值。

存量更新：讓“老房子”變成“好房子”。

“好房子” 建設不是只聚焦新建住宅，存量住房提質改造是十五五居住品質升級的核心戰場。

《擴大消費“十五五”規劃》明確提出，穩步推進城中村、危舊房和城鎮老舊小區改造，支持居民自主更新住房，推進老舊房屋適老化、智能化升級改造。此前出臺的《城市更新“十五五”規劃》劃定清晰目標，到 2030 年全國新開工改造城鎮老舊小區約 11.5 萬個。

各地將通過以舊換新、原拆原建、模塊化更新、裝配式裝修等多元模式，推廣集成廚衛、架空地面等成熟技術，降低居民改造門檻，讓普通家庭低成本實現居住品質升級。

從告別短缺的“有房住”，到精益求精的“住好房”；從新建住宅的品質標桿打造，到存量住宅的系統性迭代升級；從硬件設施提標，到居住服務擴容 ——“好房子”建設正在重塑國人的居住范式。

當每套住房都貼合五好品質標準，每個社區都建成功能完善的完整社區、便民生活圈，住房高質量發展的民生價值得以充分彰顯，為中國式現代化夯實宜居安居的民生根基。

近年來，上海市大力實施城市更新、老舊小區改造，讓“老房子”變成更宜居的“好房子”。新華社圖

五、基礎制度重構：開發、融資、銷售的變革路徑

如果說前四部分回答的是“保障誰、市場怎么穩、好房子怎么建”的問題，那么這一部分要回答的是：支撐這一切的三大基礎制度——開發、融資、銷售——如何實現系統性重構？

“十五五”規劃綱要在房地產領域作出的一項重要制度安排，是完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，明確了房地產開發項目公司制、融資主辦銀行制、現房銷售制三個改革方向。這三項制度相互支撐、環環相扣，旨在從根本上防范風險，為構建房地產發展新模式奠定制度基石。

開發制度：做實項目公司制，隔離風險。

舊模式下，一些房企總部統一調配資金，項目公司在資金調度上缺乏獨立性，一定程度上成為總部用于平衡集團流動性的資金池——總部可以隨時抽挪項目資金，一旦總部出現流動性危機，所有項目都會被“傳染”。這也是前些年部分樓盤出現爛尾風險的重要誘因之一。

規劃綱要提出“推行房地產開發項目公司制”，要求做實項目公司，使其成為獨立的法人實體。項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，總部不得在項目交付前違規抽挪項目公司資金、抽逃出資或提前分紅。這一安排將房企總部的風險與具體項目風險隔離開來，避免“一家出事、全盤皆亂”。

融資制度：推行主辦銀行制，穩定預期。

舊模式下，一個項目通常有多家授信銀行。一旦項目出險，各家銀行為了損失最小化，往往爭相抽貸、斷貸，加速項目崩潰。這種“火燒連營”式的風險蔓延，讓許多本可挽救的項目陷入絕境。

規劃綱要提出“推行融資主辦銀行制”——一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司的合理融資需求。在主辦銀行制下，銀行與項目形成利益共享、風險共擔機制，銀行不再“一跑了之”，而是共同想辦法；同時，主辦銀行掌握項目全部資金信息，能夠提供更精準的金融服務。這一制度已在“保交房”實踐中得到驗證，是行之有效的辦法。

銷售制度：推進現房銷售，實現“所見即所得”。

過去一段時期，預售模式缺乏剛性約束，不少購房者“憑沙盤簽約、遠期等待交付”，貨不對板、延期交付乃至爛尾等風險，過多由購房群眾承擔。

規劃綱要提出“有力有序推進現房銷售”，實現住房“所見即所得”。這一轉變的意義在于：從根上解決交付難題，讓購房者不再為“能不能拿到房”而焦慮；倒逼房企告別“高周轉”，拉長建設周期，把心思放在打磨產品品質上。當然，現房銷售不會“一刀切”，規劃同時明確“繼續實行預售的，規范預售資金監管”，在過渡期守住購房者權益底線。

從項目公司制到主辦銀行制到現房銷售制——三項制度相互支撐、環環相扣。項目公司制把風險鎖在項目層面，主辦銀行制把資金管在項目賬上，現房銷售制把品質交到購房者手中。三者有機協同、三位一體，共同構成房地產發展新模式的關鍵制度支柱。

六、要素聯動：人、房、地、錢的協同機制

如果說第五部分解決的是“制度怎么建”的問題，那么這一部分要回答的是：支撐這些制度的四大要素——人、房、地、錢——如何實現協同聯動？

房地產市場能否平穩健康發展，根本上取決于“人、房、地、錢”四類要素資源的配置效果。要素聯動的核心邏輯，是以編制和實施住房發展規劃及年度計劃為抓手，根據人口變化確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源——也就是“以人定房、以房定地、以房定錢”。

以人定房：人口流向哪里，住房就跟到哪里。

過去，房地產發展的主要任務是解決住房總量短缺問題。如今，全國城鎮人均住房建筑面積已超40平方米，戶均擁有超過1套住房。住房需求的結構性變化已經發生——居民需求從“有沒有”轉向“好不好”。不同城市的人口流動方向差異顯著：人口流入地面臨住房供給不足的壓力，人口流出地則面臨庫存積壓的困境。因此，住房供應的空間布局必須順應人口流動趨勢。

以房定地：土地跟著住房需求走。

以往土地供應較多遵循“有什么地、供什么房”的思路，容易和真實居住需求出現錯位。建立人房地錢聯動機制之后，土地供應邏輯轉變為“依據居住需求匹配土地供給”。具體來看，人口流入城市適度增加住宅用地供應，推動具備條件的閑置土地有序盤活、轉化為住宅用地；對于人口流出城市，從嚴管控商品住宅新增用地規模，結合存量住房庫存、閑置資源推行減量優化發展。

以房定錢：資金配置跟著項目走。

要素聯動的最后一環是“以房定錢”——根據住房建設和存量更新需求，精準配置金融資源。一方面，建立城市房地產融資協調機制，以城市為單元實施項目“白名單”制度，將資金精準投放給符合條件的項目。另一方面，以住房發展規劃和年度計劃為依據，確定年度融資規模，引導金融資源向人口流入、住房需求旺盛的城市和項目流動。

要素聯動的最終目標是促進房地產市場供需平衡、結構合理。當人、房、地、錢四類要素不再“各自為政”，而是形成一個有機協同的整體，房地產發展新模式的制度效能才能真正釋放。

七、安居為根：住房高質量發展的價值歸宿

安居，是中國式現代化最溫暖的底色。

從“憂所居”到“有所居”，從“有所居”到“優所居”——中國住房發展走過了一條清晰的躍升軌跡。目前，城鎮人均住房建筑面積已超過40平方米，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬套，幫助1.7億多戶困難家庭改善了居住條件。[15]住房問題的重心，已經從“有沒有”轉向“好不好”。

“好房子”已經寫入“十五五”規劃綱要和2025年《政府工作報告》。住房城鄉建設部明確提出了五好標準，要求“把新房子建成好房子，把老房子改造成好房子”。

安居為根，根在人民。習近平總書記指出：“城市建設必須把讓人民宜居安居放在首位，把最好的資源留給人民?！弊》繂栴}一頭連著經濟發展，一頭連著民生改善。以高品質生活牽引高質量發展，是深化供給側結構性改革的重要內容。

從保障性住房讓新市民、青年人有了安身之所，到“好房子”讓改善型家庭有了品質之選，從住房公積金讓靈活就業人員有了制度支撐，到房屋全生命周期管理讓存量住房安全可期——每一項制度創新，都是在回應人民群眾對安居夢的深切期待。房地產高質量發展的終極意義，不在于GDP的增長數字，而在于每一個家庭都能在安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”中安居樂業。

民生改善沒有終點，只有連續不斷的新起點。當住房從“有沒有”走向“好不好”，當“好房子”從政策目標轉化為千家萬戶的真實獲得，房地產高質量發展，便成為中國式現代化踐行“以人民為中心” 發展思想厚重而鮮活的民生見證。

（“經緯度”系澎湃新聞打造的經濟評論IP，用主流媒體新表達助力中國經濟話語和中國經濟敘事體系建設。本文作者為上海高校智庫·復旦大學政黨建設與國家發展研究中心主任，復旦大學國際關系與公共事務學院教授、博士生導師）

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