廣東
最近不少關注樓市的人都看到了回暖信號，最新數據顯示，今年3月一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.4%，四個一線城市全部結束連跌、由跌轉漲；二線城市二手房環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.2個百分點；三線城市環(huán)比下跌0.4%，跌幅也收窄了0.1個百分點。
有不少看多樓市的人開始放言，新一輪房價上漲趨勢已經形成，到2035年全國房價普遍會漲到現在的2-3倍。
這個說法流傳開之后，也出現了不少附和的聲音：有人說一線城市和強二線核心區(qū)有大量潛在購房需求，未來房價翻2-3倍是大概率事件，只有產業(yè)薄弱、人口流出的三四線城市房價會繼續(xù)下跌，最終全國樓市會出現極端分化的走勢。
但仔細算一筆賬就會發(fā)現，從現在到2035年還有整整10年，要讓房價漲到現在的2-3倍，意味著每年房價平均要漲20%-30%，這種情況根本不可能發(fā)生。未來不管是一線還是二三線城市，房價都會逐步去泡沫、去投資化，回歸到居住屬性，和當地居民的真實收入水平掛鉤。
首先，現在國內絕大多數城市的房價依然存在不小的泡沫，根本沒有繼續(xù)吹大的空間。如果放在2005年說未來10年房價翻2-3倍，很多人都會信，那時候全國房價整體泡沫很小，房地產市場正處在快速上升通道。
但現在的情況完全不同，一線城市的房價收入比已經達到40，二三線城市的房價收入比也在20-25區(qū)間，普通家庭不吃不喝幾十年才能全款買下一套房。如果未來10年房價還要再漲2-3倍，相當于把現有的泡沫再翻好幾倍，這和當前樓市“去泡沫化”的大趨勢完全背道而馳，根本不符合政策導向。
其次，房價持續(xù)大漲必須要有居民收入的支撐，現在的收入增長情況完全撐不起這么高的漲幅。想要讓10年后的房價漲到現在的2-3倍，意味著每年房價的平均漲幅要達到20%-30%，這就要求居民的年收入漲幅必須超過30%才能接盤，這種情況在當下的經濟環(huán)境里根本不可能出現。
恰恰相反，近些年國內居民的收入增長已經明顯放緩，不少行業(yè)的從業(yè)者收入甚至出現了下降，現在的高房價已經讓普通剛需不堪重負，根本沒有多余的購買力支撐房價再翻幾番，未來房價必然會逐步回歸到和當地居民收入相匹配的合理區(qū)間。
再者，當前樓市的供需關系已經徹底反轉，完全沒有房價大漲的基礎。房價持續(xù)上漲的核心前提是“供不應求”，但現在國內的房地產市場已經完全反過來了：相關統(tǒng)計顯示，全國各類房屋總量超過6億棟，哪怕每棟房子只住5個人，也足夠容納30億人居住，這還不算每年新入市的上千萬套商品房。
另一邊，我國已經快速進入老齡化社會，城鎮(zhèn)化進程也接近尾聲，絕大多數家庭都已經擁有了至少一套住房，未來的剛需購房群體只會越來越少。在房子嚴重供大于求的大背景下，指望未來10年房價普遍大漲，完全是不切實際的幻想。
最后，樓市長效機制正在逐步建立健全，會進一步分流商品房的購房需求。從2026年開始，國內已經在加快保障房的入市步伐，未來十幾年里，完整的樓市長效機制會全面落地。
整個市場會形成“商品房+保障房”的二元結構：城市低收入群體的居住需求可以通過保障房來滿足，只有中高收入群體會進入商品房市場。到那時，原本集中在商品房市場的購房需求會被大幅分流，普通商品房不僅沒有大漲的動力，反而會面臨不小的下行壓力。
說到底，“2035年房價漲到現在2-3倍”的說法，完全是過去樓市黃金時代的慣性思維。未來10年全國樓市不會出現普漲行情，之前房價跌幅較大的城市會逐步止跌企穩(wěn)，之前抗跌性較強的一線城市，大概率還會迎來一輪補跌行情，整個市場最終會徹底告別投資屬性，回歸“房住不炒”的本質。
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