專家再次預測中國房價走勢，大概率又是對的，建議提前做好準備

在中國地產圈里，能把行業走向拿捏得比較準的人，其實屈指可數，萬科的創始人王石算是其中一位。

2018年那會兒，樓市氣氛還熱得發燙，別人還在拼命搶地、堆規模，他卻在萬科年會上拋出＂活下去、活得久、活得好＂九個字，一時間被業內看作是過分謹慎的老派論調。

八年多過去回頭再看，當年那些跟他反著干、押上高杠桿沖規模的頭部房企，多半已經跌進債務泥潭，反倒是萬科憑著提早收攏投資、把現金流看得比排名還重的路子，在這輪寒冬里少了不少狼狽。進入2026年，退休多年的王石依然沒有真正離開這個行業的視野。

他把當下國內房地產的調整周期，同上世紀九十年代日本地產泡沫、以及美國2008年次貸危機的路徑做了一番比對，再次拋出對中國房價走勢的判斷。

業內的研究人士在拆解他這一輪預測的邏輯之后，普遍給出的評價是，如果沒有意料之外的外部沖擊，專家這次的預判大概率又是對的。以下幾個層面，就是普通購房者需要提前做好準備的方向。

退潮之后見真章，負債紅線定生死

王石這輪判斷的第一層意思，落在房企身上。過去二十多年習慣了借錢拿地、快建快賣那一套玩法的開發商，遇上流動性收緊就集體現原形。

這一點從最新的官方數據里可以看得一清二楚。國家統計局7月15日發布的信息顯示，2026年1至6月份全國房地產開發投資38074億元，同比下降18.0%，其中住宅投資29300億元，下降17.8%。

同期房屋新開工面積23239萬平方米，下降23.4%，其中住宅新開工面積16900萬平方米，下降24.1%。數字看著抽象，說人話就是這樣，行業整體的開工力度還在往下走，房企拿地投資的意愿并沒有出現所謂的V型反彈。

再看資金端，壓力其實更直觀。1至6月份，房地產開發企業到位資金40233億元，同比下降20.2%，其中國內貸款5716億元，下降31.7%，個人按揭貸款5137億元，下降24.9%。

國內貸款近三成的降幅，說明金融機構對涉房融資仍然保持著相當的審慎態度。這種大環境下，誰的賬面上現金厚、誰的短債少，誰就能扛到春天。

這也印證了王石這幾年反復念叨的那個樸素道理，負債表干凈的人才有資格談明天。到2026年，央企房企統一被按在50%負債率紅線之下，一些龍頭甚至主動往30%去靠，整個行業的杠桿被硬生生擰了下來。

洗牌到什么程度呢，市場其實已經給出了答案。當年那些張口就是＂規模第一＂＂三年沖萬億＂的激進派，如今名字大多只能在破產清算的名單里找到。

這一場清算并非壞事，行業只有把泡沫擠干凈、把水分曬出去，才談得上下一步的健康生長。

期房轉向現房賣，交付底線立標尺

王石的第二個判斷，指向的是銷售制度本身。過去買房像是一場信任游戲，購房者交了首付、背上月供，拿到手的往往只是一張戶型圖和一段口頭承諾，能不能按時交付、交付質量怎么樣，全靠開發商的良心和現金流硬撐。

這幾年頻發的爛尾風波，讓這套＂預售+高周轉＂的模式徹底失去了公信力。政策層面的轉向已經很明確。

自2021年高負債房企相繼暴雷以來，控制交付風險成為實現房地產軟著陸的重要工作，進入2026年，住建部負責人要求在商品房銷售上推進現房銷售制，實現＂所見即所得＂。

從數據來看，2025年全國商品房的現房銷售比例已經超過35%，海南等地更是全面推行現房銷售，一些城市在新出讓的土地上，也明確要求必須現房銷售。

這一變化對購房者是實打實的利好，房子蓋好了才賣，看得見摸得著才付錢，交付風險從買家身上被硬生生地轉移回了賣家身上。與此同時，市場里的存量庫存也在悄悄消化。

6月末，商品房待售面積76315萬平方米，同比下降0.9%，其中待售3年以下面積56167萬平方米，下降3.5%。雖然降幅不算驚人，但至少證明供給端在主動收縮，沒有再往庫存里加水。

對準備下單的家庭來說，這個信號很重要，它意味著未來兩三年可以更從容地挑房子，不必被＂過了這村沒這店＂的話術推著走。

告別鴿子籠時代，好房替代舊規則

王石第三層觀察，落在了產品本身。過去開發商為了壓低成本、搶高周轉，把房子做成了一個個逼仄的鴿子籠，2.7米甚至更低的層高、糟糕的隔音、勉強達標的防水，幾乎是那個年代剛需盤的標配。

人們買的不是家，而是一張進入城市的門票。這套邏輯在2026年已經玩不下去了。

2026年，國家＂十五五＂規劃明確提出了＂好房子＂的嚴苛標準，室內凈高下限從2.8米上調至3.0米以上，樓板撞擊聲隔聲性能限值從75分貝收緊至65分貝。這一次不是喊口號，是硬指標寫進了國家規劃，往后不達標的項目在市場上很難立足。

開發企業調整策略，2026年樓盤推廣強調具體指標，如最低3米層高、四層以上配備電梯，以及隔音和防水性能，符合標準的項目銷售速度高于平均水平20%，市場偏好高質量產品。再從需求側看，人口結構的變化也在倒逼產品升級。

2025年，中國城鎮化率達67%，但戶籍城鎮化不足50%，新市民群體購房壓力增大。老齡化的加速加上少子化的現實，讓首次置業的需求逐年遞減，改善型需求逐步成為主導。

誰能拿出真正契合家庭全生命周期的好戶型、好物業、好社區，誰就能在存量博弈的時代里活下去。

王石所講的＂軟著陸＂，本質上是把中國房地產同日本九十年代的路徑區分開來。日本當年是央行連續加息主動刺破泡沫，一步跨進了失去的三十年。

中國走的是另一條路，用政策工具箱慢慢拆彈，用時間換空間。從2026年上半年的政策節奏看，這條路徑的輪廓已經比較清晰了，收儲去庫存、優化限購、下調首付、延續換購退稅，一整套組合拳打下來，市場雖然還在磨底，但已經不再是自由落體。

中銀證券的研究團隊認為，今年3至4月在核心城市政策、傳統銷售旺季等因素驅動下，成交出現好轉，需求集中釋放后，5至6月局部地區成交動能回落，7至8月傳統淡季預計仍會影響成交量，但四季度開始預計將回升。

給準備買房或者已經背著房貸的朋友幾點參考建議。第一，量力而行始終是第一原則。

月供不要頂到收入的天花板，家里保留能覆蓋十二到二十四個月還款額的應急錢，遇到意外沖擊才有喘息空間。第二，認準核心城市的核心地段。

人口凈流入的一線和強二線的成熟片區，抗跌性遠高于人口持續外流的三四線城市，同一個價格能買到的東西差別很大。第三，寧可等好房子也別急著上車。

現房銷售的比例還在往上走，＂好房子＂標準正在落地，多等幾個月往往能換到一套結構更合理、物業更靠譜的房子，這種耐心帶來的回報比追漲殺跌要實在得多。回到文章開頭那句話，專家再次預測中國房價走勢，大概率又是對的。

中國房地產已經走過了閉著眼睛都能賺錢的黃金二十年，接下來的行情不會以齊漲齊跌的方式出現，而是分化、慢變、逐步筑底。

從百米沖刺跑成高原拉練，這個行業的玩法徹底變了，接下來能留下來的，不是喊口號喊得響的，而是能穩穩當當地把好房子一棟一棟蓋出來、交出去的那一批，對普通人來說，這種轉向也許少了點刺激，但多了很多踏實。看清趨勢，提前布局，永遠比追熱點靠譜。