酷暑席卷全國，昆明旅居人口持續涌入，樓市迎來強力支撐

這幾年每到夏季，全國大部分城市持續升溫，多個城市氣溫接連突破40℃，高溫酷暑席卷南北各地。在全民深陷悶熱煎熬之時，云南成為國內稀缺的清涼高地，而省會昆明，作為全球為數不多四季恒溫的春城，獨一無二的高原氣候優勢，近幾年價值持續凸顯。冬無嚴寒、夏無酷暑的天然稟賦，催生了全國性避暑、避寒旅居熱潮，海量外省人群奔赴昆明長期居住。

一、權威旅居人口數據：旅居規模連年暴漲，持續導入定居需求

根據昆明市文旅局官方統計：2025年昆明深度旅居人口達158.75萬人次，同比2024年大漲33.5%，全年旅居消費突破200億元，增幅45.48%；同年昆明全年新增常住人口5.7萬人，幾乎全部由省外旅居定居人群構成 。

全省維度數據同樣佐證熱潮：2025年云南全年旅居總人數超550萬，同比上漲41.4%，旅居人群平均停留時長83天，不再是短期旅游，而是長達數月的長期居住，置業安家意愿極強 。

客源結構清晰：旅居人群以60、70后退休群體為核心，疊加大量北上廣深遠程辦公年輕人，客源前三名分別是川渝（30.4%）、東北三省（14.7%）、長三角珠三角城市（27%） 。2026年上半年熱度再創新高，五一單假期昆明接待游客178萬人次，攜程平臺數據顯示昆明登頂全國避暑目的地榜首，街頭外省旅居人群密度顯著提升，全年旅居人次預計再度大幅攀升。

二、樓市硬核數據：旅居客成為新房購買主力，區域置業占比官方實錘

云南省住建廳2025年10月發布會公布權威房產數據：2025年前三季度，省外人群在云南購置商品住房2.9萬余套，占全省新房成交總套數31.7%，等同于全省每賣出3套新房，就有1套歸屬外省旅居客；昆明市整體省外購房占比穩定在30%以上，旅居置業需求成為樓市核心增量 。

昆明房協《2025房地產行業藍皮書》細化區域置業數據，旅居人群購房分化特征十分明顯：

1. 呈貢區：省外購房者占比37%，疊加省內州市旅居客，全區超8成房源被外地人群購入，全年已有12萬外省旅居者長期定居于此；

2. 安寧、晉寧、嵩明等環滇池旅居板塊：省外購房者占比高達40%，是旅居養老、數字游民置業首選區域，環湖濕地公園、百公里生態綠道建成后，省外購房占比連續三年走高；

3. 主城五華、盤龍、西山、官渡四區：2025年新房市場本地市民僅占23%，省內+省外外來客群合計占比77%，其中省外穩定占31%-33%，核心改善房源、湖景洋房旅居買家成交占比超4成。

人群結構變化佐證旅居置業長期趨勢：五年前昆明新房市場本地、省內、省外客群三分天下；如今本地自住需求持續收縮，旅居康養、遠程辦公定居人群撐起新房基本盤，購房需求具備持續性、長期性，并非短期炒作。

三、2026房價與庫存數據：旅居需求托底，昆明樓市跌幅大幅收窄

克而瑞2026上半年監測數據顯示，昆明主城五區新房整體成交均價穩定在11888-12029元/㎡，相比2025年同期僅微降2.8%-6.8%，遠低于全國多數城市兩位數跌幅，價格筑底特征顯著。

市場呈現極強分化，旅居熱度直接決定板塊房價韌性：

1. 抗跌核心板塊（旅居高需求區）：西山滇池度假區均價17766元/㎡、五華翠湖片區均價22000元/㎡、盤龍北市區改善盤、巫家壩會展片區，省外旅居改善客集中，庫存僅7-16個月，價格幾乎無下跌，部分湖景洋房單價持續堅挺2萬以上；

2. 環滇旅居板塊（呈貢、安寧）：呈貢新房均價8652元/㎡，依靠大量旅居剛需支撐，去化周期18個月，遠短于遠郊文旅盤；安寧均價7316元/㎡，40%省外購房客持續托底成交，沒有出現大幅降價促銷行情；

3. 遠郊無配套文旅盤：嵩明、晉寧古滇外圍片區，旅居配套薄弱，空置率高達70%，庫存去化周期超40個月，價格持續走低，和主城、環湖旅居熱門板塊形成冰火兩重天對比。

庫存數據印證旅居人群的托底作用：昆明主城狹義新房庫存397-424萬㎡，整體去化周期15-16個月，處于健康區間；而草海、滇池度假區等旅居熱門板塊土地供應稀缺，新房庫存快速消耗，洋房產品甚至出現階段性供不應求，旅居人群持續入市對沖全國樓市下行壓力。

四、長期人口與產業邏輯：旅居需求只會逐年擴容，支撐房產長期價值

1. 退休人口紅利持續釋放：國內60、70后大批量進入退休周期，擁有充足積蓄、空閑時間，對恒溫康養氣候需求爆發，全國40℃高溫常態化背景下，昆明無可復制的氣候資源具備唯一性，退休旅居置業人群規模將逐年遞增；

2. 年輕旅居群體持續擴容：全國互聯網普及、遠程辦公常態化，環滇池百公里騎行綠道、70余個濕地公園全部落地，全年優質空氣、四季鮮花吸引大量北上廣數字游民定居。2026上半年主城新房3成年輕買家為遠程辦公外省青年，“定居昆明、線上承接一線城市工作”的生活模式快速普及，旅居客群不再只有中老年；

3. 國際交通放大長期價值：中老鐵路已全線通車，中泰鐵路分段建設推進，中緬大瑞鐵路國內段即將完工，遠期連通緬甸皎漂深水港，打通西南直達印度洋陸海通道。十年內跨境鐵路網絡成型后，昆明面向東南亞、南亞的樞紐地位進一步強化，外來旅居、商務定居人口會迎來新一輪增長。

放眼全國樓市，多數城市人口流出、購房需求萎縮、房價持續下跌，而昆明依靠每年百萬級新增旅居人群、穩定三成以上省外置業成交占比，形成持續、真實的住房購買力支撐。依托不可替代的春城氣候、逐年擴容的旅居定居人口、持續落地的環湖生態配套與跨境交通規劃，昆明核心及環湖旅居板塊房價下行空間已基本封死，市場價格拐點大概率在2026年底至2027年顯現，成為全國樓市中依靠旅居人口托底、率先企穩的城市。

綜上所述，中國房地產的拐點，將在昆明出現，對，不是北京，不是上海，不是深圳，是遠在西南一隅的，全中國的后花園，云南首府昆明！