開業(yè)滿一年的北京商場，誰賣爆了？誰掉隊了？

贏商盤點-項目

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 文刀劉

封面&頭圖來源 · 北京中關(guān)村ART PARK大融城

文中圖片來源 · 作者拍攝、項目官方

開業(yè)滿一年的北京商業(yè)項目，現(xiàn)在經(jīng)營情況如何？

2025年1月至6月，北京商業(yè)市場迎來一波開業(yè)小高潮。恰逢市場來到一個結(jié)構(gòu)性拐點，存量改造超越新建項目成為市場主流，令存量市場的博弈更加暗潮洶涌。一年過去，2025年上半年開業(yè)的這批項目都已滿周歲。

從超極合生匯東西區(qū)合體發(fā)力、海淀人期待已久的中關(guān)村大融城火爆京城、中海大吉巷刷新二環(huán)內(nèi)商業(yè)街區(qū)面貌，再到新辰商業(yè)旗下多個存量改造項目入市、京東MALL北京雙店落地，大體量商業(yè)、文商旅街區(qū)、標桿改造項目、社區(qū)商業(yè)重張、商業(yè)新物種等要素都得到充分釋放。

當開業(yè)的新鮮感褪去、經(jīng)營歸于日常，運營團隊的真實操盤能力開始顯山露水。這些高調(diào)入市的商業(yè)體，都交出了怎樣的“一周年答卷”？

贏商網(wǎng)復(fù)盤2025年上半年北京入市的代表性商業(yè)項目，試圖回答幾個問題：開業(yè)一年之后，誰名副其實？誰沒跟上隊伍？開業(yè)時的“網(wǎng)紅光環(huán)”有沒有轉(zhuǎn)化為日常的“留量資產(chǎn)”？存量改造進行的內(nèi)容重構(gòu)是否帶來可持續(xù)的客流與收益？

01.

人氣“小考”

在存量改造項目成為絕對主力的情況下，重開之后客流量是否有明顯提升、是否可持續(xù)，成為衡量煥新項目是否取得初步成功的重要條件。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，2025年上半年開業(yè)項目中的人氣第一梯隊包括超極合生匯、中關(guān)村ART PARK大融城和中海大吉巷這3個項目，它們也是北京人氣購物中心TOP排行榜上的常客，影響力常常輻射整個北京。

處于中間地帶的，是新辰商業(yè)接手的三個改造項目，分別為由圣熙8號改造而來的新辰里（學(xué)清路店），由百聯(lián)清城購物中心改造而成的新辰天地（南區(qū)）和原伊藤洋華堂亞運村店煥新而來的華堂新辰匯，在短暫的適應(yīng)期后實現(xiàn)客流的逐漸遞增，推動區(qū)域內(nèi)的商業(yè)品質(zhì)升級。

幾乎同步開業(yè)的京東MALL（雙井店）和京東MALL（南三環(huán)店），前者憑借CBD商圈的核心區(qū)位與更大比例的年輕客群基礎(chǔ)，在自然客流上略勝后者一籌。

還有一些項目，沒能把握好開業(yè)紅利期，市場聲量逐漸歸于平淡。

02.

改頭換面&高調(diào)亮相之后，

運營跟上了嗎？

超極合生匯：

46萬方巨無霸的穩(wěn)態(tài)運營挑戰(zhàn)

自2025年3月東西區(qū)全面合體以來，超極合生匯保持著強勁的商業(yè)韌性與增長活力，夯實區(qū)域商業(yè)標桿地位以及“城市文商旅綜合體”的定位，已匯聚全民環(huán)潛北京首店、全國首家開心麻花戲劇餐廳“江湖飯局”、全國首家8000平方米MELAND超級星工廠、全國首家中國（北京）航天科學(xué)中心等一大批獨家或首進體驗業(yè)態(tài)，搭配周邊酒店集群，成功實現(xiàn)“兩天一夜”一站式休閑度假閉環(huán)體驗。

與此同時，超極合生匯持續(xù)加碼會員服務(wù)，貫穿消費全場景，在2025年增設(shè)50余項會員免費體驗游玩項目的基礎(chǔ)上，2026年項目進一步升級服務(wù)與關(guān)懷舉措，包括會員免費停車、生活服務(wù)專屬權(quán)益、全面配備寵物友好設(shè)施與服務(wù)、完善基礎(chǔ)便民服務(wù)等。

去年項目完成品牌調(diào)改近30%，各類首店及旗艦店總數(shù)突破100家。今年上半年又持續(xù)調(diào)改60+新品牌，包括20家各類首店。在規(guī)模效應(yīng)得到全面釋放的基礎(chǔ)上，超極合生匯2026年上半年實現(xiàn)銷售額22億元，同比增長25%；客流2500萬人次，同比增長36.5%；單日峰值突破40萬人次，刷新北京購物中心紀錄。

中關(guān)村ART PARK大融城：

讓海淀也“洋氣”起來

作為北京四環(huán)內(nèi)最大的城市更新商業(yè)體，中關(guān)村ART PARK大融城主要修復(fù)了中關(guān)村核心區(qū)長期存在的?產(chǎn)強商弱、商業(yè)空間割裂壓抑、消費外溢嚴重等痛點。

大融城通過引入300+品牌（含北京首店、京西首店、海淀首店等各層級首店百余家），填補了區(qū)域?高品質(zhì)國際潮流與社交餐飲?的空白，實現(xiàn)“海淀賺錢海淀花”，有效緩解消費外溢。引入的餐酒吧、深夜食堂等業(yè)態(tài)，構(gòu)建起全時段消費場景鏈，改變了中關(guān)村夜晚安靜空曠的狀態(tài)，激活夜間活力。

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“獨棟盒子+主題街區(qū)+城市公園”的完全體，將商業(yè)、街區(qū)與城市公園無縫銜接，提供稀缺的生態(tài)休閑社交空間。尤其是?五大下沉廣場和玻璃天窗?設(shè)計，將自然光引入地下，實現(xiàn)“地下空間地面化”，徹底打破傳統(tǒng)盒子商業(yè)的封閉感。??

在城市更新的過程中，項目亦保留了DNA雙螺旋雕塑、古樹、御道等?在地文化符號?，將歷史記憶轉(zhuǎn)化為商業(yè)IP，解決了老商圈更新中情感聯(lián)結(jié)缺失的問題，留住了獨屬于中關(guān)村的歸屬感。

中海大吉巷：

歷史文脈和現(xiàn)代商業(yè)深度共生

在北京城市核心區(qū)的城市更新中，如何平衡保護與發(fā)展之間的矛盾是最重要的議題之一。中海大吉巷用“文保區(qū)+商業(yè)+商辦+公園”的復(fù)合型商業(yè)形態(tài)，深耕宣南文化底色，像修文物一樣織補城市，是一次兼具文化厚度與商業(yè)熱度的成功演繹。

除了合院式街區(qū)、下沉廣場、雙首層設(shè)計的立體開發(fā)策略，大吉巷還打造了1.2萬平方米城市綠地，融合低碳花園、彈性劇場、森林露臺等，提供稀缺的開放式休閑社交場景，營造出極具社區(qū)黏性的?生態(tài)公共空間?。

今年以來，“中軸新韻大吉年 大吉巷里逛大集”新春系列活動令其成為京城最具煙火氣的年味打卡地，初春的“大吉花花音浪節(jié)”為街巷注入春日活力與人文暖意，五一假期的“大吉巷漂亮節(jié)”打造五感沉浸式都市生活體驗場，退休生活方式嘉年華“精神抖擻節(jié)”積極探索銀發(fā)友好城市新場景。

據(jù)項目官方數(shù)據(jù)，其開業(yè)一周年來累計客流突破2000萬人次，會員注冊量超22萬人，總銷售額突破9億元，實現(xiàn)滿鋪招商運營，首店及定制特色門店占比超50%，優(yōu)質(zhì)的運營表現(xiàn)，展現(xiàn)出項目在京城特色商業(yè)街區(qū)中的創(chuàng)新活力與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

6月份，中海大吉巷一周年「巷納山海」主題藝術(shù)展陳，還斬獲了全球設(shè)計界矚目的倫敦設(shè)計獎（London Design Awards）金獎，這標志著其在城市更新領(lǐng)域的場景營造、空間設(shè)計能力得到國際權(quán)威認可。

京東MALL北京雙店：

流量巔峰過后，“適配”和“持續(xù)轉(zhuǎn)化”更重要

京東MALL南三環(huán)店和雙井店在今年年中先后迎來周年節(jié)點。從客流監(jiān)測和實際體感來看，雙井店相對穩(wěn)定，南三環(huán)店可能不及預(yù)期。

雙井店位于朝陽區(qū)東三環(huán)成熟商圈，雖然體量比南三環(huán)店小，但擁有MUJI無印良品、PAGEONE書店、潮流電玩等“非典型家電”業(yè)態(tài)，且周邊寫字樓年輕白領(lǐng)和中產(chǎn)客群較多，項目只需要找到自己的生態(tài)位，成為商圈中的差異化補充，便可在已有流量池中精準截流。

南三環(huán)店地處南中軸線與南三環(huán)交匯處，盡管交通便利，但區(qū)域內(nèi)商業(yè)生態(tài)薄弱，且南城家庭客群的消費偏好實用性與性價比，開業(yè)逾一年，餐飲等配套業(yè)態(tài)（B1-B2）完善度仍然不足，僅靠消費家電家居這種低頻消費難以拉長停留時間或增加到店頻率。

但兩家店京東MALL其實還面臨著同樣的問題，當開業(yè)紅利退潮、國補政策邊際遞減、消費者新鮮感消退之后，能否一直維持自身的獨特體驗和差異化護城河？

03.

所謂“爆款”之外，

更多的是日常

當我們把目光轉(zhuǎn)向一些聚焦區(qū)域的項目，會發(fā)現(xiàn)盡管“開業(yè)大爆”可以被制造，但“細水長流”才是更普遍的常態(tài)。

新辰商業(yè)近年來的逆勢擴張動作令人矚目，尤其是在北京打造了華堂·新辰匯、新辰里（亞運村店、酒仙橋店、學(xué)清路店）、新辰天地（大興店）等口碑不俗的項目（望京V-HUB待開業(yè)），成為深耕社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的革新者。

新辰商業(yè)集團聯(lián)合創(chuàng)始人&COO王純先生曾多次在行業(yè)專訪中指出“社區(qū)商業(yè)的改造不是大型購物中心的同比例縮小”。他提出的“一店一策”“抓大放小”“快速迭代”“打造強勢分類”及聚焦周邊1.5-2公里客群的經(jīng)營邏輯，在老舊商業(yè)項目的調(diào)改煥新中起到了非常實際的作用。

比如華堂新辰匯項目，聚焦餐飲作為強勢分類，形成差異化組團，品牌類型無重疊；壓縮部分兒童、女裝業(yè)態(tài)，補充運動和休閑業(yè)態(tài)，彌補前期規(guī)劃不足之處；同時全年開展數(shù)百場單場成本僅千元左右的社區(qū)活動，既加強場內(nèi)品牌互動，又強化周邊客群的日常到店黏性。

周邊高校、社區(qū)密集的新辰里（學(xué)清路店），在改造過程中打通更多外墻，讓多場景餐飲組合成為商場的門面，引入更多潮流品牌、兒童娛樂、培訓(xùn)業(yè)態(tài)，再加上“周周有活動”和“大學(xué)生專屬優(yōu)惠”，令項目客流逐步提升，客群也逐步年輕化，牢牢抓住周邊大學(xué)生和家庭客群的心。

此外，商辦綜合體項目北京保利廣場以“首店+主理人”的組合持續(xù)穩(wěn)定輸出，以場景化營銷精準觸達年輕客群，圍繞“藝術(shù)浸潤+社區(qū)樞紐”的定位，為周邊居民構(gòu)建起15分鐘品質(zhì)生活圈，在望京商圈找到了屬于自己的位置。

由原酒店與廠房建筑群改造升級而成的食之榜SPACE，用“必吃榜美食集群+精致商旅+休閑娛樂”的創(chuàng)新模式，打造滿足伙伴聚會、商務(wù)宴請、年輕群體休閑娛樂、商務(wù)洽談等多元需求的一站式復(fù)合型消費目的地，為區(qū)域商業(yè)注入全新活力。

位于海淀溫泉鎮(zhèn)的D15生活美學(xué)館，作為中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)首個環(huán)山漫生活社區(qū)MAll，用“文化+社區(qū)商業(yè)”的模式，引進超60%的區(qū)域首進品牌，為周邊社區(qū)居民、鎮(zhèn)域企業(yè)及游客帶來豐富多樣的文化活動。

市場的篩選往往是無聲的，北京市場不缺商業(yè)面積，缺的是讓人愿意重復(fù)來的理由、有特色的內(nèi)容，這與因地制宜的改造、持續(xù)輸出優(yōu)質(zhì)內(nèi)容的運營能力和真實的消費匹配度，都有著千絲萬縷的關(guān)系。

2025年上半年開業(yè)的這批項目，分化已經(jīng)初步顯現(xiàn)，但目前下定論還為時過早。商業(yè)運營是馬拉松，政策紅利會退潮、首店效應(yīng)會衰減、營銷節(jié)點會過去，留在跑道上的，是那些把“差異化”從定位口號變成日常運營能力的項目。

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