上半年二手房交易量超新房 房地產市場進入存量時代？專家：反映居民購房決策更趨理性

住房城鄉建設部最新數據顯示，今年上半年二手房交易量占新房和二手房總量的“半壁江山”，達50.4%，北京、上海等18個省（區、市）二手住宅交易面積已超過新建商品住宅。 日前，在國新辦舉行的發布會上，國家統計局副局長毛盛勇表示，我國房地產市場正從“新房銷售為主”加速轉向“新房與二手房并舉”。

一名房屋中介告訴紅星新聞，今年以改善居住為目的的買房者比例明顯提升，這些消費者一般都要在買房的同時出售掉自家的房屋，這使得大量二手房進入了市場。

有房地產專家認為，房屋交易中過半交易量被二手房占據的趨勢是否能夠持續，需觀察新房市場的變化，若后續新房價格性價比提升，部分需求仍可能回流至新房市場，從而帶動新房去庫存。

▲2026年7月15日，上海二手房成交量持續走高 圖據視覺中國

房地產交易結構發生深刻變化：

二手房交易量占比超新房

近日，住房城鄉建設部發布的數據顯示，上半年，二手房在新房和二手房交易總量中的占比為50.4%，北京、上海、江蘇、廣東等18個省（區、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。

國家統計局副局長毛盛勇在7月15日召開的新聞發布會上表示，隨著我國房地產市場持續調整，房地產交易結構和規模總量正在發生深刻變化，傳統以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房并舉轉變，二手房交易已成為住宅交易的一個重要組成部分。上半年，二手房網簽面積同比增長10.2%，增速比1-5月加快2.5個百分點。如果把新房和二手房合起來看，最近三個月交易總量連續正增長。

▲2026年7月15日，杭州，一新小區的在建樓盤 圖據視覺中國

毛盛勇說，今年3月以來，一線城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比均連續4個月在上漲。3—6月，一線城市新建商品住宅銷售價格月環比漲幅在0.1%～0.2%之間；二手住宅漲幅在0.3%～0.4%之間。二三線城市商品住宅銷售價格總體降幅收窄。從環比看，6月，二線城市新建商品住宅銷售價格由上月下降轉為持平，三線城市新建商品住宅銷售價格降幅比上月收窄0.1個百分點。從同比看，二線城市新建商品住宅銷售價格、二三線城市二手住宅銷售價格同比降幅均比上月收窄。

房屋中介：

以改善居住為目的的買房者比例上升

一名在北京豐臺區工作的房屋中介告訴紅星新聞記者，今年店里參與交易的房屋中，大部分都是二手房。該中介說，今年大部分買房者的買房目的是剛需或改善居住，幾乎沒有人再將買房視為一種投資的手段了，尤其是以改善居住為目的的買房者比例從往年的兩成左右，提升到如今的三四成，這些人一般都要在買房的同時出售掉現有的住房，也就意味著這個過程中一定會有二手房流入市場，加大了二手房交易的比例。

另一方面，該中介人員總結說，過去這些年城市建設已經相對成熟，新房往往建在相對偏遠的地區，交通、配套設施等都不如早已建好的二手房方便，在同等價位的情況下，很多購房者會從實用的角度出發，優先選購二手房。

北京市民鐘女士對此深有同感。她告訴紅星新聞記者，明年3月她的孩子就要上初中了，因此她打算將自家的一居室升級為兩居室，給孩子一個獨立的居住空間。“我去中介看過之后，發現剛開盤的新房雖然設施更新，房屋看著更好看，但小區周邊還有很多空地，雖然有規劃地鐵，但還要過幾年才會開通。反而是石景山區的一套二手房，周邊醫院、超市、地鐵站都齊全，價格和新房也差不多，我和丈夫商量后，覺得還是買二手房更合適。”

一名房地產企業工作人員表示，相比剛需購房者追求新房，現在很多年輕購房者更看重房屋的性價比。此外，將房產視為投資的熱潮消退后，新房也變得沒有那么受追捧了。“以前很多人會將買房當作一種投資，新房周邊往往還在發展當中，升值的潛力更大，現在人們買房更多的是為了居住，那么二手房的優勢就體現出來了。”

此外，該工作人員稱，開發商在調整房屋售價時，要考慮到前期買房者的心理感受，因此價格變化不宜太大。而二手房房主賣房時設定價格更為自由，這也使得很多時候，二手房的價格能更對得上買房者的需要。

▲2026年7月13日，廣東河源市，某開發商住宅樓盤項目銷售中心展示的沙盤模型 圖據視覺中國

房地產專家：

存量市場仍有較大盤活空間

今年上半年房屋交易中過半交易量被二手房占據，是否意味著中國房地產市場進入了存量時代呢？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，當前二手房交易占比持續攀升，背后有多重因素支撐。從市場基本面看，我國已進入存量房主導的發展階段，這是行業結構轉變的客觀體現。從購房選擇看，二手房性價比優勢突出，總價相對較低，且不少房源區位條件優越、學區資源配套成熟，這使得二手房交易保持較高活躍度。

嚴躍進說，這個趨勢是短期的還是長期的，根本上仍需觀察新房市場的變化。二手房交易活躍，在一定程度上反映出居民家庭加杠桿意愿偏弱，購房決策更趨理性。當前新房供應充裕，若后續新房價格得到有效控制、性價比提升，部分需求仍可能回流至新房市場，從而帶動新房去庫存。對于核心城市而言，二手房屬于優質資產，無論從居住屬性還是租售比等指標看，其資產價值較為堅挺，預計將保持較強韌性。

從房地產發展模式轉變來看，投資端供應收縮，消費端仍需持續提振。嚴躍進說，增量市場面臨一定阻力，而存量市場仍有較大盤活空間，尤其是老舊小區改造、危舊房改造等政策力度將加大，值得重點關注。總體而言，當前房價已進入平穩運行區間，性價比提升，有利于帶動剛需和改善型需求入市，部分小區交易活躍度也將有所提升。

此外，嚴躍進表示，部分地方政府正積極收購二手房源用作保障房，未來部分小區將呈現商品房與保障房混合居住的模式。這一變化對小區治理和物業管理提出了新要求。例如上海等地已有相關實踐，如何做好混合型小區的管理服務，將成為行業面臨的重要課題。

紅星新聞記者 吳陽 特約記者 陸琦

編輯 楊珒 審核 官莉