自住買房保值性不重要？別傻了，市場越差，保值性越重要

前幾天直播間被懟了，有位觀眾說：還講什么保值，都不保值，現(xiàn)在哪里住的舒服買哪里

環(huán)二的回復(fù)是，市場越差，保值性越重要

道理很簡單，房價上漲時漲的都是利潤，漲幅低一點也能接受

房價下降時降多降少影響很大，虧的是你的本金，多虧一點也會肉疼

幸福是比較出來的，未來都虧錢，你虧得少心里也舒服一些

哪些房子虧得少，也有一些規(guī)律可循

2006年買的好，房價翻了十幾倍，很多人階層躍遷了

漲幅前20名

2006年買的不好，也能翻四五倍，比沒買房的幸運多了

漲幅后20名

大家問問身邊2006年買房的朋友，看看是不是基本沒后悔的

這幾年房價全面下降，有降得多的，有降得少的，很多人后悔買錯房了

環(huán)二遇到一個客戶，2020年初想在御橋買套小三房，七八百萬預(yù)算

某大V告訴他，御橋太偏了，房價有風(fēng)險。雞蛋不要放同一個籃子里，最好市區(qū)買一套，郊區(qū)買一套，對沖風(fēng)險

客戶特別聽話，市區(qū)買了套老破小，穩(wěn)住本金；大虹橋愛博三村買了套動遷房，沖漲幅

現(xiàn)在老破小、愛博三村加起來虧了200多萬

如果當(dāng)時就買一套御橋次新小三房，現(xiàn)在漲幅還有小100萬

就一個念頭錯了，家庭資產(chǎn)縮水三百萬，現(xiàn)在他恨不得活剮了那個大V

你說市場下行，保值性重要不重要？

還有更慘的，直播間認(rèn)識了某大V，該大V理論體系很完善：買什么上海，上海已經(jīng)10萬了，漲到15萬才賺50%，一點不性感

要買就買武漢、重慶、長沙，2萬買入10萬賣出，賺500%

客戶后來跟大V買了武漢、珠海的新房，現(xiàn)在首付虧沒了，家庭資產(chǎn)快清零了

如果當(dāng)時買上海新房，至少虧的少點，家里資產(chǎn)還能剩兩三百萬

上面兩個案例都比較極端，不是自住為主，只為說明房價下降時，保值性對家庭資產(chǎn)的影響很大

自住為主買房，保值性也會區(qū)別很大

2022年2000萬出頭買大三房，聯(lián)洋、前灘都買得到

如果買前灘，到現(xiàn)在虧損200-300萬；如果買聯(lián)洋，平均虧損700-800萬

如果首付30%買了前灘，現(xiàn)在你賣掉房子還了貸款還能剩下三四百萬現(xiàn)金

如果首付30%買了聯(lián)洋，現(xiàn)在你賣掉房子還了貸款還欠銀行一兩百萬

說白了任何一刻上海樓市都不是同漲同跌，房價又太貴，降幅上微弱的區(qū)別也會產(chǎn)生重大影響

這時也會有人問：我不賣是不是就不虧了？

這其實是開頭觀眾的留言的潛臺詞：我是自住的，漲了跌了都不賣，降多還是降少影響不大

降再多，也不影響我生活品質(zhì)

這句話很耳熟，胡錫進剛開始炒股時說過類似的話：只要我不賣股票就不會被割韭菜

2007年買中石油股票的表示你還是太單純了

房子跟股票不完全一樣，降了也有居住價值，但是大部分人早晚都會賣房：沒人會一直住到產(chǎn)權(quán)到期

人生有周期，20歲、40歲、60歲對房子的要求完全不同，大部分人都要換房的

換房時，降多降少就非常重要

降得少的，下次置換能換更好的房子；降得多的，換房子時需要真金白銀的掏更多錢

如果自己房子降太多，要買的房子降得少，有些人就放棄置換了

因為降得多放棄改善生活條件，你說保值性對自住客戶影響大不大

之前環(huán)二認(rèn)為養(yǎng)老客戶可以不在乎，跟做養(yǎng)老房產(chǎn)的朋友交流后，發(fā)現(xiàn)保值性對他們也重要

有些房子留給孩子，還有一些老人也要置換：住了幾年發(fā)現(xiàn)房子不合適

買恒大威尼斯養(yǎng)老的，現(xiàn)在很多想換房了

說白了房子就是有資產(chǎn)屬性，《求是》雜志都承認(rèn)了

房子是一個家庭最大、最重要的資產(chǎn)，資產(chǎn)保值性怎么可能不重要？

講到這還會有人抬杠：都是階段性的，拉長周期大家漲幅都差不多

還有人留言說：別聽他的，都是馬后炮，沒人能知道哪里更保值

大家有這些疑問很正常，這個行業(yè)太缺數(shù)據(jù)，大家靠一些碎片化信息會有這種直覺

整合一下數(shù)據(jù)你會發(fā)現(xiàn)，很多地方跑輸大盤就是跑輸了，后面補漲概率很低

房價不是幼兒園排隊領(lǐng)小紅花，早晚都會領(lǐng)到

房價更像是初中、高中考試，成績背后是你的智商和努力程度

上海每個區(qū)根本做不到同漲同跌，因為每個區(qū)購買力完全不同

上海太大了，很多情況做不到全市選房

上班在閔行南部的，大概率就買在閔行，有錢的可能看看徐匯，沒錢的可能看看奉賢

但是很難去北區(qū)的寶山、楊浦買房

購買力傾向本地釋放，那各區(qū)房價就跟當(dāng)?shù)鼐用袷杖胗嘘P(guān)

收入增速快的，房價就更樂觀；收入下滑的地方，房價表現(xiàn)就差

上海各區(qū)的經(jīng)濟情況差距很大，那房地產(chǎn)市場表現(xiàn)就差距很大

房價另一個決定因素是人口結(jié)構(gòu)。人口有周期性，房價就有周期性

人口不是線性增長，1995-2015年是外地人口流入高峰，每年增量六七十萬人

這些人買房行為有很強的一致性，他們選什么地方，什么地方房價就更健康

很多人選了九亭，尤其是安徽人，九亭房價曾經(jīng)就表現(xiàn)不錯

現(xiàn)在外地人流入放緩，九亭這些地方立馬啞火，整個郊區(qū)新房市場都不好了：郊區(qū)新房大部分是賣給外地人的

中國人非常團結(jié)，要做一件事情就一起做，要來上海定居就都來，要不來就都不來

要生孩子就都生，要不生就都不生

人口有這種周期性，樓市就會有周期性，掌握了人口周期，對后面房價變化就有了預(yù)判

比如某些地方老齡化非常嚴(yán)重，那還用想嗎，未來十幾年這里的老破小肯定跑輸

老人會集中走向人生終點，拋盤量會迅速放大

人口結(jié)構(gòu)的變化、財富結(jié)構(gòu)的變化甚至新房供應(yīng)節(jié)奏都可以預(yù)測，房價一定程度就可以預(yù)測

如果你覺得房價變動是隨機的，那你是真的不了解房地產(chǎn)

當(dāng)然預(yù)測沒有100%的準(zhǔn)確，總有一些預(yù)期外的事情出現(xiàn)，或多或少影響市場

但是不能否定數(shù)據(jù)分析的意義

很多人認(rèn)為房價不可預(yù)測，另一個原因是，把樓市當(dāng)成了一個整體，認(rèn)為樓市有所謂的真理

把上海樓市當(dāng)成一個整體那你肯定理解不了

其實上海樓市非常割裂，比如很多人理解不了徐匯濱江

理解不了，就不用理解，上海本來就非常割裂

大部分人世界觀都是青春期形成，未來幾十年都不會變化

上海灘幾批人馬，成長環(huán)境、性格、生活方式都不相同，對區(qū)域的理解、住房偏好就完全不同

沒必要非得說服對方

但是不同人群未來的財富積累速度不同，他們喜歡的房子保值性也完全不同

財富不同，對區(qū)域的要求差距更大

前面提到前灘相對保值，指的是大三房，降幅10-20%之間，全上海降幅最小

前灘的一房，降幅高達40%，全上海降幅最大

買三房和買一房的完全是兩類人，對房子的需要完全不同，那前灘在他們眼里好不好，就完全不同

所以上海樓市不存在絕對真理，什么是好地段，什么是差地段，因人而異

如果你想房產(chǎn)保值，你要做的第一件事是：吃哪群人的紅利

受限于篇幅今天講到這，這是一個宏大的話題，我們慢慢幫大家剖析

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