湖南
租客租住房屋18年，退租后房東索賠25萬翻新費，上海長寧法院一審判定租客僅需賠付6萬余元。
這場官司厘清了租房市場一個普遍誤區，合同約定的恢復原狀，不等于把老房子恢復成全新狀態。
事情要從2006年說起。租客張先生和房東劉女士簽下一年租房合同，押金11600元，條款寫明租期結束房屋要恢復原狀，人為損壞由租客賠付。
一年到期后兩人沒有續簽書面合同，張先生一直住到2024年，整整租住18年。居住期間，他征得房東口頭同意，把白墻刷成黃色，還改動戶型，三室改成四室。
等到張先生退租，雙方矛盾徹底爆發。房東提出近25萬元賠償，14萬用來全屋翻新墻面、地板、灶臺，10萬余元補償房屋空置損失，外加5千元違約金。
張先生卻不認可，他表示墻體發霉是外墻滲水，大部分裝修磨損是18年正常老化，只有一小塊地板是椅子磨損造成，空置損失也不該由自己承擔，還反訴要求退還押金。
法庭審理后作出清晰劃分。
首先，租客改動墻體、戶型是事實，即便當初房東口頭應允，原合同白紙黑字約定退租復原，因此墻面、戶型改造的復原費用3萬余元由張先生承擔。但對于全屋地板、灶臺老化破損，房東拿不出證據證明是租客使用不當造成，鑒定也無法判定人為損壞，長達18年居住產生的自然損耗，法律上應當由產權人自行承擔，房東這部分高額翻新索賠全部被駁回。
針對空置損失，房東索賠10萬余元，法院綜合雙方過錯、裝修工期、市場租金酌情判定3萬余元。
同時法律明確房東有義務主動減少空置損失，不能放任損失持續擴大，過高訴求不予支持。最終判決租客合計賠付6萬余元，房東返還6600元押金。
這起跨度18年的租房官司核心厘清了大眾長久以來的認知誤區。很多房東誤以為租客退房要把房子變回全新模樣，不少租客覺得經過房東口頭同意改造就不用復原。
在這里和大家說兩句。
第一，分清損耗責任是民法典租賃篇的核心準則。房屋長年使用產生的老化、折舊，屬于房產本身的自然損耗，責任歸房東；只有租客私自改動結構、人為暴力造成破損才需要租客承擔修復成本。合同寫“恢復原狀”，針對的是租客后期改動的部分，不是覆蓋房屋全部老化問題。
第二，房屋改造一定要落實書面協議。口頭承諾沒有法律效力，哪怕房東當時點頭同意刷墻改戶型，沒有補充條款約定退房處置，最后賠付責任仍落在租客身上。
第三，維權講究舉證。房東主張人為損壞，必須拿出完整證據，舉證不力就要承擔敗訴后果。
如今租房已是常態，房東和租客都要守住法律邊界。
簽訂租賃合同時細化改造、損耗、退房條款，遇事分清責任、理性協商，才能減少這類大額糾紛，讓房屋租賃更有規矩、更公平。
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