悉尼墨爾本房?jī)r(jià)加速下跌！首次置業(yè)者趁機(jī)“撿漏”：這個(gè)價(jià)以前不敢想

悉尼、墨爾本樓市持續(xù)降溫，雖然不少業(yè)主面臨資產(chǎn)縮水壓力，但對(duì)于首次置業(yè)者和計(jì)劃換大房的家庭來說，這輪調(diào)整卻帶來了久違的入市機(jī)會(huì)。房?jī)r(jià)回落、競(jìng)價(jià)減少、議價(jià)空間擴(kuò)大，讓不少原本買不起房的人終于等到了機(jī)會(huì)。

悉尼首次置業(yè)者Rohene Chatterjee和丈夫Kiran Joy就是其中之一。他們最近以100萬澳元買下了悉尼西部一套五房聯(lián)排別墅，成交價(jià)比幾個(gè)月前同類型房源低約5萬澳元。

兩人坦言，如果放在賣方市場(chǎng)，這套房子幾乎不可能以這樣的價(jià)格成交。他們認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)買家減少，議價(jià)能力明顯增強(qiáng)，只要手頭資金充足，是一個(gè)值得把握的購(gòu)房窗口。

數(shù)據(jù)顯示，自今年1月房?jī)r(jià)見頂以來，悉尼住宅中位價(jià)已累計(jì)下跌近5萬澳元，幾乎回到一年前水平；墨爾本房?jī)r(jià)同樣持續(xù)走弱，不過跌幅相對(duì)溫和。

其中，高端住宅價(jià)格下滑速度更快，對(duì)準(zhǔn)備出售房屋再升級(jí)置業(yè)的業(yè)主造成一定壓力，但也讓更多家庭有機(jī)會(huì)進(jìn)入過去預(yù)算無法企及的區(qū)域，甚至買到面積更大、條件更好的住宅。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫也讓聯(lián)邦政府陷入尷尬。一方面，政府希望改善首次置業(yè)者負(fù)擔(dān)能力的政策能夠獲得認(rèn)可；另一方面，又希望與預(yù)算案后市場(chǎng)進(jìn)一步走弱保持距離。

事實(shí)上，在今年聯(lián)邦預(yù)算公布前，受連續(xù)加息及通脹壓力影響，悉尼和墨爾本房?jī)r(jià)就已經(jīng)開始回調(diào)。預(yù)算案出臺(tái)后，拍賣清盤率更跌至疫情以來低位，房?jī)r(jià)調(diào)整進(jìn)一步加速。

Loan Market數(shù)據(jù)顯示，今年5月至6月，新州首次置業(yè)者貸款申請(qǐng)減少12.2%，維州下降11.8%；同期投資者貸款申請(qǐng)也分別下滑18.5%和14%，市場(chǎng)整體觀望情緒明顯升溫。

不過，對(duì)于一直租房的Chatterjee夫婦而言，市場(chǎng)降溫反而提供了機(jī)會(huì)。此前，他們一直租住在悉尼西部Toongabbie，一套三居室聯(lián)排別墅租金已接近每周800澳元。由于租金不斷上漲，他們從5月開始積極尋找房源。

過去六至八周，他們看了約八套房，僅有一兩套成功成交，這也反映出市場(chǎng)交易明顯放緩。最終，他們?cè)诰嚯x悉尼CBD約40分鐘車程的Marayong，以滿意價(jià)格購(gòu)入了一套獨(dú)立聯(lián)排住宅。

類似情況也發(fā)生在墨爾本。

32歲的運(yùn)營(yíng)經(jīng)理Jessye Young在結(jié)束一段感情后，沒有繼續(xù)等待，而是決定獨(dú)自買房。她認(rèn)為，與其繼續(xù)支付租金，不如盡早建立自己的資產(chǎn)。

經(jīng)過約六周尋找，她最終以58萬澳元買下墨爾本Elwood一套建于上世紀(jì)70年代的兩居室公寓。雖然廚房和浴室面積不大，但完全符合她目前的需求。

Young能夠順利購(gòu)房，還受益于聯(lián)邦政府?dāng)U大后的首次置業(yè)者計(jì)劃，只需支付6%的首付，無需額外購(gòu)買貸款機(jī)構(gòu)抵押保險(xiǎn)，大幅降低了購(gòu)房門檻。

她表示，如今不少房產(chǎn)中介都會(huì)主動(dòng)聯(lián)系潛在買家邀請(qǐng)看房，這與去年賣方市場(chǎng)時(shí)期形成鮮明對(duì)比。當(dāng)時(shí)很多房源都會(huì)出現(xiàn)激烈競(jìng)價(jià)，如今則有不少房屋多次拍賣流拍，中介更希望買家提前出價(jià)成交。

不過，也有不少首次置業(yè)者仍保持謹(jǐn)慎。

悉尼貸款經(jīng)紀(jì)人Alex Veljancevski表示，預(yù)算案出臺(tái)后，越來越多首次購(gòu)房者暫停入市，擔(dān)心以5%首付買房后，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，最終陷入“負(fù)資產(chǎn)”困境。

盡管如此，也有人認(rèn)為長(zhǎng)期來看仍值得購(gòu)買。

Young表示，她知道現(xiàn)在買房存在風(fēng)險(xiǎn)，但既然已經(jīng)具備償還貸款的能力，與其繼續(xù)支付租金，不如擁有屬于自己的住房。她一直相信，買房仍然是保障未來財(cái)務(wù)穩(wěn)定的重要方式。

除了首次置業(yè)者，不少準(zhǔn)備改善居住條件的家庭也開始趁低吸納。

墨爾本夫婦Elise Hopkins和丈夫Gary原本居住在一套三居室住宅，隨著兩個(gè)孩子逐漸長(zhǎng)大，房屋空間已明顯不足。

一次偶然看房，他們發(fā)現(xiàn)一套原本掛牌最高170萬澳元、后來降至150萬澳元的五居室住宅，并最終以153萬澳元成功買下。與此同時(shí)，他們?cè)凶≌惨?33.5萬澳元順利出售。

Hopkins表示，如果不是當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整，他們未必能夠以這樣的價(jià)格完成升級(jí)換房。雖然“先買后賣”一度讓他們十分緊張，但最終結(jié)果令人滿意。

她也坦言，希望這輪市場(chǎng)調(diào)整能夠讓下一代人擁有更多買房機(jī)會(huì)，因?yàn)槿缃瘛皳碛凶约旱姆孔印边@個(gè)傳統(tǒng)澳洲夢(mèng)想，正變得越來越難實(shí)現(xiàn)。

專家指出，本輪房?jī)r(jià)下跌并非所有地區(qū)同步發(fā)生。相比市中心高端住宅，城市外圍價(jià)格較低的住宅跌幅相對(duì)有限，因此改善型購(gòu)房者往往比首次置業(yè)者更容易受益。

Domain首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nicola Powell表示，在市場(chǎng)調(diào)整階段，高端住宅通常跌幅更大，因此準(zhǔn)備換大房的家庭反而更容易縮小不同房屋之間的價(jià)差，降低升級(jí)成本。

Loan Market經(jīng)紀(jì)人Kris Faife也認(rèn)為，對(duì)于已經(jīng)持有房產(chǎn)多年、擁有較高資產(chǎn)凈值的家庭而言，目前確實(shí)是升級(jí)置業(yè)的較好時(shí)機(jī)，只是需要協(xié)調(diào)好買賣房屋之間的時(shí)間安排。

不過，并非所有家庭都希望換更大的房子。Buxton針對(duì)364名維州居民開展的一項(xiàng)調(diào)查顯示，74%的受訪者認(rèn)為時(shí)間和生活自由比居住面積更重要，超過一半的人寧愿縮短通勤時(shí)間，也不愿搬進(jìn)更大的住宅。

對(duì)于未來走勢(shì)，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，悉尼和墨爾本房?jī)r(jià)仍將持續(xù)調(diào)整至今年底，未來幾個(gè)月或迎來本輪跌勢(shì)最深階段。Barrenjoey預(yù)計(jì)市場(chǎng)可能在11月附近觸底，而Domain則認(rèn)為，隨著未來降息預(yù)期升溫，房?jī)r(jià)跌幅有望在明年逐步收窄，并可能重新進(jìn)入上漲周期。

從歷史數(shù)據(jù)來看，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于過去30年來第九輪調(diào)整期。Domain統(tǒng)計(jì)顯示，歷次下跌周期平均持續(xù)約8個(gè)月，平均跌幅約2.9%，即使最嚴(yán)重時(shí)也約為7.1%；相比之下，樓市上漲周期持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、累計(jì)漲幅也明顯更高。因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本輪調(diào)整雖然短期帶來壓力，但長(zhǎng)期走勢(shì)仍取決于利率變化及市場(chǎng)需求恢復(fù)情況。

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