城建和知筑鉑瑞首周網(wǎng)簽37套，王岸卿從容加冕

北京進(jìn)深 徐迪 7月第二周（7.6-7.12），北京城建和知筑鉑瑞網(wǎng)簽37套，拿下北京單盤成交套數(shù)周榜冠軍，項(xiàng)目操盤手為王岸卿。

單周簽約3723.73㎡，成交金額約1.41億元。

成交均價(jià)約3.78萬元/㎡，約為預(yù)售均價(jià)的86折。

項(xiàng)目于7月5日正式開盤，官宣成績是237套。

網(wǎng)簽分析

和知筑鉑瑞于5月23日取得預(yù)售證，全盤19棟住宅樓、827套房源，擬售均價(jià)4.4萬元/㎡。

據(jù)悉，取證當(dāng)天項(xiàng)目售樓處迎來千人到訪，熱度頗高。

但和知筑鉑瑞并未急于開盤，而是將開盤節(jié)點(diǎn)卡在7月初，網(wǎng)簽高峰留給7月。

刻意避開了上半年“小陽春”的紅海廝殺，朝著房山乃至京西下半年銷冠發(fā)力。

項(xiàng)目分為南北兩區(qū)，南區(qū)9棟樓，北區(qū)10棟樓。

僅北區(qū)西北角的10#樓為14F小高層，其余18棟均為洋房產(chǎn)品。

面積段85–140㎡三至四居。

小高層為建面108㎡戶型，也是所有樓棟中均價(jià)最低的一棟，為4.15萬元/㎡。

均價(jià)最高的棟樓為北區(qū)中央5#樓，首層架空，頂配建面140㎡戶型，均價(jià)4.68萬元/㎡，部分邊戶單價(jià)達(dá)到4.76萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽房源以建面70-90㎡區(qū)間戶型為主，這也是小區(qū)的主力面積段，總計(jì)供應(yīng)363套，網(wǎng)簽22套，去化率6%，成交均價(jià)3.73萬元/㎡；

成交均價(jià)最高的是頂配140㎡戶型，達(dá)到3.86萬元/㎡。該面積段全盤僅93套，已有7套完成網(wǎng)簽。

一房一價(jià)表

起步建面約85㎡邊戶三居，共155套，戶型占比19%；

主力建面為89㎡中戶三居，共292套，戶型占比35%；

建面約104㎡中戶四居，共87套，戶型占比11%；

唯一的小高層產(chǎn)品，建面約108㎡，共56套，戶型占比7%；

建面約122㎡四居，共15套，戶型占比14%；

頂配建面約140㎡四居，共93套，戶型占比11%。

戶型賣點(diǎn)：大面寬、高贈送

項(xiàng)目主推主推85/89㎡三居和104-140㎡三至四居。

小區(qū)以洋房產(chǎn)品為主，本身得房率就高于普通高層。

加上南向1.8米進(jìn)深通面陽臺、北向設(shè)備平臺、邊戶L型飄窗這套“組合贈送”，實(shí)際使用面積將達(dá)到房山市場的新高度。

加贈后得房率約93%-99%，房山近年最強(qiáng)水準(zhǔn)。

其中，主力89㎡三居兩衛(wèi)，南向10米三面寬！

突破當(dāng)前同面積段的面寬紀(jì)錄，堪稱“螺螄殼里做道場”的典范。

如果不看尺寸，就是現(xiàn)在最常見的100㎡左右的戶型格局，最小臥室也在8個平方以上，真正的三居尺度。

主臥面積將近23㎡，轉(zhuǎn)角大窗，主衛(wèi)空間也是非常開闊，足夠做出雙臺盆設(shè)計(jì)。

這個戶型把“邊角料”空間利用到極致，玄關(guān)柜、獨(dú)立的家政間/儲物間滿配。

北側(cè)廚房窗戶與南側(cè)客廳陽臺窗戶相對，通透明亮，采光極佳。

當(dāng)年朱辛莊的日光盤大華啟宸府，在同面積段做到了三面寬，但也沒有達(dá)到10米的尺度。

并且因?yàn)椴皇切乱?guī)盤，實(shí)用面積不足，只能做出三居一衛(wèi)。

昌平新盤未來城星寰時代，建面90㎡三居兩衛(wèi)，南向三面寬9.6米；

最新亮相的順義新盤中鐵工投青云國樾，還有豐臺的方程國賢府，都是92㎡做到南向三面寬，也是在9.5-9.6米左右；

通州的幾個網(wǎng)紅剛需盤，89㎡面積段雖然也實(shí)現(xiàn)了三居兩衛(wèi)功能，但南向只有7米多兩面寬。

即使在好房子產(chǎn)品盛行的當(dāng)下，這個面積段，市面上的主流戶型都接近于下圖的85㎡小三居產(chǎn)品。

南向兩面寬：客餐廳+主臥；中間功能區(qū)：廚房+公衛(wèi)+家政間等；北向兩個次臥。

基礎(chǔ)功能是有的，但考慮北向臥室的隱私性，往往要做成墻體，通透性其實(shí)比較差。

如果要實(shí)現(xiàn)“穿堂風(fēng)”的效果，就要犧牲掉一間臥室，把北邊改出一個半開放的空間——這個面積的小戶型樣板間基本都是這么做的，采光效果也會好一些。

再往上的幾個大戶型，設(shè)計(jì)上反而比較中規(guī)中矩。

104㎡/108㎡四居，戶型一致，只不過108㎡南向是通面寬陽臺。

這兩個戶型主要存在的幾個問題：

廚房挨著入戶門，與出入戶動線高度重疊；部分臥室空間局促；

公衛(wèi)正對房門，中間會有一定面積的浪費(fèi)。

122㎡，標(biāo)準(zhǔn)四葉草，戶型方正，公區(qū)空間奢闊，營造出大平層的即視感；

缺點(diǎn)是中間戶，兩個衛(wèi)生間都對著天井，空氣流通性差一些，主衛(wèi)的空間感還不如89戶型。

拿地回溯

項(xiàng)目所在房山廣陽城0015等地塊成交于去年11月底，由北京城建以14.71億元底價(jià)摘得。

開發(fā)主體北京城建瑞泰投資發(fā)展有限公司，是北京城建房地產(chǎn)的全資子公司，也是房山頤知筑項(xiàng)目的開發(fā)主體。

法定代表人、董事長楊娜，為北京城建集團(tuán)開發(fā)公司副總經(jīng)理。

項(xiàng)目操盤手為王岸卿，他也是北京城建在房山多個項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人?，包括頤知筑及其東區(qū)文華知筑；和知筑一期和二期鉑瑞。

特別是最新的文華知筑和和知筑鉑瑞，作為房山首批好房子項(xiàng)目，有望為北京城建打個漂亮的翻身仗。

和知筑二期地塊位置上更靠近地鐵站，北邊的山姆會員店、宣武醫(yī)院都在1公里范圍內(nèi)，步行可達(dá)。

地形也比較規(guī)整，正南正北朝向，應(yīng)該說是這兩年房山素質(zhì)最好的一宗地了。

更重要的是樓面價(jià)1.8萬元/㎡，比隔壁的一期地價(jià)還便宜了7000元。

房山目前有大量新盤，除了南邊的一期項(xiàng)目，西邊3公里還有兄弟盤頤知筑。

和知筑一期2024年10月底入市，共576套房源，目前去化近九成，成交均價(jià)3.69萬元/㎡。

頤知筑去年3月份取證，共634套，目前網(wǎng)簽115套，成交均價(jià)3.03萬元/㎡。

此外華潤京熙潤府、京華國賢府、建工璟賢瑞庭，都是尚未交付的在售項(xiàng)目。

相關(guān)公司：北京城建sh600266