專家齊發(fā)聲：穩(wěn)消費(fèi)先穩(wěn)房地產(chǎn)

2026年不少關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)的人都能明顯感受到，國內(nèi)內(nèi)需復(fù)蘇力度遠(yuǎn)不及預(yù)期。今年前五個(gè)月固定資產(chǎn)投資一路走弱，5月社會消費(fèi)品零售總額更是同比轉(zhuǎn)負(fù)，消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)的動力持續(xù)疲軟。一季度全國28個(gè)公開財(cái)政數(shù)據(jù)的省份，財(cái)政自給率全部沒能突破100%，曾經(jīng)常年為全國轉(zhuǎn)移支付輸血的沿海省份，也紛紛出現(xiàn)收支缺口，土地出讓收入連續(xù)五年大幅縮水。在此之前，經(jīng)濟(jì)學(xué)界針對提振消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的對策各執(zhí)一詞，很難形成統(tǒng)一思路，面對持續(xù)走弱的宏觀基本面，多位國內(nèi)頂尖經(jīng)濟(jì)專家經(jīng)過實(shí)地調(diào)研、復(fù)盤海量數(shù)據(jù)后，終于達(dá)成一致觀點(diǎn)：想要穩(wěn)住國內(nèi)消費(fèi)，首要一步，先要把房地產(chǎn)市場穩(wěn)住。

過去大半年，業(yè)內(nèi)討論穩(wěn)內(nèi)需的方案五花八門，有人提議大規(guī)模發(fā)放消費(fèi)券，有人主張上調(diào)農(nóng)村養(yǎng)老金，單看單一政策，似乎都能小幅拉動短期消費(fèi)，但放到宏觀大盤里，拉動效果始終有限。直到各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、財(cái)政數(shù)據(jù)持續(xù)走弱，劉世錦、趙燕菁、姚洋三位國內(nèi)權(quán)威經(jīng)濟(jì)學(xué)家，分別從居民民生保障、宏觀債務(wù)邏輯、逆周期調(diào)控三個(gè)完全不同的研究維度切入，最終得出高度統(tǒng)一的判斷，穩(wěn)定房地產(chǎn)，才是修復(fù)全民消費(fèi)信心的核心突破口。

劉世錦

國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在2026年中期宏觀論壇上提到，國內(nèi)長期儲蓄高、消費(fèi)弱的失衡現(xiàn)狀，根源集中在養(yǎng)老社保、住房兩大民生短板。想要調(diào)整居民收支預(yù)期，一方面可以劃撥國有股權(quán)充實(shí)社?；?，抹平大眾對養(yǎng)老、醫(yī)療的后顧之憂；另一方面必須完善住房配套政策，解決新市民、青年人的居住難題。房產(chǎn)是普通家庭資產(chǎn)里占比最高的品類，前幾年樓市調(diào)整帶來的家庭資產(chǎn)縮水，直接讓大家收緊口袋減少開支，只有住房市場企穩(wěn)，改善型購房、家居家電配套消費(fèi)的需求才能持續(xù)釋放。

趙燕菁

廈門大學(xué)教授趙燕菁則從資產(chǎn)負(fù)債表底層邏輯解讀當(dāng)下內(nèi)需疲軟，他認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行、消費(fèi)低迷的核心癥結(jié)是全社會債務(wù)端持續(xù)收縮，傳統(tǒng)基建投資的拉動效力逐年減弱，想要擴(kuò)張總需求，需要盤活國內(nèi)存量優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)。房產(chǎn)是國內(nèi)體量最大的權(quán)益類資產(chǎn)，樓市回暖能夠擴(kuò)張居民資產(chǎn)規(guī)模，減少預(yù)防性儲蓄，不管是居民消費(fèi)還是企業(yè)投資，都會同步迎來修復(fù)。

姚洋

北大客座教授姚洋在今年陸家嘴論壇直接點(diǎn)明，單純依靠普惠型消費(fèi)刺激政策，很難扭轉(zhuǎn)內(nèi)需偏弱的大格局。低收入群體整體收入占全社會收入比重極低，哪怕提高農(nóng)村養(yǎng)老金，宏觀層面拉動作用微乎其微。當(dāng)下最關(guān)鍵的舉措，就是出臺有力政策托底房地產(chǎn)，修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，同時(shí)緩解地方財(cái)政收支壓力，從根源上重建市場整體信心。

三位學(xué)者不約而同將地產(chǎn)作為核心研究重點(diǎn)，核心原因是房地產(chǎn)貫穿經(jīng)濟(jì)增長、居民消費(fèi)、就業(yè)、財(cái)政、金融全鏈條，行業(yè)的冷暖會全方位傳導(dǎo)至宏觀大盤，一系列官方量化數(shù)據(jù)能夠直觀體現(xiàn)它的支柱作用。

從經(jīng)濟(jì)增長層面來看，2023年房地產(chǎn)業(yè)直接創(chuàng)造7.4萬億元增加值，占到全年GDP的5.9%；疊加建材、裝修、家電、家居等數(shù)十個(gè)上下游行業(yè)聯(lián)動拉動，整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對GDP綜合貢獻(xiàn)率接近17%。同時(shí)地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)22%，地產(chǎn)行業(yè)的冷暖，直接決定全國整體投資增速，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤的核心壓艙石。

落到居民消費(fèi)層面，房產(chǎn)幾乎占據(jù)國內(nèi)家庭絕大部分資產(chǎn)，前幾年市場調(diào)整帶來的家庭財(cái)富縮水，直接壓制大眾消費(fèi)意愿。地產(chǎn)上下游直接、間接帶動就業(yè)超1億人，建筑工人、房產(chǎn)中介、裝修從業(yè)者的收入波動，會同步傳導(dǎo)到餐飲、汽車、教育、美容等線下實(shí)體消費(fèi)；而改善住宅需求，會持續(xù)帶動全屋家具、家電、智能家居等大宗消費(fèi)升級，是消費(fèi)升級最大的載體。

就業(yè)與民生維度，行業(yè)直接吸納1300萬至1500萬就業(yè)人口，建筑業(yè)吸納大量城鎮(zhèn)勞動力，城中村改造、保障性住房建設(shè)同步改善新市民居住條件，穩(wěn)定就業(yè)底盤，才能守住居民消費(fèi)的基本盤。

財(cái)政與金融層面，2022年土地出讓金、房產(chǎn)相關(guān)稅收合計(jì)占到地方本級財(cái)政收入26%，是城市基建、公共服務(wù)、民生配套的核心資金來源；個(gè)人按揭貸款又是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房企高負(fù)債運(yùn)營模式，讓行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)直接關(guān)聯(lián)金融機(jī)構(gòu)壞賬，樓市平穩(wěn)運(yùn)行，才能規(guī)避系統(tǒng)性金融波動，穩(wěn)住居民資產(chǎn)安全感。

今年一季度全國各省份財(cái)政公開數(shù)據(jù)，更直觀展現(xiàn)土地相關(guān)收入對地方運(yùn)轉(zhuǎn)的不可替代性，也能解釋為什么穩(wěn)住地產(chǎn)，等同于穩(wěn)住地方財(cái)力、穩(wěn)住區(qū)域消費(fèi)場景。

28個(gè)披露一季度數(shù)據(jù)省份財(cái)政自給率全部不足100%，以往長期輸血全國的沿海省份收支缺口持續(xù)擴(kuò)大：浙江一季度一般公共預(yù)算收入3245億、支出3378億，財(cái)政缺口133億；上海收入2606億、支出2898億，支出增速20.3%，收入增速僅2.1%；廣東作為全國第一經(jīng)濟(jì)大省，財(cái)政自給率也只有73%。

土地出讓收入大幅縮水是財(cái)政收緊的核心誘因，全國土地出讓金從2021年8.7萬億峰值下滑至2025年4.15萬億，五年降幅超五成，2026年前四月土地出讓收入同比再降27.2%。杭州、蘇州等強(qiáng)二線城市土地出讓收入五年縮水近半，地方可支配資金持續(xù)收緊，城市更新、商圈配套、民生消費(fèi)場景建設(shè)投入受限，間接壓制區(qū)域消費(fèi)活力。

地方剛性支出幾乎沒有縮減空間，保工資、保民生、保運(yùn)轉(zhuǎn)三類支出占據(jù)中央轉(zhuǎn)移支付大半，中西部基層縣區(qū)全年稅收收入甚至不足以覆蓋公職人員基本工資，高度依靠上級轉(zhuǎn)移支付。當(dāng)下地方開源、節(jié)流空間均十分有限，盤活存量住房、穩(wěn)定土地市場預(yù)期，是緩解地方財(cái)政壓力最直接有效的路徑，間接保障地方民生消費(fèi)配套投入。

結(jié)合三位專家觀點(diǎn)、當(dāng)前市場供需現(xiàn)狀與地方財(cái)政壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)并不是重啟粗放式大規(guī)模增量開發(fā)，而是分短期、長期兩套思路同步落地，持續(xù)釋放內(nèi)需消費(fèi)潛力。

短期核心目標(biāo)是修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，各地持續(xù)優(yōu)化限購、限貸政策，適度下調(diào)房產(chǎn)交易契稅、個(gè)稅，推進(jìn)存量商品房收購轉(zhuǎn)化為保障性住房，盤活二手房置換鏈條，釋放改善型住房需求；同時(shí)穩(wěn)定房企合理融資渠道，有序化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免行業(yè)持續(xù)收縮拖累上下游就業(yè)與居民消費(fèi)。

長期直面市場供需錯(cuò)配、土地財(cái)政依賴等深層問題，以城市群、人地掛鉤機(jī)制優(yōu)化全國土地供應(yīng)節(jié)奏，加快落地租購并舉住房雙軌制度，完善財(cái)產(chǎn)稅、全國統(tǒng)一社保配套制度，逐步擺脫單一依靠土地出讓的地方財(cái)政模式。

行業(yè)長期競爭邏輯也會徹底轉(zhuǎn)變，告別過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)拿地賣房的老路，轉(zhuǎn)向存量盤活、品質(zhì)住宅打造、長期資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)，兼顧普通群眾居住民生需求與宏觀經(jīng)濟(jì)拉動作用，搭建可持續(xù)的內(nèi)需增長長效支撐。

多位權(quán)威學(xué)者形成統(tǒng)一共識，短期提振內(nèi)需、穩(wěn)住消費(fèi)的核心抓手在房地產(chǎn)；短期依靠政策托底修復(fù)居民資產(chǎn)信心，長期依托制度轉(zhuǎn)型搭建全新住房發(fā)展模式，內(nèi)需修復(fù)的真實(shí)節(jié)奏，留給后續(xù)持續(xù)出爐的經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)數(shù)據(jù)驗(yàn)證。