丁彥皓：投資是鎖定后的長期持有，而非基于盤面波動的買進賣出

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投資的關鍵是鎖定后的長期持有，而非基于盤面波動的買進賣出

在“丁彥皓聊投資”內部會員課程演講的部分摘錄

文\丁彥皓-可信財商

一、投資是戰略鎖定紅利豐厚，且正處于上行初期的賽道，選擇低估，且基本面穩步提升的優質標的，與其共同成長，長期持有

人生和投資在諸多領域極其相似，諸如核心就兩條，即

1、 在很小的年紀戰略鎖定紅利豐厚的賽道

2、 持續迭代升級，數十年如一日的死磕，直至量變產生質變

投資需要站的高、看得遠以及熬得住，運氣更多是到一定程度的必然產物，并非關鍵變量，很多時候選擇那一刻就已經決定了上限，再怎么折騰都是量的改變，很難有質的突破

投資不是買進賣出，跟著股價波動隨風起舞，而是戰略鎖定紅利豐厚，且正處于上行初期的賽道，選擇低估，且基本面穩步提升的優質標的，與其共同成長，長期持有

股價的波動受太多的因素擾動，漲漲跌跌，很難準確預判，既然無法預判就不預判，如果將太多的注意力投射在預判股價的短期走勢上，必然會錯過大趨勢的超額收益

真正決定股價長期走勢的關鍵因素有三，即

1、 潛在行業空間

2、 買入時的估值

3、 所選標的的基本面提升潛在空間

在投資者中有個悖論，即要想賺取大趨勢的收益，必須承受短期的漲漲跌跌，必須二者取其一，斷然無法兼得

二、投資的本質就是將自己化為塵埃，體系化戰略布局，高杠桿放大時代紅利，順應時代紅利與行業趨勢搭便車與抱大腿，個人能做的非常少

一般人在股市跟著股價迎風起舞的關鍵是根本看不透股市的本質，也無力評判行業空間與內在價值，甚至只能用簡單的PE來評判估值，只能基于人性的本能，情緒跟著賬面財富的波動上躥下跳，最終持續短進短出

混跡股市有個潛規則，即要想在股市取得成就，必須曾經在某個領域有過極致的成功，一個終生都碌碌無為的人，很難參透股市的本質，取得成就

在股市持續盈利是個極少數人的游戲，這類人能夠透過現象看到本質，理解財富與人性的本質，敢下注，且能夠長期的死磕，認知決定的情緒穩定，能夠對短期的漲漲跌跌毫無波瀾，尤其是通過其他途徑積累到了一定的原始資本

其實，股市最不缺的就是噪音與誘惑，最終讓太多的人心浮氣躁，潛意識忽視本質，在現實生活中，一個愚蠢的人會把一件很簡單的事搞得很復雜，手段拙劣

其實，投資的本質就是將自己化為塵埃，體系化戰略布局，高杠桿放大時代紅利，順應時代紅利與行業趨勢搭便車與抱大腿，個人能做的非常少

事實很多結果從一開始就注定了，諸如最近20多年在上海、北京、杭州以及深圳定居，且購買多套住宅的人結局都不會太差

但在蘭州混的人就是另一番場景，沒有高薪的工作與資產不增值，也很難在高附加值領域創業，自然再努力都是白搭

三、目前關系外地人家族命運的是盡快在上海一帶給孩子搶奪一席之地，為孩子的人生兜底，一旦錯過這一步，再想彌補所付出的代價必然呈指數級放大

人的思維要超前，不能總是跟著別人的步伐持續高位接盤，在一個沒落的紅海撲騰，傳統行業一旦格局形成，很難獲得突破

真正的時代紅利在新興領域，但是一般人因認知有限與思維保守，本能盲目否定與鄙視，自然與大機會無緣

人一生關鍵那幾步一定要做對，目前關系外地人家族命運的是盡快在上海一帶給孩子搶奪一席之地，為孩子的人生兜底，一旦錯過這一步，再想彌補所付出的代價必然呈指數級放大

目前經濟呈現三大特征，必然會持續拉大不同地區與群體的收入差距，即

1、 釋放高附加值的高科技產業聚集在上海與深圳一帶，且紅利被極少數人獨占，其他地區與群體淪為旁觀者

2、 全球主流經濟體的持續無底線貨幣寬松與債務堆砌引發了惡性通脹與資產泡沫，最終透支了中低收入群體有限收入的購買力與拉大了其與財富階層的收入差距

3、 人民幣匯率進入升值周期后，全球資本蜂擁流入國內，再次推高了通貨膨脹與資產泡沫，拉大了貧富差距

這就意味著，接下來的財富獲取既要創造增量，更要關注存量再分配，在貨幣投放與債務堆砌導致的通貨膨脹與資產泡沫時代，最佳的應對之策就是高杠桿購買基本面穩步提升的住房

四、股市的天理就是越窮越短視，越極端，越自以為是，財富越容易被收割

真正的賺大錢就是鎖定賽道，與所選擇的低估優質標的共同成長，但是股市不是普通人的游戲，因為對財富的理解力不足，收入太低，資金盤子太小，沒有騰挪空間，更多是憑著毫無邏輯的主觀判斷持續短進短出，試圖獲取暴利，最終有限的財富被收割

而大資本對股市本質的理解頗深，有騰挪空間，不在乎短期的漲跌，能夠長線持有，一拿很多年，最終收益翻很多倍，這恰恰是股市的宿命，即越窮越容易被收割

不可否認，股市的天理就是越窮越短視，越極端，越自以為是，財富越容易被收割

人生與投資的破局就是首先要構建一套能夠將桌子踢翻，推倒重來的價值觀與魄力，一定不能活在傳統的框框架架中

真正改變命運的大機會是在不被傳統勢力看好的新興領域，但是能夠看懂，且抓住這一機需要一定的認知、魄力、定力、煎熬，還有一點運氣

諸如高科技財富新貴首先需要在北京、上海、廣東以及杭州等地讀個好大學，其次，要具有不按常理出牌的魄力，敢于在新興領域創業，再次，能夠扛得住漫長的煎熬與涅槃，承擔對賭失敗之后的人生打折，最后走還需要一點運氣

這類人不算小賬，敢作敢當，一個斤斤計較，滿腦子風險、危機，本能放大困難，持續否定自己，對任何新事物呈否定態度以及看問題極其蕭條、陰暗之人根本做不到這一點

人一生能夠改變命運的機會也就七次，投胎這一條絕對無法控制，剩下就是讀個好大學、定居城市、伴侶情緒穩定、選擇何種職業、生幾個孩子，選擇何種職業以及如何選擇資產

五、布局房產是財富積累初期的最佳選擇，收益穩健、有杠桿，能夠為家族戰略布局，還能有穩定的現金流

真正賺大錢的選擇就是折現未來的收益，人話就是上市，其次就是在金融市場玩認知和杠桿

理論上應該選擇來錢最快的是期貨，但是總覺得火候沒到，就退而求其次，選擇了高杠桿購置房產，但是房產的底層資產極致也就是3000萬，再高就必須基于股市

房產賺不了大錢，過億是極限，再大很難變現，持有成本又高，不劃算，但是財富積累初期的最佳選擇，收益穩健、有杠桿，能夠為家族戰略布局，還能有穩定的現金流

其實，賺錢的境界有四層，即

第一層是全力打造一個來錢的機制，就是要有個自己的生意，但這個太難了，要經歷漫長的涅槃與蛻變，還不一定能夠搞得起來

第二層就是要會投資，理論上投資有兩點，即

1、以高杠桿購置房產來夯實底層資產

2、股市、期貨以及股權投資

投資的第一步是在上海一帶高杠桿購房，這個最適合普通人，房價上漲是必然，還能夠通過杠桿放大收益，順帶收個租金，給家庭的現金流安個水龍頭，在上海一代，工薪階層通過這個方式賺到1000萬是很容易實現的

尤其外地人在上還一帶購置房產讓其在紅利最豐厚的地區擁有一席之地，能夠為子女的人生兜底，讓其能夠坐享時代發展的紅利，最可憐的是大山里的孩子，不但紅利與其毫無關系外，呈指數放大了其走出大山的難度系數

第三層就是戰略布局股市、期貨以及股權投資

在股市我就戰略鎖定四點，絕不妥協，即

1、 人工智能

2、 芯片

3、 儲能

4、 生物制藥

這一輪對日本的軍民兩用制裁，必然會迫使日本向中國讓渡高端原材料，尤其是芯片領域的全市場，具有極大的獲利空間，在這個歷史大趨勢面前，股價波動對我毫無波瀾，正眼看一眼都算我輸

第四層就是上市IPO，這個超級賺錢，馬斯克資產規模過萬億美元，但是做一家企業，且讓其上市除了努力之外，還要祖上積德

六、目前我鎖定最大的賽道就是重倉浙北蘇南，準確的說是在湖州、蘇州吳江與嘉興一帶高杠桿購置房產，一次性買10套，賺取通貨膨脹、資產泡沫以及租金三重收益，長線持有，永不退出，為家庭安裝一個現金水龍頭

目前我鎖定最大的賽道就是重倉浙北蘇南，準確的說是湖州、蘇州吳江與嘉興，在這一帶高杠桿購置房產，房價1萬，首付15%，3%的利率，30年期限，妥妥的國家發錢，一次性買10套

通過高杠桿購置湖州、蘇州吳江與嘉興靠江上海一側的房產，賺取通貨膨脹、資產泡沫以及租金三重收益，長線持有，永不退出，為家庭安裝一個現金水龍頭

我確信上海以西、無錫以東，蘇州以南以及杭州以北這塊地區將會成為未來500年全球的經濟中心，物理空間有限，能搶一塊算一塊

日本這個國家已經徹底的完了，沒有任何的未來，很快會斷崖式的墜落，印度發展的上限已被封印，歐洲蒼老且臃腫，絕無未來，俄羅斯在大帝之后必然崩塌，美國爛事纏身，很難自我修正，只會日益淪落

全球就中國一家會持續崛起，獨領風騷，疊加產業升級轉型的進程遠超預期，在基于社會利益最大化持續重構利益格局的背景下，時代趨勢、國家政策、貨幣政策、產業布局以及人口流動等決定“歷史大勢在我”

財富是有密碼的，很多人終生沒這個概念，渾渾噩噩的混到老，投資一定要看大勢，并且在合適的時機借助杠桿，實現財富的指數級放大

投資就是個體系化戰略布局，高杠桿呈指數級放大時代紅利的過程，人話就是養豬，即選幾個優質的小豬仔，扔到豬圈里，天天喂養，讓其慢慢長大，到一定程度后出欄即可，自己能做的很少，也急不來，一定要把自己放為塵埃，而非宇宙中心

重倉青吳嘉高新區蘇州吳江園區的房地產，搶占上海、杭州與蘇州等核心城市發展紅利的外溢

文\丁彥皓-可信財商

一、持續的產業、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區的房地產基本面穩步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

最近兩年在房地產領域的投資主要鎖定在上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北，準確的說也就是當年的吳越爭議之地

圖 上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北地區

隨著蘇南浙北與上海的產業升級轉型的紅利釋放以及單位面積財富承載力導致的成本提高，不但當地的產業急速崛起，而且上海、杭州等核心城市的產業、人才與資本因追求高收益與低成本而持續規模化流入周邊附屬城市

在這一背景下，國家成立了張江長三角科技城、湖州南太湖新區以及青吳嘉高新區，全面承接上海、杭州等核心城市的產業、人才與資本外溢

持續的產業、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區的房地產基本面穩步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

圖 青吳嘉高新區對上海、杭州以及蘇州等核心城市產業、人才與資本外溢的承接

二、青吳嘉高新區重點發展數字產業、智能制造、綠色新材料三大戰略性新興產業及總部經濟、綠色科創服務兩大特色產業，形成“3+2”主導產業格局

過去三年，我在上述三地總共投資了2000多萬，基于目前的態勢能夠發現，基本面提升遠超我當時的預期，具備“戴維斯雙擊”之效

隨著這幾年上海青浦高新行業的全面崛起，尤其華為上海青浦研發中心（練秋湖研發中心）的正式運營，青吳嘉高新區的投資價值開始凸顯

圖 青吳嘉高新區示意圖

2023年7月31日青吳嘉高新區揭牌成立，2026年1月更名為“長三角青吳嘉高新技術產業開發區”，該高新區覆蓋青浦、吳江、嘉善三地，約為49.16平方公里，包括青浦園區、吳江園區、嘉善園區，重點發展數字產業、智能制造、綠色新材料三大戰略性新興產業及總部經濟、綠色科創服務兩大特色產業，形成“3+2”主導產業格局

2025年7月，青浦、吳江、嘉善三地分園揭牌，構建“一芯引領、兩廊帶動、三片協同、多點支撐”空間布局，其中上海青浦園區重點發展新一代信息技術、高性能復合材料產業，蘇州吳江汾湖子園做精高端裝備產業、做優綠色新材料產業，浙江嘉善姚莊子園打造泛華為產業園，推動三地產業差異化協同發展，依托環淀山湖科創走廊建設跨區域產業鏈創新鏈一體化園區

圖 青吳嘉高新區的科創產業布局

三、這一輪針對青吳嘉高新區的布局重點在蘇州吳江汾湖，搶奪蘇州與青吳嘉高新區吳江園區（汾湖子園）的發展紅利

由于在疫情之前我就已經在嘉善有房產投資，且這幾年在浙江投資過多，自然這一輪針對青吳嘉高新區的布局重點在蘇州吳江，搶奪蘇州與青吳嘉高新區吳江園區的發展紅利

這一輪布局青吳嘉高新區吳江園區的邏輯有五，即

1、 抱最牛地級市，江蘇經濟龍頭老大蘇州的大腿，獲取蘇州強勢發展的紅利,緊抓蘇州產業外溢機遇，承接其高端制造、集成電路、智能裝備等優勢領域資源

依托汾湖毗鄰上海的區位優勢，融入長三角一體化發展主軸,疊加國家級臨滬科創板塊政策支持，加速導入創新要素與優質項目,借力吳江雄厚的產業配套基礎與成熟供應鏈體系，降低企業落地成本

2、 搶奪未來的發展紅利，青吳嘉位居長三角最核心的位置，也是“臨滬”經濟圈中最具地理優勢的地區，2025年，蘇錫常、杭紹甬以及申嘉湖的GDP總額約為17.53萬億，且全為高科技產業，不但附加值高，而且發展可持續

青吳嘉高新區吳江園區位于長三角腹地的地理優勢決定其能夠持續承接來自周邊核心城市的產業、人才與資本的密集性涌入，不斷推高當地房地產的基本面，具有極大的投資價值

3、 人力、土地以及住房的成本遠低于周邊核心城市，在國家持續大規模基建投資的背景下，位于核心地區，且成本極低的優勢讓青吳嘉高新區吳江園區（汾湖子園）成為產業、人才與資本最佳的流入地之一，持續的增量流入導致該地區房地產的基本面大幅提升

4、 估值低，經過多年的深度回調，緊握汾湖“低成本、高潛力”的估值洼地特征,目前該地區的房價已經跌至極低的位置，且已觸底反彈

當前吳江園區住宅均價僅1.43萬元/㎡，不足上海青浦（3.8萬)與蘇州工業園區（4.2萬），具有極大的估值套利空間

5、 生態好，生活舒適，賺錢是為了過好日子，青吳嘉高新區的前稱為長三角生態綠色一體化發展示范區，2024年地表水優Ⅲ類斷面比例達96.2%、空氣質量優良天數比例86.1%，示范區河湖水面率?20.38%?，先行啟動區規劃目標?27.5%?；藍綠空間占比在水鄉客廳等重點片區達?約75%?，元蕩23公里岸線已全線貫通，建成“300米進公園、1公里見濕地”格局，記錄陸生高等植物666種、鳥類207種（含紅隼、黑翅鳶等24種國家二級保護動物），水生生物388種，生態質量指數（EQI）為48.13，屬“三類”

圖 青吳嘉國土空間總體規劃（2021-2035年）

目前已建立跨省域生態環境共保聯治機制，推出“水質無憂”保險、VEP（生態產品總值）核算、“兩山”實踐創新基地等轉化路徑，累計形成161項制度創新成果（61項全國推廣），整體已從“治污”邁向“提質增效”新階段

投資的關鍵是搶奪未來的發展紅利與生活福利，賺錢的目的是為了過好日子，房產投資既要追求投資價值，更要追求居住舒適度，對我這種三胎家庭不僅僅需要別墅的大面積住房，良好的教育外，更追求一種生態、宜居與健康的居住環境

青吳嘉高新區吳江園區能夠滿足四大現實需求，即

1、 良好的國際學校教育

2、 大面積、多房間的住房

3、 生態、宜居與健康的居住環境

4、 估值與基本面雙提升的“戴維斯雙擊”投資獲利機會

在這一背景下，選擇重倉青吳嘉高新區蘇州吳江園區的房地產，搶占青吳嘉高新區的發展紅利

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教