涉外不動產(chǎn)糾紛案例：國樽律所代理客戶土耳其房產(chǎn)權(quán)益維護案辦結(jié)

近日，北京國樽律師事務所代理的中國公民龐女士土耳其房產(chǎn)權(quán)益糾紛案件落下帷幕。國樽律所涉外團隊憑借對土耳其不動產(chǎn)法律規(guī)則的專業(yè)把握與全球服務網(wǎng)絡優(yōu)勢，通過非訴方式完成房產(chǎn)現(xiàn)狀核查、公證催告發(fā)送與授權(quán)文件起草，幫助委托人厘清房屋狀態(tài)、主張租金權(quán)益，順利辦結(jié)全部委托事項。

案件梳理

委托人龐女士于 2022 年 8 月通過國內(nèi)中介機構(gòu)，在土耳其伊斯坦布爾購置一套住宅房產(chǎn)，購房合同約定以房屋總價款直接抵扣前 3 年包租租金。2025 年 8 月，3 年包租期限屆滿后，龐女士未收到任何后續(xù)租金收益，且原國內(nèi)中介、土耳其本地托管方及開發(fā)商均失去聯(lián)系，房屋實際占用狀態(tài)、租金流向均不明確，委托人的海外不動產(chǎn)權(quán)益面臨受損風險。

案件關(guān)鍵時間節(jié)點：

2025 年 9 月 13 日：龐女士正式委托國樽律師事務所處理該土耳其房產(chǎn)相關(guān)法律事務；

2025 年 9 月 15 日 - 10 月 8 日：國樽律所聯(lián)動海外服務網(wǎng)絡，完成伊斯坦布爾目標房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)查檔與實際使用狀態(tài)核查，確認房屋當前租賃情況、租金支付主體及剩余租期，并為委托人調(diào)取土耳其官方出具的房產(chǎn)地址證明文件；

2025 年 10 月 12 日：完成雙語授權(quán)委托書（POA）的起草與合規(guī)修訂，適配土耳其本地公證、不動產(chǎn)登記等場景的效力要求，明確查檔、催告、租賃協(xié)商等具體代理權(quán)限；

2025 年 10 月 18 日：經(jīng)核查確認房屋仍由原托管方指定的第三方租客占用、且租金未支付給業(yè)主后，代表委托人向?qū)嶋H占用方及原托管方出具土耳其法定公證警告信，正式主張租金收益權(quán)，要求限期補足欠付租金并配合完成房屋騰退交接；

2025 年 11 月 - 2026 年 1 月：持續(xù)跟進催告履行情況，協(xié)助委托人與意向承租方對接后續(xù)租賃事宜，完成業(yè)主權(quán)利告知與流程指引；

2026 年 2 月 1 日：全部委托事項辦結(jié)，委托人取得完整的房產(chǎn)狀態(tài)證明、合法催告憑證及標準化授權(quán)文件，房屋權(quán)益歸屬清晰，后續(xù)自主處置路徑明確。

辦案律師解讀

本案屬于典型的中國公民海外置業(yè)衍生權(quán)益糾紛，核心處理難點與實務要點如下：

1.跨境房產(chǎn)信息核查的合規(guī)性要求

土耳其不動產(chǎn)登記、租賃備案均受本地法規(guī)約束，非業(yè)主本人查詢需具備合法授權(quán)與本地執(zhí)業(yè)資質(zhì)，需通過合規(guī)渠道完成查檔，避免因程序瑕疵導致查詢結(jié)果不具備法定證明效力。

2.失聯(lián)主體的非訴維權(quán)路徑選擇

在國內(nèi)中介與海外托管方均失聯(lián)的情況下，直接向?qū)嶋H占用人發(fā)出公證催告是成本最低、法律效力最強的非訴維權(quán)手段，可同時產(chǎn)生固定債權(quán)證據(jù)、中斷訴訟時效、告知騰退義務的多重效果。

3.跨境授權(quán)文件的效力適配要點

中國委托人出具的授權(quán)委托書（POA）需符合土耳其公證與房產(chǎn)登記部門的形式要求，明確約定查檔、發(fā)函、租賃協(xié)商等具體權(quán)限，并完成相應的公證認證程序，才能在土耳其本地法律程序中具備完整代理效力。

4.官方地址證明的實務價值

土耳其不動產(chǎn)登記部門出具的房產(chǎn)地址證明，是后續(xù)辦理租賃備案、物權(quán)處置、身份核驗的核心基礎文件，也是委托人主張業(yè)主權(quán)利的直接法定憑證。

法律依據(jù)

（一）涉外不動產(chǎn)物權(quán)的法律適用規(guī)則

1.《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條：不動產(chǎn)物權(quán)，適用不動產(chǎn)所在地法律。本案所涉房產(chǎn)位于土耳其境內(nèi)，權(quán)屬確認、租賃權(quán)益、占有保護等實體問題適用土耳其相關(guān)法律規(guī)定。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百七十二條：因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院專屬管轄。本案不動產(chǎn)位于土耳其，本地行政與司法程序具備屬地管轄權(quán)。

（二）土耳其不動產(chǎn)權(quán)益保護相關(guān)規(guī)則

1.土耳其《民法典》（Türk Medeni Kanunu）：不動產(chǎn)所有權(quán)以國家土地登記總局（Tapu Kadastro Genel Müdürlü?ü）的登記為準，合法登記的業(yè)主享有完整的占有、使用、收益、處分權(quán)利，有權(quán)向無權(quán)占有人主張返還房屋、支付欠付租金及占用損失。

2.土耳其《不動產(chǎn)登記法》：業(yè)主本人或其合法授權(quán)代理人，有權(quán)向不動產(chǎn)登記部門申請查詢房屋權(quán)屬、抵押、租賃備案等登記信息；登記部門依法出具的查詢結(jié)果、地址證明文件具備法定證明效力。

3.土耳其公證催告制度（?htarname）：由公證人依法出具的正式催告函是土耳其民商事領域的法定催告方式，可產(chǎn)生訴訟時效中斷、履行義務告知、合同解除前置通知等法律效力，是物權(quán)保護與債權(quán)主張的核心非訴工具之一。

（三）跨境授權(quán)委托書（POA）的效力要求

1.土耳其《公證法》相關(guān)規(guī)定：境外自然人出具的授權(quán)委托書，需完成所在國公證、領事認證（或海牙認證）程序，符合土耳其本地形式要求的，方可在境內(nèi)產(chǎn)生代理法律效力。

2.授權(quán)委托書需明確載明具體代理權(quán)限，包括不動產(chǎn)查檔、文書接收、催告發(fā)送、租賃協(xié)商等事項，避免因權(quán)限概括模糊導致代理行為無效。