北京
文/深圳進深 嚴明會
深業集團位于深圳龍華上塘的“雙子星”，是真能拖。
這兩個項目，最早的上宸瑞府地塊，是深業在去年7月30日拿下的，
晚一點的上宸華府地塊，則是去年8月8日競得。
兩個地塊拿下至今，差不多足足快一年了，依然沒開盤。
就在上個月，地塊之一的上宸瑞府，本來傳7月份預計就能入市。
而這幾天市場傳出，項目預計還要到9月份才能入市。
預計7月開展廳，8月開樣板間。
當然這個時間，能不能如期入市，還要看打個問號。
果然不差錢的國企，動作就是慢很多。
01
不過，開盤時間推遲了，項目也還是傳出了一些新消息。
比如首推項目上宸瑞府的官方戶型，已經曝光。
上宸瑞府，將主推建面約87、99、103、107、120、130m2三至四房；
產品涵蓋6個面積段，細分7種戶型。
整體看完下來，不得不說，項目作為上塘首個新國標盤，“偷面積”真的挺狠的。
具體來看：
1）87㎡面積，三房兩衛，豎廳設計，有A、B兩個戶型。
兩個戶型布局上基本一致。最大的不同是A戶型主臥只有單向飄窗，沒有270°飄窗。
而B戶型主臥是有270°飄窗的。
另外，B戶型書房的270°飄窗轉角，貌似轉了圓弧形設計，而A戶型是一個直角。
A、B兩個戶型次臥、主衛，甚至是廚房都有飄窗。
2）99㎡面積，四房兩衛，豎廳設計。
比87㎡多了一個房間，格局基本一樣，可以說是后者的升級版。
這兩個面積段，主要的缺點可能是客廳開間不算太大，陽臺有點小。
3）103㎡面積，四房兩衛，同樣是豎廳設計。
陽臺因為是客廳連接次臥的，所以大了不少。
不過主臥也是沒有270°飄窗。
4）120㎡面積，四房兩衛，橫廳設計。
這個戶型也是最能直觀體現開發商“偷面積”偷得狠的一個戶型。
不僅主臥有270°飄窗，廚房、餐廳、書房、次臥、公衛、主衛；
甚至是電梯廳進來的走道，以及玄關都各有一個飄窗。
除了連接客廳陽臺那個次臥，其余的空間基本上都有飄窗。
而且這個戶型的主臥，還有一個小陽臺。有點類似酒店的那種套房。
所以從飄窗以及陽臺的贈送來看，120㎡戶型“偷面積”大概率也是最狠的。
5）130㎡面積，同樣有A、B兩個戶型。
其中A戶型是豎廳，B戶型是橫廳。兩個戶型主臥同樣有270°飄窗和陽臺。
這個面積段，A戶型有一個不好的地方，公衛門對著客廳。
無論是120、130㎡，項目橫廳有一點做的比較好。
就是通過對入戶方向的錯開，避免了入戶門直對主臥的情況。
當然，最大的亮點，還是“偷面積”。
目前曝光的所有戶型，全屋都有不少的飄窗。項目得房率能到約92%-97%之間。
而且還有一點，項目的飄窗據稱是可以優化的。意味著戶型的實用性還將增加。
02
上宸瑞府是深業集團上塘項目的其中一個地塊。
去年7月底、8月初，深業先后在這里拿下上宸瑞府、上宸華府地塊。
兩個地塊相連，統一規劃和開發，共規劃1047戶。
其中，上宸瑞府的開發主體，為深圳市深業龍興地產有限公司。
龍興地產的法定代表人、董事為王森。
上宸瑞府，共規劃打造五棟住宅，層高僅有24-25層，容積率3.1，總戶數是569戶。
所以，較大的社區，較低的容積率、樓高，新規得房率，都是上宸瑞府的優勢所在。
缺點方面，談論比較多的，項目就在福龍路的邊上。
福龍路往西還有鐵路和深圳動車所，噪音是外界比較關注的點。
另外，進深網根據此前總平圖，小區的樓棟樓間距算不上大。
最大的33米左右，在1棟和2棟之間；最小的，3棟和5棟一單元樓間距，約18米。
此外，1棟和5棟二單元，5棟二單元和5棟一單元，樓間距約19米。
不過，整個小區都在25層、24層，沒有超高層，應該也還算好。
至于價格，此前項目傳出吹風單價預計“5”字頭起。
如果這個價位，跟附近同樣是新國標產品比，似乎有優勢。而跟非新國標盤比，價差又有點大。
附近在售盤，卓越珺奕府、塘城NEXT TOWN貝殼參考均價4.5萬/㎡、4.8萬/㎡。聯發新澍雅居5.8萬/㎡，深業頤樾府6.3萬/㎡。
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