2026年6月巴基斯坦土地掛牌價格指數研究報告

指數概述

2026年二季度，巴基斯坦土地市場的宏觀壓力與政策利好因素并存。一方面，地緣政治沖突推高全球能源價格，通脹抬升，貨幣政策收緊，另一方面，2026/27財年聯邦預算釋放明確減負信號，廢除推定房產收入稅（Section 7E）、大幅降低房產交易預扣稅，為土地市場注入結構性利好。

市場指數方面，2026年二季度監測覆蓋拉合爾、伊斯蘭堡、卡拉奇三個重點城市。三市住宅用地價格指數城市間走勢有所分化，伊斯蘭堡、卡拉奇整體上行，拉合爾基本持平；商業用地價格指數方面，城市間分化趨勢明顯，拉合爾、伊斯蘭堡商業用地價格指數分別下跌1.6%、7.5%，卡拉奇則呈現明顯的增長態勢，漲幅24.2%。6月，三市的住宅用地價格指數均保持同比增長，拉合爾、伊斯蘭堡住宅用地價格指數基本穩定，卡拉奇住宅用地價格指數有所下跌；拉合爾、卡拉奇商業用地價格指數環比上漲，加之FBR大幅下調伊斯蘭堡不動產官方估價標準，伊斯蘭堡商業用地價格指數持續下跌。

短期來看，一方面，二季度宏觀環境由前期的邊際改善轉入階段性收緊，較高的通脹與利率將對市場構成一定壓力；另一方面，廢除推定房產收入稅（Section 7E）、大幅降低房產交易預扣稅，在降低土地持有成本與交易成本方面釋放積極信號，有望激活市場成交量，鼓勵更多資金進入正規渠道。隨著外部沖擊緩和，市場可能在分化中維持住宅掛牌價格的穩步上升態勢，合規優質項目與其他項目的掛牌價差有望在三、四季度進一步擴大。

指數分析

表：重點城市土地掛牌價格指數（2026年6月）

2026年二季度，三市住宅用地價格指數城市間走勢有所分化，伊斯蘭堡、卡拉奇整體上行，拉合爾基本持平；商業用地價格指數方面，城市間分化趨勢明顯，拉合爾、伊斯蘭堡商業用地價格指數分別下跌1.6%、7.5%，卡拉奇則呈現明顯的增長態勢，漲幅24.2%。6月，三市的住宅用地價格指數均保持同比增長，拉合爾、伊斯蘭堡住宅用地價格指數基本穩定，卡拉奇住宅用地價格指數有所下跌；拉合爾、卡拉奇商業用地價格指數環比上漲，加之FBR大幅下調伊斯蘭堡不動產官方估價標準，伊斯蘭堡商業用地價格指數有所下跌。

圖：重點城市住宅用地掛牌價格指數

圖：重點城市商業用地掛牌價格指數

1. 拉合爾

2026年二季度，拉合爾住宅用地價格指數整體波動幅度較小，在通脹及剛需的推動下，單月同比增幅均超8%；商業用地價格指數在4月回落后，價格有所回升，但較2026年3月前期高點仍下降1.6%。6月，拉合爾住宅用地價格指數為5,392，環比下降0.1%，同比上漲8.3%；商業用地價格指數為1,249，環比上漲0.6%，同比上漲10.7%。

表：拉合爾住宅用地掛牌價格指數（2026年6月）

圖：拉合爾住宅用地掛牌價格指數

圖 拉合爾商業用地掛牌價格指數

2. 伊斯蘭堡

2026年二季度，伊斯蘭堡住宅用地和商業用地價格指數呈現明顯的分化特征，住宅用地價格指數整體延續2025年下半年以來溫和上漲的態勢，商業用地價格指數較2026年3月下跌7.5%。6月，伊斯蘭堡住宅用地價格指數為4,993，環比上漲0.1%，同比上漲9.1%；商業用地價格指數為1,635，環比下降5.6%，同比下降4.4%，主要受FBR大幅下調伊斯蘭堡不動產官方估價標準及市場需求趨弱影響。

表：伊斯蘭堡住宅用地掛牌價格指數（2026年6月）

圖：伊斯蘭堡住宅用地掛牌價格指數

圖：伊斯蘭堡商業用地掛牌價格指數

3. 卡拉奇

2026年二季度，住宅用地價格指數和商業用地價格指數均呈現上行趨勢，受市場需求回暖帶動，商業用地價格指數較2026年3月上漲24.2%。6月，卡拉奇住宅用地價格指數為8,639，受新入市地塊掛牌均價偏低影響，環比下降2.7%，同比上漲22.0%；商業用地價格指數為1,681，環比上漲5.4%，同比上漲51.3%。

表：卡拉奇住宅用地掛牌價格指數（2026年6月）

圖：卡拉奇住宅用地掛牌價格指數

圖：卡拉奇商業用地掛牌價格指數

市場分析

2026年二季度，巴基斯坦土地市場的宏觀壓力與政策利好因素并存。一方面，地緣政治沖突推高全球能源價格，通脹于4月和5月分別升至10.9%和11.7%，6月預計11.5%，央行加息100個基點至11.5%，結束了近三年的寬松周期。另一方面，2026/27財年聯邦預算釋放明確減負信號，廢除推定房產收入稅（Section 7E）、大幅降低房產交易預扣稅，為土地市場注入結構性利好。

1. 宏觀環境

貨幣政策方面，巴基斯坦中央銀行（SBP）于2026年4月27日將政策利率上調100個基點至11.5%，為2023年6月以來首次加息，結束了自2024年6月啟動、累計1,150個基點的降息周期。加息的核心驅動力是中東地緣沖突引發的全球原油價格飆升，巴基斯坦作為高度依賴能源進口的經濟體，能源成本向上傳導直接推升國內物價，SBP選擇加息意在遏制需求端，錨定通脹預期。截至二季度末，利率仍維持11.5%，6月15日貨幣政策會議決定維持不變。本輪加息使住房按揭與開發融資成本的下行通道階段性中止，貨幣環境由寬松轉向階段性收緊。加息直接推高開發貸和購房按揭成本，短期內抑制杠桿投資需求，建筑融資利率上升疊加建筑材料成本上漲，中小開發商面臨資金鏈考驗，但從中長期來看有利于資產價格穩定。

通脹方面，巴基斯坦居民消費價格指數（CPI）同比漲幅在二季度連續走高，由于低基數效應和國內能源價格上漲，整體通脹率從3月的7.3%升至4月的10.9%和5月的11.7%，創2024年6月以來新高。近期國際油價回落將有助于降低巴基斯坦石油進口成本，緩解輸入性通脹壓力，并帶動國內燃油和交通運輸成本下降。6月CPI同比為11.1%，較5月的11.7%小幅回落，但仍處兩位數區間，隨著國際油價趨穩，未來物價上漲壓力有望逐步減弱。結構上，交通與能源項是主要推手，5月交通項同比上漲約36.8%，居住與水電燃料項同比上漲約16.8%，隨著運輸和生產成本的上升，推動核心通脹率（非食品非能源，城市口徑）在4月和5月分別升至8.2%和8.7%，此外小麥及其制品價格的飆升推高了食品通脹；2025/26財年前11個月平均通脹升至6.7%，已接近SBP設定的5%—7%目標區間上沿。貨幣政策委員會評估認為，通脹率在未來幾個月可能維持在兩位數水平，隨后將逐漸緩解，但地緣政治局勢、全球價格對國內燃料費的傳導程度、電力和燃料費的調整幅度、潛在的財政滑坡，以及受天氣因素影響下不確定的食品價格，都可能影響未來前景。本輪通脹回升以輸入型與供給側因素為主導，與需求擴張關聯有限，對居民住房支出能力形成新的擠壓。高通脹環境下，土地作為實物資產的抗通脹屬性凸顯，投資者將土地視為保值工具，但超10%的通脹率也意味著實際購買力的削弱，中低收入群體的購房需求被壓制。此外，國際貨幣基金組織（IMF）于2026年5月完成對巴基斯坦擴展基金安排（EFF）的第三次審查及韌性與可持續性安排（RSF）的第二次審查，批準合計約13億美元撥付，并認可SBP維持偏緊立場以錨定通脹預期。SBP外匯儲備在4月下旬約為158億美元，6月24日SBP外匯儲備升至約165.27億美元，外部融資到位有助于穩定市場預期。

國際油價影響方面，巴基斯坦經濟高度依賴能源進口，其對外部油價波動相對敏感。巴基斯坦約80%至85%的石油需求依賴進口，原油進口占總進口額約 30%。2026年二季度，受中東地緣沖突影響，國際油價升至每桶115至126美元的峰值，隨著6月局勢緩和及霍爾木茲海峽恢復通航，國際油價從沖突高點顯著回落，6月油價環比回落超15美元，從沖突高點回落至70-75美元區間。根據巴基斯坦國家銀行數據估計，油價每下降10美元，年度進口賬單可節省18至20億美元，基于當前油價水平，2027財年進口成本有望回落；巴基斯坦貿易赤字從4月的42.8億美元收窄至5月的25.8億美元，6月再次擴大至45.3億美元，貿易端修復仍不穩定。對于長期面臨外債償付壓力的巴基斯坦而言，外匯儲備消耗的放緩，能夠降低國家外債違約風險。

2. 財稅政策

財稅政策方面，聯邦稅務局（FBR）數據顯示房地產預扣稅收入同比已下降約29%，過高的交易稅率實質上抑制了市場活動而非增加政府收入，因此2026/27財年聯邦預算對房地產稅率進行了調整，對房地產業釋放出近年最友好的政策信號。核心變化包括：（1）完全廢除《所得稅條例》第7E條下的推定房產收入稅，此前無論房產是否實際產生租金收入均須按推定收入繳稅，廢除后房產持有者的持有成本大幅降低；（2）大幅下調房產交易預扣稅：購置環節（Section 236K）稅率由2.5%降至1.25%，出售環節（Section 236C）由5.5%降至2.75%。上述下調僅適用于申報納稅人（filer）；非申報納稅人（non-filer）仍適用約10.5%的較高交易稅率，未納入本輪減負范圍，差別化稅負進一步拉大。住房與城市發展方面，預算安排546億盧比用于氣候適應性住房與城市數字總體規劃，另撥71億盧比支持PM Apna Ghar住房貸款與購房融資計劃。雖然預算已落地，但政策利率處于11.5%的高位，稅費下調對成交的實際拉動仍取決于融資成本走向與市場情緒的修復程度。長期來看，Section 7E的廢除與交易稅的大幅削減有望激活二手市場流動性，推動房地產業正式渠道交易量回升，并間接拉動水泥、鋼鐵、涂料、物流等關聯行業的就業與產出。

3. 行業政策

土地監管方面，旁遮普省房地產監管局（Punjab RERA）在2026年二季度進一步加強對土地的監管。2026年4月17日，省級咨詢會議在拉合爾召開，確立了強制項目登記制度，任何住房項目在銷售或廣告前須取得PRERA登記（60~90天），開發商須通過適合性與適當性審查（30~60天），購房者付款須進入托管賬戶（Escrow）并按施工進度釋放。PRERA專用軟件系統同步上線，實現全省土地交易的無紙化審批、"綠色證書"產權驗證和住房計劃統一管理，開發商須在1個月內完成系統遷移。短期內大量無證開發商和非法住房計劃面臨出清，可能導致部分區域土地掛牌量減少；中長期看，通過RERA登記的項目將更受信任，合規與不合規項目之間的土地價格分化加劇。

開發管控方面，2026年6月初，首都發展局（CDA）原則性批準了一項區劃改革提案，旨在加強對瑪格拉山國家公園周邊的開發管控，對Zone-3區域進行重新分區，新增Zone-1A（限制開發區，位于國家公園與住宅區之間，禁止私人土地新建設）和Zone-4E（有條件開發區，位于國家公園與主要公路之間，允許私人開發商在獲得批準后按規則開發）兩個分區，旨在遏制城市無序擴張并加強生態管控。對土地市場而言，Zone-3的重新分區直接劃定了可開發與限制開發的邊界；Zone-4E的有條件開發政策為合規開發提供了通道，有望釋放部分土地供應；而Zone-1A的嚴格限制則使該區域土地價值面臨重估，短期內可能抑制交易活躍度。

4.市場運行

市場運行方面，二季度外部沖擊通過成本與情緒兩條路徑傳導至土地與住房市場。通脹上行推升建材與物流成本，開發端測算與開工節奏趨于謹慎；利率回升與通脹預期強化使購置決策轉向觀望，區域市場成交活躍度普遍回落。掛牌價格的調整通常滯后于成交，賣方在需求走弱階段傾向維持報價，二季度住宅用地掛牌價格指數在成交轉淡的同時仍整體上行，住宅掛牌的價格趨勢未改。

短期來看，一方面，二季度宏觀環境由前期的邊際改善轉入階段性收緊，較高的通脹與利率將對市場構成一定壓力；另一方面，廢除推定房產收入稅（Section 7E）、大幅降低房產交易預扣稅，在降低土地持有成本與交易成本方面釋放積極信號，有望激活市場成交量，鼓勵更多資金進入正規渠道。隨著外部沖擊緩和，市場可能在分化中維持住宅掛牌價格的穩步上升態勢，合規優質項目與其他項目的掛牌價差有望在三、四季度進一步擴大。

感謝Pislaka（https://www.pislaka.com/）對于本報告的數據支持！

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