寧波真有樓盤在漲價(jià)，還漲了不少

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關(guān)于寧波是否有房子漲價(jià)這個(gè)話題，爭(zhēng)論一直不斷。看漲派認(rèn)為哪哪都在漲，再不買后悔都來(lái)不及；看跌派則認(rèn)為全都是煙霧彈，現(xiàn)在誰(shuí)買將來(lái)誰(shuí)后悔。

事實(shí)到底如何呢？

老司機(jī)在看月報(bào)時(shí)，看到的是最近幾個(gè)月成交價(jià)在底部震蕩，但振幅很小。不過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映的是市六區(qū)全貌，并不能反映某一個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

恰好，無(wú)意中我看到了一套江北云江府的成交，成交價(jià)18000元/平，這有點(diǎn)出乎意料的高了。

云江府在哪里？

它在姚江新城，是一個(gè)剛交付沒兩年的安置小區(qū)，青藤學(xué)區(qū)房。從交付到現(xiàn)在，云江府一直都是江北的成交熱門樓盤，原因就兩個(gè)字：

便宜。

青藤學(xué)區(qū)、次新、姚江新城，三個(gè)詞都很值錢，但云江府運(yùn)氣不好，剛好碰到樓市低谷，房東完全沒有信心，他們甩出來(lái)的價(jià)格是：

14000元/平。

這還不是成交價(jià)，老司機(jī)還看到很多13000+的成交，低到匪夷所思。

要說缺點(diǎn)，這個(gè)肯定有不少，畢竟是安置房。樓造的特別高，最高的大概有100米；戶型說不上理想；小區(qū)管理也一般般。但13000元+的價(jià)格，還要什么自行車？

不過最近，房?jī)r(jià)似乎有了變化。

首先是掛牌價(jià)。從去年到今年5月，云江府的低價(jià)掛牌一直都是很穩(wěn)定的，保持在14500元上下，但從6月開始，掛牌價(jià)迅速升高，目前的低價(jià)掛牌已經(jīng)來(lái)到16500元附近了。

短短一個(gè)月，掛牌價(jià)上調(diào)了近2000元/平。

再來(lái)看成交價(jià)。掛牌價(jià)畢竟是房東的一廂情愿，客戶愿意出多少錢買，才是真正的市場(chǎng)價(jià)。

成交價(jià)更有意思，居然啟動(dòng)得更早，在3月就已經(jīng)開始上漲。去年到今年3月，云江府的成交價(jià)其實(shí)一直在下跌，到今年三月初跌到最低水平：

13400元/平（均價(jià)）。

三個(gè)月之后，到六月底，成交均價(jià)已經(jīng)來(lái)到了14800元左右，漲幅達(dá)到了：

10%。

對(duì)比掛牌價(jià)和成交價(jià)的動(dòng)態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)，漲價(jià)首先是從購(gòu)買端開始的。買家在3月份首先買走了最便宜的房源，之后又陸續(xù)買走了次便宜的房源。這個(gè)過程一直持續(xù)到5月底，也就是大概3個(gè)月之后，房東回過神了，他們開始系統(tǒng)的調(diào)高掛牌價(jià)格。

所以老司機(jī)經(jīng)常說，趨勢(shì)至少要看3個(gè)月，因?yàn)?個(gè)月市場(chǎng)才會(huì)回過神來(lái)。

如何看待云江府這樣的漲價(jià)？

首先，對(duì)于追求絕對(duì)最低價(jià)的買家來(lái)說，歷史的機(jī)會(huì)已經(jīng)錯(cuò)過了。老司機(jī)以前說過，所謂最低價(jià)，只有走過之后回頭看，才能夠發(fā)現(xiàn)。

現(xiàn)在我們知道，3月初云江府的成交價(jià)是最低的，但對(duì)當(dāng)時(shí)身在其中的人來(lái)說，他們也不知道，誰(shuí)知道之后會(huì)上漲呢？

所以買房買到最低價(jià)，是一個(gè)偽命題。

其次，對(duì)于目前這個(gè)階段的上漲，我認(rèn)為它更像是一個(gè)修復(fù)性的上漲，而不是一個(gè)持續(xù)的大規(guī)模上漲。

之所以說它是修復(fù)性的，是因?yàn)榍懊娴膬r(jià)格實(shí)在是壓得太低了，青藤作為市區(qū)首屈一指的名校，其學(xué)區(qū)溢價(jià)至少值2000元/平，13000+的成交價(jià)，扣除學(xué)區(qū)溢價(jià)，僅僅11000元出頭了。

11000+是什么概念？甬樾灣也要這個(gè)價(jià)，五鄉(xiāng)、高橋、慈城，差不多也是這個(gè)價(jià)。

但云江府畢竟在姚江新城，同屬于奧體、萬(wàn)達(dá)兩個(gè)商圈，周邊生活配套成熟，地鐵、高架都有，其地段價(jià)值遠(yuǎn)不是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)可比的。

既然是低估，總會(huì)有反彈回正常價(jià)格的一天。

為什么說它沒有持續(xù)性？因?yàn)?strong>競(jìng)品太多，掛牌量太大，僅僅云江府就有約150套同時(shí)掛牌在售，旁邊云水灣也有180+套在售，如此大的掛牌量，目前不存在持續(xù)大漲的機(jī)會(huì)。

云水灣可能是個(gè)特例，但市區(qū)同樣出現(xiàn)成交價(jià)和掛牌價(jià)雙漲的小區(qū)并不罕見，面對(duì)這樣的形勢(shì)，購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦？

首先是不要再盲目等下跌。目前看，一些次新的安置房、商品房，價(jià)格都出現(xiàn)了企穩(wěn)，甚至不同程度的反彈。再盲目看跌，可能會(huì)錯(cuò)過機(jī)會(huì)，未來(lái)會(huì)買在更高的價(jià)位上。

每個(gè)樓盤的情況是不一樣的，包括掛牌量，成交量，周邊競(jìng)品等，都會(huì)影響到價(jià)格變化。一定不要只看宏觀數(shù)據(jù)，而要落實(shí)到所關(guān)注小區(qū)的數(shù)據(jù)變化上。

如果不知道去哪查找數(shù)據(jù)，可以來(lái)。

其次不要恐慌。反彈并不代表著大漲，現(xiàn)在完全有機(jī)會(huì)從容選房，碰到心氣很高，罔顧現(xiàn)實(shí)的房東，不必理會(huì)，直接Pass。

老司機(jī)之前也說過，現(xiàn)在的房東，很多都是虧的，所以他們漲價(jià)的沖動(dòng)比誰(shuí)都強(qiáng)烈。但市場(chǎng)有它自身的節(jié)奏，并不會(huì)同情任何人，也不會(huì)故意傷害誰(shuí)，任何對(duì)市場(chǎng)抱有僥幸的想法，都是愚蠢的。

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