中西部省會第一城區(qū)，憑啥讓20+商業(yè)巨頭搶著進？

城市商業(yè)

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 馬茹茹

圖片來源 · 除特別注明，均來源各項目官方

封面&頭圖來源 · 運達里YUNDA PARK官方小紅書

從長沙高鐵南站出站，尚未走出大廳，就已能清晰感知這座城市蓬勃的脈搏。

年超1億人次的客流在這里聚散，磁浮、城軌、地鐵、公交在此交織成網(wǎng)。這里是雨花區(qū)——長沙的"東南門戶"，左手牽著長株潭樞紐，右手挽起圭塘河畔的綿延綠意。

長沙高鐵南站，圖源：視覺中國

這里既有高橋、紅星千億級市場的厚重底蘊，更培育出新能源汽車及零部件、傳感器等新興產(chǎn)業(yè)鏈。2445億元GDP穩(wěn)居全省城區(qū)首位，連續(xù)兩年在“賽迪百強區(qū)”榜單中，躋身高質(zhì)量發(fā)展全國百強區(qū)前十，穩(wěn)居中西部省會城區(qū)第一。

雄厚的產(chǎn)業(yè)根基，鋪展遼闊商業(yè)版圖。如果說長沙的商業(yè)版圖是一盤棋，那么雨花區(qū)無疑是落子最密、競爭戰(zhàn)況最激烈的“中腹”。

凱德、新城、天虹、旭輝、復(fù)地、友阿、運達、步步高、德思勤等20多家全國及本土商業(yè)巨頭扎堆，其中步步高（步步高星城天地、溪悅薈）、天虹（匯金天虹購物中心）、旭輝（長沙旭輝mall）、友阿（長沙友阿城市奧特萊斯喜樂店，長沙友誼商城東塘店、長沙友阿百貨朝陽店）、通程（長沙通程奧特萊斯萬家麗中路店、長沙通程商業(yè)廣場喜樂匯、長沙通程商業(yè)廣場紅星店）等更是多點開花，各自布局2家及以上項目。

從2005年開業(yè)的長沙凱德廣場雨花亭，到運營多年的喜盈門·范城、運達匯、德思勤四季匯，再到即將揭開面紗的天華商業(yè)廣場，雨花區(qū)的商業(yè)版圖不斷延展。贏商大數(shù)據(jù)顯示，雨花區(qū)商業(yè)存量面積已高達205.7萬㎡，人均商業(yè)面積1.66㎡/人，均領(lǐng)跑全市，成為長沙商業(yè)密度最高、業(yè)態(tài)最均衡、消費承載力最強的區(qū)域。

01.

五副面孔：

商業(yè)存量全市領(lǐng)跑，

五大商圈構(gòu)筑長沙城南消費

雨花區(qū)龐大而成熟的商業(yè)版圖，是由幾條關(guān)鍵軸線織就的。

縱向的萬家麗路，串聯(lián)起喜盈門·范城、德思勤四季匯等老牌勁旅；橫向的勞動路/湘府路，則孕育了武廣新城商圈的集群。整體來看，已開業(yè)購物中心超過25個，商業(yè)存量規(guī)模205.7萬㎡全市第一，規(guī)劃新增商業(yè)面積 23 萬㎡位列全市第二。

歷經(jīng)多年培育，雨花已然形成紅星、武廣新城北、武廣新城南、東塘、高橋五大商圈矩陣，覆蓋高端零售、家庭消費、青年社交、社區(qū)便民、文旅休閑文旅休閑全消費場景，適配不同客群需求，形成差異化競爭格局。

■紅星商圈：商業(yè)體量突破70萬㎡，德思勤四季匯+步步高星城天地+復(fù)地星光天地組成“商業(yè)鐵三角”，定位中高端、業(yè)態(tài)互補、錯位發(fā)展，既是雨花體量最大的商業(yè)聚集區(qū)，也是長沙除五一商圈外最具競爭力的市級商圈，競爭力突出。

■武廣新城北商圈：依托高鐵 + 地鐵樞紐，集聚運達匯、運達里、長沙高鐵吾悅廣場、長沙吉聯(lián)MALL、長沙旭輝MALL、沙灣公園天虹CCMALL，聚焦商旅消費與年輕潮流，形成辨識度鮮明的高鐵新城商業(yè)走廊。

■武廣新城南商圈：以喜盈門?范城為核心，溪悅薈、佰富聯(lián)MALL、通城商業(yè)廣場喜樂會、友阿奧特萊斯喜樂店、圭塘河岸悠游小鎮(zhèn)，深耕家庭親子與文旅休閑，成為區(qū)域客流的重要引擎。

■東塘商圈：以凱德廣場、東塘友誼商城、瀟湘影集等老牌商業(yè)為主體，正處于存量提質(zhì)、煥新升級關(guān)鍵周期，承載幾代長沙人的消費記憶，是雨花歷史底蘊最深厚的老牌商業(yè)中心。

■高橋商圈：以大型專業(yè)批發(fā)市場搭配社區(qū)配套商業(yè)為主，服務(wù)周邊大量居住人口與辦公人群，煙火氣濃厚，是片區(qū)民生消費的重要底盤。

02.

三大模式走出獨有路徑，

每一種生長都自有邏輯

公園+商業(yè)：

把自然做成最強“護城河”

在城市更新與生態(tài)文明的交匯點，雨花區(qū)將“公園+商業(yè)”玩出了新高度。

溪悅薈無疑是其中之一。這個由中建五局打造的長沙首個500畝公園式商業(yè)綜合體，讓昔日的“龍須溝”華麗蝶變?yōu)槿珖利惡雍|岸現(xiàn)代MALL與活力街區(qū)，西岸湖湘院落與荷蘭羊角村風情街，被圭塘河溫柔地串聯(lián)起來。

蔚來汽車湖南首家、華中最大NIO House、華為湖南首家全場景智能獨棟體驗中心、樂之書店城市文化會客廳、星巴克寵物友好店、芒果影城、運動+集合館等這些重體驗的品牌在這里找到了最契合的土壤。2021年開園以來累計超4000萬客流、25億銷售額的背后，是消費者對“在自然里消費”的剛需。

沙灣·運達里是運達貿(mào)易公司繼運達匯之后全新打造的公園式商業(yè)項目，項目總面積25000平方米，南連5000平方米精品城市廣場，北接14000平方米主題市政公園，通過空中連廊和立體商業(yè)景觀，將自然生態(tài)與商業(yè)空間融合。

項目涵蓋特色餐飲、運動體驗、日咖夜酒、娛樂文化、健康美容等業(yè)態(tài)，圍繞"覓見美好，探索自我"的生活主張，打造集戶外生活、潮流玩樂、家庭休閑等多種場景于一體的公園式“全時社交中心”。自開業(yè)以來始終保持高位客流態(tài)勢，為區(qū)域客群提供"邊逛公園邊逛街"的品質(zhì)新體驗。

尚未開業(yè)便已自帶流量的天華商業(yè)廣場，則將“森系”推向了極致。這個正在火熱招商中的項目，不僅被植物園與圭塘河雙生態(tài)環(huán)抱，更獨創(chuàng)了“明星品牌經(jīng)紀人”招商模式，招商團隊以專業(yè)“經(jīng)紀人式”在招商期像“星探”一樣挖掘品牌潛力，為品牌量身打造全新形象。五星級希爾頓酒店的入駐，疊加TOD屬性，瞄準了周邊1公里內(nèi)近10萬精英白領(lǐng)與40萬高凈值家庭，致力成為長沙首座森系微度假文化街區(qū)。

主題化深度落地：

懂長沙人的情緒抓手

長沙是一座新消費城市，商業(yè)要想贏得人心，必須提供情緒價值。

運達匯開業(yè)九年以來，始終是長沙高鐵新城核心高端商業(yè)的“隱形冠軍”——沒有大肆宣揚，卻憑借“女性、家庭、生活”的精細定位和一系列國際美妝、高端餐飲、首店品牌、文化活動與場景體驗，打破區(qū)域高端消費格局，穩(wěn)穩(wěn)鎖定高端家庭、高凈值人群及年輕消費群體，既是長沙的國際時尚潮流地，也是兼具城市煙火氣與高端質(zhì)感的商業(yè)標桿。

而在紅星商圈，步步高·星城天地則以20萬方的龐大體量，重構(gòu)城南品質(zhì)商業(yè)界面。“無界，更時尚”的理念下，蘭蔻、YSL、Coach等國際美妝輕奢集結(jié)，超40%的首店占比筑起護城河。萬平室內(nèi)四季花園與靈犀之花中庭、IP美陳打卡點，融合藝術(shù)、自然與科技，形成“商業(yè)+文旅”打卡地標。2025年客流超2200萬，同比提升43%，城南中高端消費的回流與聚集在此有了生動注腳。

老牌商業(yè)長沙喜盈門·范城則在13年的沉淀中迎來了“超次元”煥新。不僅以超4萬方兒童業(yè)態(tài)的規(guī)模優(yōu)勢，穩(wěn)坐區(qū)域內(nèi)家庭兒童主題購物中心的頭把交椅，更敏銳捕捉到年輕人的吃谷文化與二次元熱潮，打造了超次元城市地標主題街區(qū)。2025年購物中心銷售額10億元。工作日3萬+、周末及節(jié)假日6萬+的客流，用持續(xù)旺盛人氣印證商業(yè)常新、適配年輕需求才是長久之道。

長沙高鐵吾悅廣場距離高鐵南站5分鐘路程，定位為長沙門戶商業(yè)、雨花區(qū)高鐵新城地標與東城商業(yè)升級引擎，以區(qū)域時尚悅享購物中心為核心主張，覆蓋潮流零售、時尚美學、親子體驗、青年活力、饕餮美食、城市歡聚、輕氧運動全場景；長沙印巷步行街獲評文旅示范街區(qū)，夜間經(jīng)濟活力拉滿。打通高鐵過境客流與城市本地消費，成為門戶樞紐型商業(yè)關(guān)鍵節(jié)點。

社商融合：

從商業(yè)體到社區(qū)共生樞紐

長沙匯金天虹購物中心將“文化+商業(yè)+社交+社區(qū)”玩出了新花樣。緊扣非遺、次元、新潮運動三大內(nèi)核，深度聯(lián)動街道、社區(qū)等轄區(qū)單位，從單一商業(yè)體向區(qū)域社商共生樞紐升級。

項目精準契合雨花區(qū)打造高品質(zhì)消費場景、構(gòu)建一刻鐘便民生活圈的發(fā)展導向，業(yè)態(tài)布局兼顧全齡段消費需求，匯聚240 + 優(yōu)質(zhì)品牌、40 余家商圈首進品牌，打造文化餐飲、親子成長、潮流運動等多元體驗空間，更深度融入社區(qū)服務(wù)體系，聯(lián)動轄區(qū)單位落地便民消費、公益互動、文化惠民等系列活動，實現(xiàn)商業(yè)服務(wù)與社區(qū)民生的雙向賦能。

優(yōu)質(zhì)的商業(yè)，從不靠復(fù)制別人的成功，而是長出自己的唯一性。

雨花區(qū)以全市第一的商業(yè)存量、成熟的商圈格局、活躍的消費氛圍，其商業(yè)進化的下半場，已經(jīng)不再是單純比拼“誰的體量大”，而是比拼“誰更懂生活”。無論是武廣新城的高端對弈，還是紅星商圈的煙火升騰，亦或是圭塘河畔的生態(tài)蝶變，都在共同書寫著長沙商業(yè)的“雨花答案”。

更重要的是，2023年長沙市政府正式印發(fā)《長沙市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(2021-2035年)》，雨花區(qū)被定位為長株潭都市圈商業(yè)核心承載區(qū)，在區(qū)域規(guī)劃層面獲得頂層加持。這一支撐意味著雨花區(qū)不僅要服務(wù)長沙主城消費，更要承擔起輻射長株潭城市群的商業(yè)連接功能，為未來項目的商業(yè)敘事留下了足夠大的延展空間。

在長株潭一體化的巨輪下，雨花區(qū)商業(yè)的進階之路，依然有著無限的想象空間。

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