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本報(bào)告基于公開數(shù)據(jù)及專業(yè)模型分析,僅供市場研究參考,不構(gòu)成任何具體的投資建議或操作指引。市場情況可能快速變化,讀者應(yīng)結(jié)合最新信息獨(dú)立判斷。報(bào)告制作方對因使用本報(bào)告內(nèi)容而產(chǎn)生的任何直接或間接損失不承擔(dān)責(zé)任。
01
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2026年6月,南京房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)"供應(yīng)收縮、成交同比轉(zhuǎn)正、量價(jià)企穩(wěn)修復(fù)延續(xù)"的運(yùn)行特征,核心政策變量在于2026年"寧六條"政策組合拳的持續(xù)發(fā)力,包括以舊換新1%貼息、人才房票、限購優(yōu)化、二手房交易增值稅由5.3%降至3%、公積金貸款利率下調(diào)等多重利好協(xié)同釋放,改善型需求得到有效激活。三大市場運(yùn)行分化特征持續(xù)固化。
土地市場方面,6月經(jīng)營性用地供應(yīng)15幅、成交10幅,成交總建面積86.35萬平方米(同比+542.65%、環(huán)比+263.94%),成交放量主因5月低基數(shù);然樓板價(jià)僅5178元/平方米(同比-68.91%、環(huán)比-64.83%),溢價(jià)率僅0.95%(同比-82.63%、環(huán)比-68.75%),呈底價(jià)成交主導(dǎo)、成交結(jié)構(gòu)下沉特征。
新建商品住宅市場方面(含普通住宅、別墅),6月供應(yīng)面積20.14萬平方米(同比-5.63%、環(huán)比-25.99%),成交面積35.47萬平方米(同比+31.42%、環(huán)比+0.90%),成交均價(jià)27913元/平方米(同比-4.90%、環(huán)比+4.80%),呈供應(yīng)收縮、成交同比連續(xù)高增、量升價(jià)穩(wěn)修復(fù)延續(xù)格局。
02
土地市場
01
供求表現(xiàn):供應(yīng)平穩(wěn)、成交低基數(shù)放量
6月南京經(jīng)營性用地市場呈現(xiàn)"供應(yīng)基本平穩(wěn)、成交低基數(shù)放量"特征。供應(yīng)端,6月供應(yīng)15幅、供應(yīng)總建面積95.36萬平方米(同比-7.54%、環(huán)比+10.43%);成交端,成交10幅(同比+233.33%、環(huán)比+66.67%),成交總建面積86.35萬平方米(同比+542.65%、環(huán)比+263.94%),成交總價(jià)44.71億元(同比+99.79%、環(huán)比+28.01%)。成交量的顯著跳升主要源于2026年5月成交基數(shù)偏低,疊加集中掛牌節(jié)奏推動出讓集中釋放,同比高增數(shù)據(jù)需理性看待其低基數(shù)屬性。
南京經(jīng)營性用地供應(yīng)/成交總建面積走勢
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數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
上圖顯示近一年南京涉宅用地供求節(jié)奏波動劇烈,成交呈明顯脈沖式特征,6月成交總建面積回升至86.35萬平方米高位(數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng))。統(tǒng)計(jì)口徑:經(jīng)營性用地,含純住宅、商住,招拍掛方式;監(jiān)測范圍:南京市。
02
市場熱度:底價(jià)成交主導(dǎo)、熱度分化
6月南京土地市場熱度延續(xù)低溫運(yùn)行、底價(jià)成交主導(dǎo)格局。溢價(jià)率僅0.95%(同比-82.63%、環(huán)比-68.75%),樓板價(jià)5178元/平方米(同比-68.91%、環(huán)比-64.83%),每畝地價(jià)629萬元/畝(同比-55.86%、環(huán)比-56.74%)。樓板價(jià)與地價(jià)的大幅走低核心源于成交結(jié)構(gòu)下沉--高淳、江寧遠(yuǎn)郊低價(jià)地塊占比偏高,顯著拉低整體均價(jià)水平。
典型地塊層面,結(jié)構(gòu)分化特征鮮明。雨花臺西善橋數(shù)字大道地塊由建發(fā)房產(chǎn)競得,成交總價(jià)11億元、樓板價(jià)16863元/平方米、底價(jià)成交溢價(jià)率0%,為6月總價(jià)最高地塊;江寧秣陵蘇源大道地塊由金基集團(tuán)競得,成交總價(jià)6.97億元、樓板價(jià)11375元/平方米、溢價(jià)率6.41%,為6月唯一明顯溢價(jià)成交地塊,凸顯主城品質(zhì)板塊的稀缺性支撐;高淳板塊多幅地塊樓板價(jià)僅約2500元/平方米、均為底價(jià)成交,構(gòu)成整體結(jié)構(gòu)下沉的主力。
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數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
上圖顯示近一年南京涉宅用地溢價(jià)率整體處于低位區(qū)間,多數(shù)月份低于3%,6月降至0.95%,土地市場情緒偏謹(jǐn)慎。
03
區(qū)域表現(xiàn):遠(yuǎn)郊與主城品質(zhì)板塊分化
6月南京土地成交分布呈現(xiàn)"遠(yuǎn)郊放量、主城提質(zhì)"的雙向分化格局。按板塊拆解,成交向遠(yuǎn)郊高淳與主城品質(zhì)板塊集中:雨花臺城南板塊由建發(fā)競得1幅、江寧板塊成交3幅(金基、濱盛)、江北浦口板塊成交1幅、高淳板塊成交5幅。高淳板塊以幅數(shù)占比過半構(gòu)成成交主力,但其低樓板價(jià)屬性拉低整體地價(jià)重心;雨花臺、江寧地塊則以較高樓板價(jià)體現(xiàn)主城改善需求的支撐。整體來看,房企拿地意愿謹(jǐn)慎,投資聚焦少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊,底價(jià)成交格局持續(xù)固化。
表1:南京2026年6月典型成交地塊明細(xì)表
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03
新建商品住宅市場
1
供求表現(xiàn):供應(yīng)收縮、成交同比高增、量價(jià)企穩(wěn)
6月南京新建商品住宅市場呈現(xiàn)"供應(yīng)季節(jié)性收縮、成交同比連續(xù)高增、均價(jià)環(huán)比回升"的量價(jià)企穩(wěn)修復(fù)格局。供應(yīng)端,6月供應(yīng)1451套、供應(yīng)面積20.14萬平方米(同比-5.63%、環(huán)比-25.99%);成交端,成交2725套、成交面積35.47萬平方米(同比+31.42%、環(huán)比+0.90%),成交金額99.01億元(同比+24.99%、環(huán)比+5.75%);成交均價(jià)27913元/平方米(同比-4.90%、環(huán)比+4.80%);供求比0.57,供不應(yīng)求特征延續(xù)。
從修復(fù)趨勢看,成交同比正增長已連續(xù)多月得到印證:4月成交面積同比+5.91%、5月同比+28.98%、6月同比+31.42%,同比增幅持續(xù)擴(kuò)大,修復(fù)動能延續(xù)。核心源于"寧六條"政策組合拳持續(xù)釋放改善需求,改善型高價(jià)盤集中入市帶動均價(jià)環(huán)比上行;而供應(yīng)端的收縮致供求比走低,短期供不應(yīng)求特征凸顯。
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上圖顯示近一年南京商品住宅供應(yīng)波動明顯,成交自2026年3月起持續(xù)回升并穩(wěn)定于30萬平方米以上高位,供求缺口收窄(數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng))。
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上圖顯示南京商品住宅成交均價(jià)在2.5萬至3萬元/平方米區(qū)間波動,2026年6月回升至27913元/平方米,改善盤入市結(jié)構(gòu)性抬升均價(jià)(數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng))。
2
庫存及去化周期:合理區(qū)間、穩(wěn)中趨降
截至2026年5月(6月庫存數(shù)據(jù)尚未更新),南京新建商品住宅庫存呈現(xiàn)"庫存持續(xù)去化、去化周期邊際改善"特征。庫存套數(shù)47579套(同比-6.95%、環(huán)比-1.91%),庫存面積606.86萬平方米(同比-6.60%、環(huán)比-1.93%);按不同銷速口徑測算,12個(gè)月銷速對應(yīng)去化周期約24.6個(gè)月、6個(gè)月銷速對應(yīng)約22.3個(gè)月、3個(gè)月銷速對應(yīng)約18.5個(gè)月。庫存已連續(xù)多月同比下行,去化周期整體處于合理區(qū)間且邊際改善。核心源于成交回暖疊加供地節(jié)奏克制,庫存去化壓力得到邊際緩解,南京新建商品住宅去化周期已連續(xù)保持在合理區(qū)間。
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上圖顯示南京庫存面積自2025年11月高點(diǎn)后穩(wěn)步下行,2026年5月降至606.86萬平方米,去化周期在成交回暖帶動下由高點(diǎn)回落(數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng))。
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區(qū)域項(xiàng)目表現(xiàn):成交集中度提升、改善主導(dǎo)
6月南京商品住宅項(xiàng)目成交呈現(xiàn)"改善主導(dǎo)、成交集中度提升"特征。據(jù)成交金額TOP10排行榜,金茂·樾滿云川(江寧板塊,中國金茂)以成交金額6.11億元、156套、均價(jià)32352元/平方米居首;錦繡金陵(江北浦口,濱江集團(tuán))以5.15億元、148套次之;鳳起潮鳴(河西建鄴,綠城中國)成交金額4.64億元、均價(jià)高達(dá)67126元/平方米;聯(lián)發(fā)雨花新澍(城南雨花臺,聯(lián)發(fā)集團(tuán))成交4.03億元;VILLA門東源邸(城中秦淮,別墅)成交3.92億元、均價(jià)69195元/平方米。
從板塊結(jié)構(gòu)看,分化特征鮮明:河西高端盤(鳳起潮鳴、RICI瑞璽均價(jià)6.5萬元/平方米以上)與江寧、江北改善盤(3萬元/平方米量級)價(jià)格分化顯著;成交向頭部改善項(xiàng)目集中,成交集中度提升;雨花臺板塊多盤上榜(聯(lián)發(fā)雨花新澍、頤和金陵印、金基嶼樾府),顯示城南改善需求持續(xù)活躍。
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04
后市展望
總括判斷,預(yù)計(jì)2026年三季度南京樓市在"寧六條"政策紅利延續(xù)與季節(jié)性因素交織下,或?qū)⒊尸F(xiàn)"新房穩(wěn)中修復(fù)、二手量穩(wěn)價(jià)弱、土地低溫運(yùn)行"的結(jié)構(gòu)性分化格局,三大市場分化特征將持續(xù)固化。
新建商品住宅方面,預(yù)計(jì)成交同比有望延續(xù)正增長態(tài)勢,改善型產(chǎn)品與主城優(yōu)質(zhì)板塊將持續(xù)支撐成交韌性;成交均價(jià)或?qū)⒕S持窄幅波動,改善盤入市帶動的結(jié)構(gòu)性均價(jià)抬升有望延續(xù)。風(fēng)險(xiǎn)提示--供應(yīng)端的持續(xù)收縮若得不到有效補(bǔ)充,或?qū)⒅萍s后市成交規(guī)模的進(jìn)一步釋放,需重點(diǎn)關(guān)注下半年房企推盤節(jié)奏與供貨結(jié)構(gòu)。
土地市場方面,預(yù)計(jì)低溫運(yùn)行、底價(jià)成交主導(dǎo)格局延續(xù),房企拿地意愿趨于謹(jǐn)慎,投資將持續(xù)聚焦少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊,溢價(jià)率難有實(shí)質(zhì)性回升。風(fēng)險(xiǎn)提示--遠(yuǎn)郊板塊地塊占比偏高將持續(xù)拉低整體樓板價(jià)水平,土地市場結(jié)構(gòu)下沉特征或?qū)⒐袒桕P(guān)注供地結(jié)構(gòu)對市場信心的傳導(dǎo)效應(yīng)。
THE END
1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰,通過人機(jī)協(xié)作綜合使用行業(yè)SKILLS、AI文章、數(shù)據(jù)分析功能寫完成。內(nèi)容僅供參考,不構(gòu)成投資建議;
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