2026年長春公積金新政全景解析:從“擴(kuò)面提取”到“提額降檻”的演進(jìn)

一、導(dǎo)語與政策背景

2026年是"十五五"規(guī)劃開局之年，住房公積金制度改革被置于前所未有的政策高度。從政策脈絡(luò)看，2025年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出"著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場""深化住房公積金制度改革""有序推動'好房子'建設(shè)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式"。其中，"著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場"被確定為2026年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)，相較此前"持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)"的提法，標(biāo)志著全國樓市政策基調(diào)正由"止跌回穩(wěn)"向"穩(wěn)定預(yù)期"轉(zhuǎn)換。

值得關(guān)注的是，2026年政府工作報告時隔11年（上一次為2015年）再次將"深化住房公積金制度改革"單獨列出，釋放出強(qiáng)烈的政策信號。"十五五"規(guī)劃《綱要》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)"擴(kuò)大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度"，明確了公積金深化改革的方向。

正如相關(guān)研究所指出，去年提法意味著加大政策紓困、盡快推動市場止跌回穩(wěn)；今年提法則意味著，經(jīng)過一年努力，傳統(tǒng)政策應(yīng)出盡出，但當(dāng)前止跌回穩(wěn)壓力依然較大，需要尋找新路徑。當(dāng)傳統(tǒng)"救市"邊際效應(yīng)遞減、行政性限制松綁空間已不大時，公積金政策因兼具"普惠金融"和"降低購房成本"雙重屬性，成為各地穩(wěn)樓市的重點工具。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2025年全國救樓市政策累計約630條，其中公積金政策占比達(dá)280條，約占45%。2026年以來（截至4月26日）全國各地出臺公積金相關(guān)政策超150條，為各類政策優(yōu)化頻次最高的方向。

知識庫《2026年房地產(chǎn)市場展望》研究指出，展望2026年，預(yù)計政策呵護(hù)仍將延續(xù)，但考慮市場信心修復(fù)需要時間，除宏觀政策發(fā)力穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及收入預(yù)期外，仍需進(jìn)一步加快推進(jìn)收儲及城改、下調(diào)商貸/公積金利率，改善樓市供需關(guān)系；積極因素有望形成共振，樓市調(diào)整幅度逐步收斂，"核心區(qū)+好房子"將率先企穩(wěn)。

在此背景下，長春市于2026年內(nèi)連續(xù)兩次調(diào)整住房公積金使用政策:

? 第一次調(diào)整：《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》（長住金管規(guī)字〔2026〕1號），由長春市住房公積金管理委員會于2026年2月26日發(fā)布，7項政策調(diào)整自2026年3月1日起施行；

? 第二次調(diào)整：《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整住房公積金使用政策的通知》（長住金管規(guī)字〔2026〕2號），成文日期為2026年6月4日，發(fā)布日期為2026年6月5日。

本文將對兩次政策調(diào)整逐項梳理對比，結(jié)合長春市房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)，客觀分析新政對市場的影響及局限。

二、兩次政策調(diào)整核心內(nèi)容對比

（一）第一次調(diào)整（〔2026〕1號，3月1日施行）七項要點

第一次調(diào)整以"為深入貫徹中央城市工作會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議及省、市相關(guān)工作會議精神，充分發(fā)揮住房公積金制度在滿足群眾合理住房需求、助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要作用"為出發(fā)點，主要內(nèi)容如下:

? 調(diào)整靈活就業(yè)人員繳存提取政策：靈活就業(yè)人員辦理住房公積金貸款后，未結(jié)清前不得停繳，月繳存額應(yīng)不低于貸款月還款額且不低于月繳存額下限，還款原則上以個人住房公積金賬戶沖還貸為唯一方式；以靈活就業(yè)人員身份繳存滿半年、未申請市公積金貸款或貸款結(jié)清、賬戶封存且未在異地繼續(xù)繳存的，可申請銷戶提取。

? 新增"其他住房消費支出"提取情形：支持提取補貼住房物業(yè)費支出——長春市區(qū)每套住房提取額度不超過3000元/年；榆樹、農(nóng)安、德惠、九臺、雙陽、公主嶺及省內(nèi)其他地區(qū)每套不超過2000元/年；支持提取支付物業(yè)專項維修資金支出；支持提取支付契稅支出；后兩項不受"兩次提取間隔12個月"限制。該項政策在個人住房貸款率超過90%（含）等情況時暫停執(zhí)行。

? 支持提取補貼住房物業(yè)費支出——長春市區(qū)每套住房提取額度不超過3000元/年；榆樹、農(nóng)安、德惠、九臺、雙陽、公主嶺及省內(nèi)其他地區(qū)每套不超過2000元/年；

? 支持提取支付物業(yè)專項維修資金支出；

? 支持提取支付契稅支出；

? 后兩項不受"兩次提取間隔12個月"限制。該項政策在個人住房貸款率超過90%（含）等情況時暫停執(zhí)行。

? 優(yōu)化電梯提取情形：支付既有住宅加裝或更新電梯費用的，可在特種設(shè)備使用登記證下發(fā)之日起24個月內(nèi)申請一次性提取，不受"兩次提取間隔12個月"限制，既有住宅產(chǎn)權(quán)人可為本人、配偶或雙方父母。

? 調(diào)整異地全款購房提取申請時間：全款購買異地新建自住住房的，應(yīng)在商品房買賣合同備案或不動產(chǎn)權(quán)證登記滿半年后申請?zhí)崛　?/p>

? 提高購買新建商品房（限毛坯房）貸款額度：單筆貸款最高額度可上浮10%。

? 支持現(xiàn)役軍人以主借款人身份申請貸款。

? 支持符合條件的新增二套貸款調(diào)整利率：按第二套利率政策新發(fā)放的貸款，如在發(fā)放之日起一年內(nèi)抵押住房被確認(rèn)為家庭名下當(dāng)?shù)匚ㄒ蛔》浚缮暾堈{(diào)整為首套利率。

（二）第二次調(diào)整（〔2026〕2號，6月5日發(fā)布）核心要點

第二次調(diào)整以貫徹落實"十五五"規(guī)劃綱要"深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍"為指引，按照"因城施策、精準(zhǔn)施策"工作安排，在"十五五"開局之年階段性加大支持力度，主要內(nèi)容如下:

一、階段性加大住房公積金個人住房貸款支持力度（〔一〕至〔四〕項有效期至2026年12月31日）

? 優(yōu)化首套房執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)——本人及配偶名下無未結(jié)清公積金貸款的，按首套房政策執(zhí)行（取消原"唯一住房"限制），旨在滿足改善性住房需求、激發(fā)置換需求；

? 優(yōu)化還款能力核定標(biāo)準(zhǔn)——月還款額占借款人及配偶月繳存基數(shù)之和的比例上限，由50%提高至60%；

? 取消貸款額度與賬戶余額掛鉤——此前不得超過賬戶余額30倍，調(diào)整后單位繳存職工不再受此限制（靈活就業(yè)人員仍按原政策執(zhí)行）；

? 提高雙繳存人家庭貸款額度——長春市主城區(qū)及開發(fā)區(qū)（不含雙陽區(qū)、九臺區(qū)）雙繳存人家庭單筆最高150萬元（此前有共同借款人100萬元、無共同借款人80萬元）。

二、優(yōu)化"商轉(zhuǎn)公"貸款政策

? 正常還款時限要求由"12個月（含）以上"調(diào)整為"6個月（含）以上"，且近6個月無逾期記錄；

? 原商業(yè)貸款（限新建商品房貸款）執(zhí)行15%首付比例的，轉(zhuǎn)公積金貸款時最低首付比例不低于15%、貸款額度不超過抵押物價值的85%（此前商轉(zhuǎn)公首付比例原則上不得低于20%）。

三、調(diào)整下轄分支機(jī)構(gòu)貸款首付款比例：鐵路電力分中心下轄分理處發(fā)放的新建商品房貸款，可參照屬地政策執(zhí)行，但不得低于15%（此前統(tǒng)一不低于20%）。

四、加大對特定群體購房支持力度：新市民、青年人、現(xiàn)役軍人及經(jīng)認(rèn)定的高層次人才申請公積金貸款，單筆最高額度可上浮10%；上浮后雙繳存人家庭最高可貸165萬元、雙人（僅1人繳存）最高110萬元、單人最高88萬元；該上浮政策可與"新建商品房（限毛坯房）""多子女家庭"或"綠色住宅（好房子）"上浮政策疊加。據(jù)政策解讀示例，疊加"毛坯房"和"多孩"政策后，雙繳存人家庭最高可貸240萬元。

五、擴(kuò)大"帶押過戶"業(yè)務(wù)范圍：經(jīng)商業(yè)銀行同意，允許通過"帶押過戶"方式辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。

六、支持還款方式變更：借款人可在還款期內(nèi)申請變更1次還款方式（等額本息與等額本金之間）。

七、優(yōu)化提前還款機(jī)制：還款滿6個月可申請?zhí)崆皟斶€，提前部分還款以千元為單位，單次最低還款額由3萬元降至1萬元，剩余本金不得低于1萬元。

八、支持使用住房公積金用于城市更新：支持申請公積金貸款用于城鎮(zhèn)危舊房屋自主更新、原拆原建（參照新建商品房政策）；自有老舊住房經(jīng)認(rèn)定原拆原建的，產(chǎn)權(quán)人及配偶可就個人實際出資額申請?zhí)崛』虬磧斶€貸款本息情形提取，相關(guān)提取情形不受"間隔12個月"限制。

九、優(yōu)化補貼住房物業(yè)費支出提取情形：取消補貼住房物業(yè)費支出提取與其他提取情形時間間隔的限制。

（三）兩次政策對比表

下表系統(tǒng)對比兩次調(diào)整的差異與遞進(jìn)關(guān)系。數(shù)據(jù)來源于長春市人民政府公開文件及相關(guān)政策解讀。

（四）對比分析要點

綜合兩次政策可以看出明顯的遞進(jìn)邏輯:

? 第一次調(diào)整側(cè)重"擴(kuò)面＋拓展提取場景＋小幅提額"，以提取端發(fā)力為主——新增物業(yè)費、物業(yè)專項維修資金、契稅提取，優(yōu)化電梯提取，毛坯房貸款上浮10%，支持軍人以主借款人身份貸款，整體力度相對溫和。

? 第二次調(diào)整力度更大、更聚焦貸款端"提額降檻＋商轉(zhuǎn)公＋城市更新＋全流程靈活化"，且明確部分核心條款為階段性政策（有效期至2026年底），體現(xiàn)了"因城施策、精準(zhǔn)施策"和"十五五"深化公積金改革的導(dǎo)向。從單筆最高80萬/100萬提升至150萬元，并通過疊加上浮可達(dá)240萬元，疊加首套標(biāo)準(zhǔn)放寬、還款能力核定提高、取消賬戶余額掛鉤等，顯著增強(qiáng)家庭購房支付能力。

? 第二次調(diào)整明顯呼應(yīng)全國趨勢。2026年開年以來，上海將最高貸款額度提升至240萬元、疊加后可達(dá)324萬元；杭州由130萬元提高至180萬元、上浮后最高306萬元；寧波、青島等地均大幅提額并建立靈活上浮疊加機(jī)制。同時，物業(yè)費、契稅、加裝電梯、城市更新等被納入提取/支持范圍（據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，截至2026年3月已有超20個城市出臺公積金提取支付物業(yè)費政策）。長春的提額幅度（150萬/165萬/240萬）相對一線城市（上海240萬-324萬、杭州180萬-306萬）更為審慎，符合其市場實際與"因城施策"原則。

三、長春房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）成交與價格走勢

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析（統(tǒng)計口徑為長春市商品住宅），2026年1-6月長春商品住宅市場成交呈現(xiàn)明顯波動、整體規(guī)模有限的特征。1月成交1822套，2月受季節(jié)性因素影響回落至737套，3月在供應(yīng)集中放量帶動下回升至3353套（環(huán)比+354.95%），4月、5月、6月分別為2062套、1795套、1863套。成交均價在約8500-9700元/平方米區(qū)間波動，其中1月成交均價9682元/平方米為區(qū)間高點，6月回落至8545元/平方米。1-6月匯總成交11632套，成交均價8828元/平方米。

下圖展示2026年1-6月長春商品住宅月度成交套數(shù)與成交均價走勢。數(shù)據(jù)顯示成交套數(shù)波動較大、缺乏持續(xù)放量動能，而成交均價整體在8500元/平方米上方區(qū)間窄幅波動，反映市場量價均處于弱平衡狀態(tài)。（數(shù)據(jù)來源:克而瑞）

2026年1-6月長春商品住宅月度成交套數(shù)與成交均價走勢

■成交套數(shù)■成交均價

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

（二）庫存與去化周期

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析（統(tǒng)計口徑為長春市普通住宅、別墅），2026年1-5月長春庫存套數(shù)從1月的64179套逐步降至3月的60520套、4月的59526套，5月小幅回升至59798套。庫存面積亦從1月的753.7535萬平方米降至5月的705.3969萬平方米。庫存同比持續(xù)負(fù)增長（1月同比-26.71%，5月同比-30.43%），顯示去庫存取得一定成效。

但去化周期仍處于較長水平。普通住宅12個月口徑去化周期約29.3-31.9個月，3年期（36'）口徑約24.7-25.6個月，6年期（6'）口徑約31.1-36.6個月。整體反映長春仍屬高庫存、去庫存壓力較大的城市。

下圖展示2026年1-5月庫存套數(shù)與去化周期（12個月口徑）變化。數(shù)據(jù)顯示庫存絕對量雖有下降，但去化周期長期處于高位，對市場企穩(wěn)形成制約。（數(shù)據(jù)來源:克而瑞）

2026年1-5月長春庫存套數(shù)與去化周期變化

■庫存套數(shù)■去化周期(12個月口徑)

數(shù)據(jù)來源:克而瑞

四、新政對長春房地產(chǎn)市場的影響分析

（一）積極影響

? 提額降檻直接增強(qiáng)家庭購房支付能力，利好改善性置換需求。第二次調(diào)整取消首套房"唯一住房"限制、將雙繳存人家庭單筆額度提至150萬元，并通過特定群體上浮（165萬元）、疊加毛坯房與多孩政策（最高240萬元），顯著提升繳存家庭可貸額度。同時還款能力核定比例由50%提至60%、取消貸款額度與賬戶余額30倍掛鉤，進(jìn)一步釋放貸款空間，尤其利好剛參加工作、余額積累較少的群體及賣舊買新的改善型家庭。

? 商轉(zhuǎn)公門檻降低、提前還款門檻降低，減輕存量房貸家庭負(fù)擔(dān)。商轉(zhuǎn)公正常還款時限由12個月縮短至6個月、首付比例由20%降至15%，使繳存人能更快將高利率商貸轉(zhuǎn)換為利率更低的公積金貸款；提前還款由滿12個月放寬至滿6個月、單次最低還款額由3萬元降至1萬元，并新增還款方式變更功能，全方位減輕還款壓力。

? 擴(kuò)范圍盤活存量、覆蓋住房全生命周期。兩次調(diào)整將物業(yè)費、物業(yè)專項維修資金、契稅、加裝電梯、城市更新原拆原建及帶押過戶等納入支持范圍。據(jù)好房點評網(wǎng)分析，公積金功能正從單一購房貸款向覆蓋租房、裝修、物業(yè)費、加裝電梯及家庭互助等住房消費全周期場景拓展，成為綜合性住房支持工具，政策邏輯轉(zhuǎn)向"盤活存量、精準(zhǔn)減負(fù)"（來源：好房點評網(wǎng)）。這對緩解居民"養(yǎng)房難"、激活存量房地產(chǎn)市場、促進(jìn)內(nèi)需釋放具有多重意義（來源：好房點評網(wǎng)）。

? 階段性政策形成"窗口期"效應(yīng)。第二次調(diào)整核心貸款條款明確有效期至2026年12月31日，有助于在年底前形成集中釋放需求的窗口期，階段性提振成交。

（二）局限與制約

辯證來看，公積金新政屬于"降低購房成本"型工具，其拉動作用受多重因素制約:

? 貨幣寬松邊際效應(yīng)遞減，對成交規(guī)模整體拉動有限。用戶上傳文檔判斷指出，公積金擴(kuò)面提額主要利好改善性置換需求，但貨幣寬松邊際效應(yīng)遞減，對成交規(guī)模整體拉動有限，市場預(yù)期仍偏謹(jǐn)慎。

? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面支撐力度有限。據(jù)用戶上傳文檔，疊加吉林省2026年政府工作報告設(shè)定地區(qū)生產(chǎn)總值增長5%左右、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率控制在5.5%左右目標(biāo)（來源：2026年吉林省政府工作報告），區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面對樓市的支撐力度有限。在收入預(yù)期尚未明顯改善的背景下，單一公積金政策難以充分撬動購房意愿。

? 公積金工具受眾有限、需多重條件配合。結(jié)合《2026年3月全國房地產(chǎn)政策監(jiān)測報告》，三四線城市政策以"去庫存、防下行、保交付"為核心，全面放寬公積金提取與貸款限制屬其重要抓手。但正如相關(guān)分析指出，這輪樓市要想企穩(wěn)，"經(jīng)濟(jì)信號大于樓市信號"，松綁措施旨在托住市場、為經(jīng)濟(jì)修復(fù)爭取時間、精準(zhǔn)幫有需求的人上車，購房者"不要抱過高預(yù)期"。公積金政策受眾限于繳存群體，需經(jīng)濟(jì)基本面與收入預(yù)期配合，單一政策難以扭轉(zhuǎn)市場整體走勢。

? 高庫存仍是核心制約。如前所述，長春庫存套數(shù)雖降至5月的59798套，但12個月口徑去化周期仍達(dá)29.3個月，高庫存背景下短期成交難以快速放量。

五、結(jié)論與展望

長春市2026年內(nèi)兩次公積金政策調(diào)整呈現(xiàn)清晰的演進(jìn)邏輯:第一次調(diào)整以"擴(kuò)面＋拓展提取場景＋小幅提額"為主，重在提取端發(fā)力；第二次調(diào)整轉(zhuǎn)向貸款端"提額降檻＋商轉(zhuǎn)公＋城市更新＋全流程靈活化"，并以階段性政策（年底前）精準(zhǔn)發(fā)力，力度顯著加大，充分契合中央"深化住房公積金制度改革"和"十五五"規(guī)劃"擴(kuò)大使用范圍"的導(dǎo)向，體現(xiàn)了"因城施策、精準(zhǔn)施策"的特征，且提額幅度相較一線城市更為審慎穩(wěn)健。

客觀判斷，兩次調(diào)整方向正確，對改善性需求釋放和存量房地產(chǎn)盤活具有實際意義，覆蓋了從安家到養(yǎng)老、從購房到養(yǎng)房的住房全生命周期需求。但受制于庫存高企、區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面相對偏弱及居民收入預(yù)期仍待修復(fù)等因素，公積金政策作為"降低購房成本"型工具，對成交規(guī)模的整體拉動有限，需與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、收入預(yù)期改善、收儲去庫存、城市更新等政策協(xié)同發(fā)力，方能形成合力。

展望后市，結(jié)合《2026年房地產(chǎn)市場展望》研究判斷，預(yù)計2026年政策呵護(hù)仍將延續(xù)，積極因素有望逐步形成共振，樓市調(diào)整幅度逐步收斂，"核心區(qū)＋好房子"將率先企穩(wěn)。對長春而言，在公積金政策持續(xù)優(yōu)化、好房子建設(shè)與城市更新穩(wěn)步推進(jìn)的背景下，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品有望率先獲得需求支撐，市場結(jié)構(gòu)性分化或?qū)⒏用黠@。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師孫洪亮，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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