招商蛇口，突然發力了

文/十一弟

前幾天，北京上半年最后一場土地拍賣會。

北京城市副中心——通州區，掛牌了一宗住宅用地——

九棵樹南6016地塊。

這塊地的位置非常核心，坐落于通州老城成熟片區，地鐵等路網交通便利，直連通州運河商務區、副中心行政辦公區。

地塊屬于純居住用地，沒有商業、辦公混合業態，規劃容積率低至1.6，限高45米，是通州老城區罕見的低密度地塊，注定要用來開發高端改善性住宅。

這世界上，普通人都會困在一個“不可能三角”——

好東西、普通人、不排隊。

這個定律，商業世界同樣適用。

九棵樹南6016地塊體量不大，計容面積3.4萬平米，起拍價8.4億。

折算下來，起拍樓面價2.5萬/平米。

它吸引了五家財大氣粗的國央企報名爭搶——

保利發展，招商蛇口，綠城，建發股份，中海地產。

歷經整整一個小時、173輪舉牌的激烈競價，最終被大央企招商蛇口摘牌拿下。

總價被抬高到了10億以上，溢價率21%。

這是今年上半年北京土地市場溢價最高的一塊地，折算以后，成交樓面價超過3萬/平米。

另一家央企開發商——中海地產，應該比招商蛇口更有拿地意愿。

這塊地的南側，便是中海開發的九樹滿和，今年三月份剛剛入市。

去年十一月份，中海以逾12億的代價，拍下了九棵樹南6017地塊。

它跟這次出讓的九棵樹南6016地塊是姊妹地塊，彼時溢價率不到1%，平均樓面價2.3萬/平米。

中海拿地僅四個月，九樹滿和取證入市，總共推出了578套房源。

到現在，開盤賣了三個月，網簽備案了537套，去化率九成以上。

九樹滿和的銷售單價，超過5萬/平米，比地價翻了一倍還不止。

中海從拿地到現在，只用了七個月時間——

項目不僅賣出了溢價，有足夠的利潤空間，而且根本不愁賣，去化很快。

這是肉眼可見的熱銷網紅盤，作為姊妹地塊，注定要遭到開發商擠破頭地爭搶。

如今的土地市場，唯一的砝碼，就是價格。

大家都想要，就只能輪番舉牌，不斷加價——

比的是誰的拿地預算更高，誰的土地成本承受能力更強。

173輪舉牌過后，九棵樹南6016地塊的樓面價，被抬高到了3萬/平米。

它比九樹滿和的地價，每平米貴了7000塊錢。

中海的拿地溢價率不到1%，短短七個月后，招商蛇口拍下姊妹地塊的溢價率，變成了創下紀錄的21%。

這就是土地市場的時間成本，大央企激流勇進，照單全收。

在北京高溢價拿地三天后，招商蛇口攻城略地的戰場，換到了杭州。

位于杭州濱江區的永久河單元地塊掛牌出讓，起拍價34億。

折算下來，起拍樓面價2.9萬/平米。

這塊地的位置相當核心，片區內上一次供應住宅用地，還要追溯到三年前。

它吸引了12家房企報名爭搶——

坤和，濱江，綠城，保利，中海，華潤，榮安，中天與海威聯合體，建杭，建發，招商，越秀。

經過三個小時、243輪舉牌競價，最終還是由招商蛇口摘牌拿下。

總價被抬高到了61億，溢價率79%，折算以后，成交樓面價5.2萬/平米。

今年上半年，這塊地創下了杭州土拍市場的最高溢價，還是單價、總價雙料地王。

在杭州濱江區土拍史上，永久河單元地塊的樓面價，可以排到第二，僅次于濱江集團在去年拍下的水電新村地塊。

今年前五個月，招商蛇口在全國的拿地金額，大約是73億。

而最近三天時間里，它就在北京、杭州的土地市場，砸下了71億，并且全是高溢價。

兩個月前，華潤置地拍下了位于濱江區的襄七房單元地塊，成交樓面價4.1萬/平米。

襄七房單元地塊與永久河單元地塊位置鄰近，距離僅有一兩公里。

但招商蛇口的拿地成本，每平米貴了上萬塊錢。

最近在土地市場上，招商蛇口已經明顯發力了——

今年四月份，它以33億代價，拍下了位于上海徐匯區的長橋地塊，溢價率25%；

同月，它以逾10億代價，拍下了位于杭州余杭區的良渚東單元地塊，溢價率43%；

今年六月份，它以12億代價，拍下了位于杭州西湖區的雙橋單元地塊，溢價率36%。

最近則是在北京和杭州，三天內連下兩城，砸了71億高溢價拿地。

去年，招商蛇口銷售規模1960億，行業排名升至第四。

排在它前面的，是另外三家大央企——保利發展、中海地產、華潤置地。

招商蛇口去年營收1547億，下滑了13%；到手凈利潤10億，減少了74%。

同期，保利發展的凈利潤10億，中海地產的凈利潤127億，華潤置地的凈利潤254億。

跟中海、華潤相比，保利和招商蛇口的盈利能力，算是非常拉胯了。

它們坐著的是金山，手里端著的卻是空碗。

一兩千億的營收體量，最后到手凈利潤只有十億，幾乎就是站在了盈虧平衡點上。

去年，招商蛇口對名下開發項目計提了33億存貨減值損失，嚴重拖累了上市公司盈利。

前幾年，它拍下的高價地，土地成本過高，由于市場下行，房價下跌，出現虧損。

這些存量項目，仍然需要相當長的時間來消化，想要修復和改善盈利水平，就只能靠換倉——

短期內在核心城市大規模增補高毛利土地，對沖從前高價地帶來的虧損。

本質上，就是面多了加水，水多了加面。

大象轉身很困難，上千億規模，不可能清零重來，只能在結構上作調整。

前些年拍的高價地血虧，這幾年拿的高毛利項目小賺，平均下來就能虧得少點，賬上也沒那么難看了。

這就叫軟著陸，把虧損分攤到更多項目上，就沒那么痛了。

招商蛇口在全國劃定了10個核心城市，去年，它把將近九成的拿地預算，砸在了這10個城市。

其中，上海、北京、杭州、深圳、成都五個城市，為招商蛇口貢獻了六成以上的銷售業績。

去年，它在上海賣了500多億，拿地金額150億；在北京的銷售額193億，拿地金額71億；

在杭州賣了169億，拿地金額24億；在深圳的銷售額150多億，拿地金額77億；在成都的銷售額過百億，拿地金額50億。

北京和杭州的業績貢獻很大，拿地預算相對偏低。

于是，今年在這兩個核心城市，招商蛇口的拿地動作，明顯變得更加激進了。

策略粗暴簡單，但效果立竿見影，它只管大力，剩下交給奇跡。

樓市扛到現在，只剩下千億國央企還在大手筆、高溢價搶地。

與其說是一種主動選擇，其實更像是停不下來。

拿地機器的油門已經踩到底了，但愿掛著的不是倒擋。