搶跑！上海年度“地王”呼之欲出？

苗野丨發(fā)自上海

上海供地開始“搶跑”了。

6月23日，上海市土地交易事務(wù)中心正式發(fā)布第六批次擬出讓住宅用地預(yù)告清單。楊浦、徐匯、奉賢三宗涉宅地塊正式“上架”，合計(jì)出讓面積約13.49公頃。

此時(shí)距離上海第五批次集中土拍現(xiàn)場競價(jià)還有一周時(shí)間，這一次“搶跑”，打破了上海集中供地以來“上一批成交完畢再釋放下一批”的慣例。

市場人士認(rèn)為，此舉核心邏輯并非簡單的“加速”，而是在“減量提質(zhì)”的總框架下，通過優(yōu)化供地節(jié)奏與結(jié)構(gòu)，主動(dòng)引導(dǎo)市場走向。第六批次的三宗地塊均經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整，全部來自存量用地的功能騰挪，體現(xiàn)了“精供優(yōu)供、提質(zhì)縮量”的導(dǎo)向，這將成為上海土地市場的常態(tài)。

三宗地塊中，楊浦內(nèi)環(huán)濱江八埭頭地塊的含金量最高，被眾多行業(yè)觀察人士視作上海今年進(jìn)入公開土拍市場的年度最重磅地塊之一。

該地塊坐落楊浦內(nèi)環(huán)核心濱江板塊，坐擁一線黃浦江濱江景觀資源。地塊總出讓面積7.24公頃，包含3個(gè)子地塊，其中03A1-05和03A2-02為普通商品房用地，合計(jì)建筑面積約14.78萬平方米。地塊距黃浦江僅300米，對望陸家嘴，緊貼地鐵4號線楊樹浦路站，800米范圍內(nèi)覆蓋4、12、18號線三軌交會(huì)。

值得關(guān)注的是，該地塊前身是“八埭頭濱江園”項(xiàng)目所在地，因開發(fā)商資金鏈問題陷入停滯。此次歷經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，由原商辦主導(dǎo)轉(zhuǎn)為大幅增加住宅比例，旨在為楊浦濱江核心區(qū)補(bǔ)充居住功能。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，作為上海核心城區(qū)稀缺的濱江住宅儲(chǔ)備用地，該地塊預(yù)計(jì)將吸引多家品牌房企扎堆角逐，極有可能拍出2026年楊浦濱江新的“地王”。

另一宗徐匯康健地塊同樣稀缺。該地塊地處上海內(nèi)中環(huán)成熟居住板塊，板塊新房已斷供近5年，上一次出讓要回溯至2021年。該地塊曾是冠生園食品廠所在地，是聞名全國的“大白兔奶糖”誕生地。緊鄰地鐵12號線虹漕路站及12、15號線桂林公園站，雙軌交會(huì)。住宅子地塊占地約2.9萬平方米，容積率2.2，“斷供”帶來的稀缺性疊加板塊成熟的配套資源，使其成為本批次土拍另一大看點(diǎn)。

此外，奉賢新城地塊則為低密住宅用地，容積率僅1.05，出讓面積約1.54公頃，未來預(yù)計(jì)將打造低密別墅類產(chǎn)品。地塊距離地鐵5號線奉賢新城站約500余米，屬于標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤，承接剛需外溢、近郊改善的置業(yè)需求，是對市場多層次產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的一次精準(zhǔn)補(bǔ)位。

“三宗地塊各有側(cè)重，覆蓋三大置業(yè)賽道，適配性較強(qiáng)。”市場人士認(rèn)為，楊浦濱江商辦轉(zhuǎn)居住、徐匯康健工業(yè)用地盤活、奉賢新城商辦降容做低密，均是在優(yōu)化地塊功能與供給，也契合了上海土地市場從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量，從被動(dòng)供應(yīng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)調(diào)節(jié)的信號。

“搶跑”并非無緣無故。截至5月底，上海今年僅成交土地31幅（含協(xié)議），總金額約454億元。即便計(jì)入即將進(jìn)行的五批次地塊，今年上半年土地出讓金也創(chuàng)下2020年以來同期新低。

這一趨勢與上海主動(dòng)收縮供地的頂層設(shè)計(jì)直接相關(guān)，2026年商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)275至385公頃，按中值計(jì)算較2025年減少約100公頃，降幅達(dá)23.3%。這是上海連續(xù)第五年主動(dòng)縮減宅地供應(yīng)量。

供地“減量”的大背景下，“冷熱分化”的格局貫穿了上半年上海土拍的全過程。

第一批次3宗地塊收金約68億元，僅青浦地塊溢價(jià)6.57%，其余底價(jià)成交；第二批次僅1宗長寧內(nèi)環(huán)宅地，保利59.22億元競得，溢價(jià)6.43%；第三批次3宗地塊成交72億元，徐匯長橋地塊溢價(jià)超25%，其余也底價(jià)成交。

5月底的第四批次土拍競爭較為激烈，5宗地塊最終攬金110.45億元，整體溢價(jià)率達(dá)33.5%，3宗溢價(jià)超35%。其中，虹口內(nèi)環(huán)核心地塊吸引12家房企同臺(tái)圍獵，經(jīng)過63輪競價(jià)由上海城投以19.3億元競得，成交樓面價(jià)達(dá)10.85萬元/平方米；閔行浦江鎮(zhèn)地塊歷經(jīng)136輪競價(jià)，由大華集團(tuán)以36.55億元拿下，溢價(jià)率40.72%；浦東南碼頭地塊歷經(jīng)112輪競價(jià)由保利置業(yè)斬獲，溢價(jià)率40.04%。

中指研究院上海數(shù)據(jù)中心總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，當(dāng)前房企對一線城市核心區(qū)域、成熟板塊以及高品質(zhì)住宅產(chǎn)品仍保持較高拿地預(yù)期。在熱度未退之時(shí)推出“壓箱底”地塊，無疑能實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化。第六批次推出的楊浦八埭頭和徐匯康健兩宗核心區(qū)地塊，大概率將延續(xù)高溢價(jià)、多輪競價(jià)的激烈態(tài)勢。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，從第四批次開始，上海土拍已經(jīng)呈現(xiàn)出“核心聚焦”的特征。房企的拿地邏輯正在從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)狙擊”，只搶最核心、最稀缺的地塊。第六批次的“雙王炸”配置，正是對這一趨勢的精準(zhǔn)回應(yīng)。