房企高溢價爭搶一線城市地塊 不再局限于傳統熱門片區

一線城市土地市場呈現“火熱”景象。

6月23日，北京迎來上半年土地市場收官土拍。最終，在中海、保利、招商、建發、綠城5家房企的173輪競價之后，招商以總價10.217億元斬獲通州九棵樹南地塊，溢價率20.95%。

這是令市場驚喜的成交結果。通州不是北京的“大熱門”地段，但這宗地塊的出讓吸引了多家房企的參與，最終也以高溢價成交，說明房企正在持續加碼一線城市的土地市場。

同為一線城市的深圳，近期土地市場表現也頗為可圈可點。

今年6月5日，深圳南山區粵海街道一宗地塊出讓。這場土拍吸引了保利、華潤、中海、招商蛇口（001979）、建發、越秀六大頭部央國企同臺角逐，經過291輪激烈競價，由保利置業以總價57.72億元競得，溢價率150.74%，刷新深圳涉宅用地樓面價紀錄，也是深圳首次出現樓面價破10萬元/平方米的地塊。

隨后，6月12日下午，深圳前海桂灣片區地塊完成出讓，最終建發房產以35.25億元競得該地塊，溢價率114.29%，9.6萬元/平方米的單價也刷新深圳前海宅地樓面價紀錄。

本輪土地市場升溫，主要因素是：今年樓市成交出現回暖態勢，房企“休養生息”之后資金相對充沛，補倉意愿增強。

樓面價屢創新高，房企開始尋找點狀機會，一線城市的土地市場正在悄然生變。非獨立行情

深圳兩宗高價地的成交，是今年6月土地市場最大的亮點。

兩宗出讓地塊相繼創下區域樓面價新高，這一現象背后，是市場信心的有力支撐。

以前海桂灣地塊為例，一街之隔的招商海晏府于4月19日首次開盤，開盤僅數小時，首推的108套房源便實現了90%的去化率。招商海晏府地塊由招商蛇口（001979）于2025年7月以21.55億元競得，溢價率高達86.10%，成交樓面價達8.4萬元/平方米，刷新2025年度“單價紀錄”。

海晏府持續熱銷之下，建發看好前海桂灣片區地塊發展潛力并落子布局，意在進一步抬升片區價值，實現項目與周邊住宅市場的良性聯動。

這輪一線城市的土地市場行情，不再僅局限于核心區域。

6月15日，廣州白云區黃邊北路一宗地塊出讓，保利發展（600048）與越秀地產（HK0123）、國貿地產同臺競拍，經過27輪競價后，最終由保利發展（600048）以總價13.49億元競得，扣除配建后，折合樓面價約3萬元/平方米，溢價率23.87%。

6月18日，北京豐臺區一宗住宅用地正式出讓。根據成交結果，這宗地塊經過148輪競價后由廈門國貿（600755）摘得，成交價格為11.95億元，成交樓面價5.68萬元/平方米，溢價率15.65%。

兩宗地塊成交，反映出土地市場今年的風向變化。過往房企更偏好布局確定性強的核心區域地塊，一線城市近郊、遠郊地塊大多依靠國企、城投托底拿地，如今市場格局已然轉變。

豐臺、白云兩宗地不僅吸引來多家房企角逐，最終更以高溢價成交，可見房企對市場的感知也在悄然變化。

一位頭部房企負責市場研究的人士告訴21世紀經濟報道記者：“今年市場出現不少點狀投資機會，房企拿地選擇更為多元。不少區域前期庫存已基本出清，新的改善型住房需求尚未得到釋放，所以這些區域也進入了房企投資視野。”

克而瑞研究分析師王錚嶸也分析稱，持續拿地是房企維持團隊穩定、維護融資信用、保持開發能力的基礎。長期不新增土地會出現投資團隊流失、組織能力退化、金融機構收縮授信的“組織塌縮”。房企高溢價拿地，某種程度上是為“保持組織活性”支付的保險費。

以6月23日成交的北京通州九棵樹南地塊為例，中指研究院土地市場研究負責人張凱解釋稱，這宗地塊被熱捧，關鍵在于該地塊南側已有成熟熱銷項目——中海.玖樹滿和市場表現亮眼，充分印證了板塊置業需求與土地價值。

“中海.玖樹滿和的銷售均價約5.1萬元/平方米。自2026年3月開盤以來，不到三個月網簽超九成(網簽537套，成交額近21億元)，成為今年北京小陽春的現象級熱銷盤，充分印證九棵樹片區強勁的本地改善型購房需求。”張凱表示。良性循環

一線城市土地市場的“熱啟動”，源于住宅成交的持續回暖。

據中指研究院監測，2026年5月，土地市場呈現出顯著的城市層級分化。5月，一線城市住宅用地供應與成交兩端全面回暖，成交面積和土地出讓金同比分別增長57.7%和33.0%。其中，上海單月出讓金高達110億元，領跑全國。

從住宅成交來看，根據中指研究院數據，截至6月20日，重點30城新房成交面積環比增長7.5%；二手住房方面，20城二手住宅成交8.8萬套，同比增長10.9%，其中上海、蘇州等城市二手住宅成交套數同比增幅超20%，深圳、寧波等超10%，傳統樓市“小陽春”過后，購房需求活躍度仍得以延續。

一名國企投資相關人士對21世紀經濟報道記者坦言，去年底市場逐步企穩回升，今年5月一線城市成交熱度仍在。經過連續幾年的調整，短期小幅回暖符合市場規律，倘若淡季成交保持平穩，行業則有望迎來全面企穩。

不過，土地市場能否持續“熱銷”，則仍有待觀察。

克而瑞分析稱，今年5月以來，多部委密集發文，預計后續核心城市將持續聚焦優質低密宅地，疊加城市更新政策紅利釋放，以央國企為主的房企拿地信心穩步修復，核心區域宅地熱度將維持高位，商改住、存量低效用地再開發成為供應重要補充，土地市場整體投資確定性將進一步強化。

隨著土地市場投資確定性增強、房地產（881153）市場成交延續回暖態勢，住宅、土地兩大市場均出現向好跡象，房地產（881153）市場有望逐步企穩。