官方出手，廣州終于有小區開始下調物業費了

廣州官方，打響降物業費的第一槍！

最近，增城區人民政府官網接連彈出了5條批復公告，清一色全是針對住宅小區前期物業費撤銷或下調的。

根據增城區發改局發布的批復文件，這次由官方出面做出物業費調整的一共有5個小區。

第一個是廣州院子。

增城區發改局2018年12月10日批復該小區前期物業服務收費招標最高限價為3.50元/平方米·月。

經開發商依法招標選聘物業企業后，最終確定收費標準就是3.50元/平方米·月。

但批復的試行期已滿5年，區發改局對該小區開展了物業服務成本監審和評估，核定其在監審年度的物業服務成本低于廣州市普通住宅一級物業服務收費標準（2.80元/平方米·月）。

于是，官方決定撤銷原批復的超一級前期物業服務收費3.50元/平方米·月，該住宅項目的物業服務收費標準不得超過2.80元/平方米·月。

這意味著廣州院子的物業費從3.5元降至最高2.8元，降幅超過20%。

除了廣州院子，增城還有多個小區同步收到了類似的調整批復。

如融信天樾府2018年核定的前期物業費為3.20元/平方米?月，重新評估后收費標準下調為最高2.93元/平方米?月，降幅約8.44%。

奧園新譽府原前期物業費為2.90元/平方米?月，評估后調整為2.80元/平方米?月。

還有風雅頌苑與聯發悅璞園，則因為處于停工狀態，不具備履行超一級物業服務的條件。

所以其超一級物業服務內容沒辦法履行，后續要等項目重啟以后再按規定重新申請。

這次物業費調整，簡單來說就是：試行期到了，成本沒達到那個標準，就不能再收那么高的錢。

其實物業費這件事，早就不是簡單的交不交錢的問題了。業主和物業之間的矛盾，這些年越積越深。

最核心的矛盾就四個字：質價不符。

廣州實行的是五級政府指導價，最高一級是2.8元/㎡·月。

但不少業主反映，自己交著一級的錢，享受的卻是五級的服務。

以增城科慧花園為例，業主們列舉了多項服務短板。

如垃圾清運滯后導致夏季蚊蠅滋生、門禁形同虛設、電動車亂停堵塞消防通道、保潔人力不足導致樓道積灰。

有業主直言：“每月交著2.8元的頂級物業費，卻連基本安全衛生都保障不了。“

去年，科慧花園的物委會啟動了物業費的重新議價程序，準備把物業費降下來。

還有增城鳳秀家園，也是一個典型例子。

該小區2022年交付，物業公司進場一年多，今年4月底正式撤場時，物業費收繳率只有26.41%，累計欠費超過100萬元。

物業一走，垃圾清運、門禁、電梯、照明、消防、停車等問題全冒出來了。

還有更早之前，番禺東平苑在物業撤場后，社區臨時代管根本替代不了專業服務，小區迅速陷入失序，6年無人管，家園變垃圾場。

可以看出，欠費—撤場—失序，這條鏈條正在越來越多的小區蔓延。

克而瑞數據顯示，2025年全國物業撤場項目達173個，其中主動撤出占比64.7%。

行業正常運營的最低安全線是85%，而有的小區收繳率連70%都不到，物業經營越來越難。

物業費收不上來，物業就撤；物業一撤，小區就亂；小區一亂，房價就跌，這是一條沒有贏家的鏈條。

這次增城5個小區的物業費下調，表面看是政府出手糾偏，背后其實折射出幾個值得深思的趨勢。

第一，物業費的天花板正在被重新審視。

廣州普通住宅一級服務收費標準2.8元/㎡·月，這個標準已經執行多年。

但問題是，很多小區當初批復的超一級收費標準，是否真的對應了超一級的服務？

試行期滿了，成本監審一查，發現成本根本達不到，那就只能降回來。

這說明價格主管部門開始動真格了，不是批了就不管了。

第二，業主的議價能力在增強。

科慧花園的業主們已經行動起來，超70%的業主支持降價，物委會正在籌備召開首屆業主大會，擬通過電子投票系統對下調物業費進行表決。

廣州住建局的數據顯示，到2025年底已基本完成全市3400多個物業小區業主組織成立任務。

業委會越多，業主的話語權就越大，物業費的定價就越不可能“一言堂”。

第三，物業行業正在經歷深度調整。

過去物業公司拼命拿項目、擴規模。

現在樓市下行，人力、維保、能耗成本都在漲，物業費收不上來，賬自然難平。

行業從“跑馬圈地”轉向“精耕細作”，這是必然趨勢。

第四，物業問題的本質是治理問題。

有分析指出，物業問題本質上不是服務問題，而是治理問題。

未來房子的分化，不只是地段和產品力的分化，還會越來越明顯地變成治理能力的分化。

一個小區如果沒有形成決策能力，沒有人能代表業主談合同、審賬目、推動換物業，那么物業一撤，小區很容易就散了。

只能說，增城5個小區下調物業費，開了個好頭。但這只是開始。

對業主來說，降價固然是好事，但更值得關注的是價格與服務的匹配。

對物業公司來說，與其被動應對降價壓力，不如主動提升服務透明度、改善服務質量。

對監管部門來說，成本監審和定期評估應該成為常態，而不是等試行期滿了才想起來查一查。

物業費這件事，說到底就一句話：錢要交得明白，服務要對得起價錢。

增城的這5個小區，邁出了第一步。希望這股降價的風，能吹到更多物業質價不符的小區。