仲量聯行發布《中國酒店 REITs 市場發展白皮書》｜解析機遇

美國非核心區酒店資產跑出10%的資本化率；翻新后的東京凱悅以評估價八折轉手，賣家賺了2倍——兩筆2026年春季的REITs收購，路徑不同，但都指向同一結論：資產價值取決于運營產生的凈現金流。在成熟市場，酒店REITs已驗證這一邏輯。

隨著中國公募REITs底層資產類型進一步擴容至酒店領域，截至2026年5月，已有四單酒店公募REITs項目完成申報，涵蓋包括城市商務有限服務酒店、中端標準化酒店、高端文旅度假綜合體以及全服務酒店等多元相關業態。酒店資產證券化正邁入加速發展的重要階段。上述海外案例的經驗，對于正處于起步階段的中國酒店REITs市場具有參照價值——當現金流質量成為估值核心，專業資產管理能力決定了資產的長期表現。值此關鍵窗口期，仲量聯行攜手中倫律師事務所聯合發布《中國酒店 REITs 市場發展：機遇、挑戰與實踐路徑》白皮書，旨在為酒店業主、投資機構及相關市場參與方提供決策參考。

酒店REITs發行的典型架構

目前市場上現已申報的酒店REITs項目均為商業不動產REITs，其對于底層資產酒店的定位、區位無特殊要求，僅須滿足運營模式成熟穩定、原則上運營滿三年且投資回報良好、項目符合合規要求等與其他所有類別的商業不動產項目（包括零售、辦公等）發行REITs的統一基本條件，原則上即可申報。目前市場上公募REITs普遍采用的發行架構均為公募基金+資產支持專項計劃（專項計劃）的雙層結構：

現金流質量是酒店REITs價值核心

白皮書指出，作為典型的運營驅動型資產，酒店的核心價值并非物業本身，而在于未來持續創造凈運營現金流（NOI）的能力。因此，現金流折現法（DCF）是酒店資產估值的主要方法，通過綜合分析未來經營現金流及相關風險因素，反映資產的長期投資價值。與傳統不動產相比，酒店估值更加關注長期持有收益和分紅能力，對現金流的真實性、穩定性及可持續性尤為重視。

在酒店REITs產品的審核注冊階段，現金流預測的合理性也是監管機構的核心關切。白皮書認為，估值過程中應關注非經常性收入的剔除、日常資本支出的充分計提以及經營預測的審慎性，確保估值建立在真實經營表現和市場基本面的基礎之上。同時，不同運營模式下酒店資產的風險特征存在明顯差異，全權委托管理、特許經營及自主經營等模式，對收益穩定性和風險定價均會產生不同影響，需要在估值分析中充分體現。

韓晶｜仲量聯行評估咨詢部資深董事：“估值中需將運營模式與城市能級納入同一風險坐標。以國際頭部品牌全權托管項目為例，依托成熟的標準化管控，其在一線及新一線城市的現金流抗波動能力最強，對應折現率取偏低水平;而同一模式若下沉至二線，或切換為加盟、自主經營，風險參數均需階梯式上調，實現風險與估值參數的正向匹配。酒店資產估值的核心，在于識別并驗證最具持續性的價值來源。”

法律與合規協同推動酒店REITs落地

白皮書指出，在酒店REITs項目申報過程中，底層資產權屬是否清晰、建設及運營手續是否完備，以及資產能否保持持續穩定運營，都將受到監管機構和市場參與者的重點關注。相較于其他類型商業不動產，酒店資產的運營鏈條更長、參與主體更多，因此對法律盡職調查和合規管理提出了更高標準。

與此同時，酒店REITs的發行往往伴隨著運營管理架構的優化與重塑。如何在滿足REITs監管要求的前提下，合理厘清業主方、運營管理機構及品牌管理方之間的權責關系，是項目順利推進的重要前提。隨著首批項目有望于近期上市交易，特許經營、運營支持等更契合REITs監管邏輯的合作模式，正為酒店資產實現證券化與專業化運營開辟新的路徑。

紀超｜中倫律師事務所權益合伙人：“律師的價值不僅體現在發行階段的法律盡調和合規審查，更體現在幫助各方搭建可執行的交易結構和運營安排。酒店REITs項目兼具不動產、資本市場和酒店運營等多重屬性，需要法律團隊在監管要求與商業訴求之間建立有效銜接，為項目順利申報注冊及后續穩健運營提供支持。”

探索中前行，酒店REITs迎來長期發展機遇

酒店REITs市場的長期發展還依賴于持續擴募機制和優質資產儲備，這將對原始權益人的資產管理和資本運作能力提出更高要求。

海外成熟市場積累了大量可供借鑒的實操經驗：美國查塔姆REIT精準捕捉賣方再融資壓力導致的折價出讓窗口，以9200萬美元收購6家希爾頓品牌酒店，利用6%的融資成本撬動10%的資產回報率，通過利差放大股東現金回報；日本酒店REIT則以1260億日元收購東京凱悅酒店，賣方KKR以“低谷買入、改造增值、高點退出”實現三年近翻倍退出，買方則以評估價八折接盤，并計劃追加改造持續釋放增量價值。兩筆交易也為市場提供了重要啟示：

· 把握資產重估窗口兌現價值

· “私募+REIT”接力實現分工閉環

· 以改造創造增量超額收益，均是可行的實踐路徑

周濤｜仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理：“首批酒店REITs項目完成申報只是一個開始。作為一種不動產投資工具，REITs對酒店行業而言，實則是一場圍繞資產管理能力展開的深層變革。展望未來，酒店REITs將進一步推動行業盤活存量資產、優化資本結構、提升運營效率，為投資者提供更加多元化的配置選擇，也為中國酒店業邁向更加專業化、透明化和可持續的發展階段注入新的動能。”