中國幅員遼闊，為什么幾億人要擠在“鴿子籠”里？

中國幅員遼闊，為什么幾億人要擠在鋼筋水泥做的超高層“鴿子籠”里？現(xiàn)在網(wǎng)上最流行的一個(gè)說法是中國人多地少、要嚴(yán)守18億畝的耕地紅線，這個(gè)回答如同教科書一樣的標(biāo)準(zhǔn)，但卻忽視了一個(gè)非常重要的客觀事實(shí)——在某些中西部小城，土地資源豐富、人口持續(xù)減少，城市里有大量的閑置土地，但它們卻依然建著三四十層的超高層住宅。

比如說甘肅岷縣，一個(gè)常住人口不足40萬的西部小縣城，城區(qū)住宅樓普遍達(dá)到了24-25層，建筑高度接近80米。

還有四川閬中，只是一個(gè)普通的縣級(jí)市，但是其城區(qū)某些小區(qū)的高度已經(jīng)超過了90米，樓層高度突破了30層。

甚至陜西韓城還出現(xiàn)了40層、168米的超高層建筑。

還有內(nèi)蒙古、新疆、西藏的很多城市，他們周邊明明還有大量未開發(fā)的土地，人口密度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部沿海地區(qū)，但他們卻依然固執(zhí)的把住宅蓋到二三十層的高度。

為什么會(huì)發(fā)生這種反常的事情？其實(shí)答案非常簡單，因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)行業(yè)，學(xué)習(xí)的是香港模式。

上世紀(jì)80年代，在探尋中國商品房制度的時(shí)候，擺在我們面前有四條可以參考的道路：

第一條是學(xué)習(xí)美國的郊區(qū)獨(dú)棟模式，以小汽車通勤作為基礎(chǔ)，大面積低密度擴(kuò)張，攤平城市區(qū)域。

第二條是學(xué)習(xí)歐洲的街區(qū)模式，以3-6層的低層公寓為主，沿街都是商業(yè)配套，公共空間相對(duì)充足。

第三條是學(xué)習(xí)日本的一戶建模式，在城市里將大量的低樓層獨(dú)棟住宅連片鋪開，用軌道交通進(jìn)行通勤串聯(lián)。

第四條是學(xué)習(xí)香港的超高層模式，以超高層建筑節(jié)省土地資源，以盡可能少的資金去撬動(dòng)最大的居住空間。

由于種種原因，我們最終選擇了全面向香港學(xué)習(xí)，在李嘉誠和一些香港地產(chǎn)商的“熱心指導(dǎo)”下，我們分別復(fù)制了香港的土地拍賣制、商品房預(yù)售制、按揭貸款制、公攤面積制，以及今天我們討論的主題——封閉式小區(qū)+超高層建筑模式。

當(dāng)時(shí)之所以選擇對(duì)標(biāo)香港，核心原因在于，香港的發(fā)展模式已經(jīng)驗(yàn)證了極高的落地效率，在寸土寸金、土地資源極度緊張的香港地區(qū)，選擇土地高度壟斷+高地價(jià)+高密度的發(fā)展模式，可以達(dá)到了極致的發(fā)展效率，以最快的速度完成城市化的進(jìn)程。

但在學(xué)習(xí)推進(jìn)的過程中，我們卻忽視了兩地的實(shí)際情況差異，為什么香港必須走超高層建筑模式？因?yàn)橄愀鄞嬖趦蓚€(gè)難以解決的困境：

第一個(gè)是土地資源極度稀缺，整體面積只相當(dāng)于內(nèi)地一個(gè)小縣城，但香港卻容納了幾百萬人口。

第二個(gè)是香港四大家族控制了香港的經(jīng)濟(jì)命脈，像李嘉誠這樣的商人刻意的囤積土地、拖延開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致香港房源進(jìn)一步緊張，大家只能不停的向天空索要居住空間，這才讓香港出現(xiàn)了大量的九龍城寨。

而我們內(nèi)陸其實(shí)并不存在香港這樣的困境。

既然如此，那我們?yōu)槭裁催€要堅(jiān)持走香港的發(fā)展道路呢？背后隱藏著幾個(gè)深層次的原因：

站在地方的角度來看，土地是有限的，但是天空是無限的，同一棟樓，蓋6層還是60層，土地出讓金的收益有著巨大的差異，在那個(gè)粗放式發(fā)展的年代，盡可能的獲得更多資金就是各地的發(fā)展主旋律，所以大家都在比著建各種高樓建筑。

同時(shí)，很多人不知道的是，建高密度的小區(qū)還有一個(gè)隱形的優(yōu)點(diǎn)，那就是可以攤薄市政配套成本，什么意思？同樣修一條路、鋪一條水管，高密度的小區(qū)肯定成本更低，如果按照人均大別墅的標(biāo)準(zhǔn)，那服務(wù)同樣的人口就要修更長的路，鋪更多的水管。

而且，疫情期間已經(jīng)證明，封閉式的小區(qū)更利于管理，只需要幾個(gè)大白就能管理幾千人小區(qū)的出行，如果按照歐美那種模式，管理成本簡直會(huì)大到難以想象。

總之，因?yàn)榉N種原因，地方確實(shí)更有動(dòng)力去建超高層建筑。

站在開發(fā)商的角度來看，他們是做生意的商人，建房子是為了賺錢，在拿地已經(jīng)花了大量成本的情況下，如何才能最大化的回收利益？答案是蓋更高的樓、挑戰(zhàn)技術(shù)極限，再搭配按揭、預(yù)售和公攤制度，進(jìn)行精準(zhǔn)的利潤回收。

于是就形成了一個(gè)穩(wěn)固的利益閉環(huán)：地方獲得了土地收入和更低的管理成本，開發(fā)商獲得了更多的利潤，銀行也獲得了利息收益。

三方都很滿意這樣的模式，所以才導(dǎo)致哪怕是人煙稀少的西部縣城，也會(huì)出現(xiàn)大量的超高層建筑，這不僅是土地資源夠不夠用的問題，更是特殊激勵(lì)機(jī)制下各方達(dá)成的一個(gè)默契。

按照這樣的模式，我們穩(wěn)固的發(fā)展了很長時(shí)間，但隨著時(shí)間的流逝，這套模式慢慢的也出現(xiàn)了一些問題。

首先第一個(gè)問題是安全隱患開始暴露。

隨著第一批超高層建筑開始逼近使用年限，以前被忽視的一些問題開始顯現(xiàn)，之前香港大火就是一個(gè)非常典型的案例，國內(nèi)消防云梯的普遍救援高度在50米左右，大概對(duì)應(yīng)18層建筑，更高級(jí)的消防云梯車只有上海和深圳這些大城市有，而且由于采購價(jià)格十分昂貴，根本就不可能大規(guī)模普及，如果未來那些超高層建筑出現(xiàn)安全問題，會(huì)是一個(gè)重大社會(huì)難題。

然后第二個(gè)問題是高層住宅未來的前景堪憂。

電梯的使用年限一般是15年，防水層的合理使用年限也是15年，還有電路、水管、暖氣等設(shè)備，一般15-20年之后也會(huì)面臨大面積更換的問題，一旦到期之后小區(qū)的維修基金虧空，就會(huì)導(dǎo)致小區(qū)運(yùn)營出現(xiàn)停擺，再加上物業(yè)費(fèi)收不上來、物業(yè)退場等問題，可能會(huì)導(dǎo)致小區(qū)居住環(huán)境極速惡化，保安變老頭、垃圾無人清理、鄰居全搬走、小混混租進(jìn)你的隔壁……當(dāng)這些問題集中爆發(fā)的時(shí)候，高層住宅就會(huì)變成名副其實(shí)的“貧民窟”。

更嚴(yán)峻的是，由于樓層太高，居住用戶太多，這樣的房子未來幾乎不可能拆遷，想靠拆遷尋求出路，很可能也是一條死路。

最后第三個(gè)問題是高層住宅對(duì)消費(fèi)潛力的擠壓。

很多人可能沒有意識(shí)到高層住宅對(duì)消費(fèi)的影響，沒有獨(dú)立車庫，大家就不會(huì)考慮購買第二輛車，沒有充足的車位，大家就不會(huì)更換新能源汽車，目前國內(nèi)大部分小區(qū)車位配比都嚴(yán)重偏低，我們國內(nèi)千人汽車擁有量，甚至只有馬來西亞的一半。

還有居住空間的狹小，也會(huì)影響生育意愿，沒有多余的房子，大家肯定就不愿意生二胎、三胎，也不會(huì)去購買園藝工具和大型樂器以及運(yùn)動(dòng)器械，因?yàn)榧依飰焊蜎]有多余的空間。

種種弊端日積月累，就一步步反饋在社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域，這也是在提醒我們，依托超高層住宅的傳統(tǒng)城市化發(fā)展模式，可能已經(jīng)有點(diǎn)不適應(yīng)新的社會(huì)形勢了，所以國家的治理邏輯也迎來了根本性、顛覆性的調(diào)整。

從2025年開始，住建部就出臺(tái)了新的標(biāo)準(zhǔn)——新建住宅建筑高度不得超過80米（大概26層），從政策源頭嚴(yán)控超高層住宅的無序建設(shè)。

同時(shí)深圳、北京、杭州、廣州、西安等多個(gè)核心城市率先嚴(yán)格落地執(zhí)行，江西更是出臺(tái)了更嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)，將住宅建筑高度上限嚴(yán)控在54米（18層），全面拋棄了過去那種高密度超高層的建設(shè)思路。

這一系列的政策調(diào)整，標(biāo)志著國內(nèi)野蠻生長的“超高層鴿子籠時(shí)代”已然徹底落幕，未來我們的城市建設(shè)，不再一味的堆砌高度、追求速度，而是要圍繞老百姓的真實(shí)需求進(jìn)行全方位的大改革，當(dāng)治理思路開始升級(jí)，很多細(xì)節(jié)都會(huì)跟著調(diào)整，一場席卷全國的居住革命，現(xiàn)在可能才剛剛開始。