400-500萬！上海市區有哪些房子可以買

　　最近剛需咨詢買房的朋友特別多。

　　尤其是預算400-500萬想在上海外環內買房。

　　這個預算的剛需到底能買到什么樣的？會不會只能買“老破小”？哪個區性價比最高？有沒有什么“寶藏板塊”？

　　為了回答這個問題，我花了點時間，把這個總價段的掛牌房源全部整理出來。

　　一共4405套，給你一張完整的上海外環內400-500萬上車地圖。

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　　400-500萬到底能在上海買到什么樣的房子，我給你一個全貌。

　　這個總價段在外環內的供應量4400套的水平。

　　平均掛牌總價是452萬，平均面積是78平，平均掛牌單價是6.16萬/平。

　　2房在這個總價段占到了6成，超過4成的房子房齡在1990-1999年這個區間。

　　當然這是一個平均水平，不同區的差距很大，下面慢慢說。

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　　區域分布：

　　浦東1238套第一，徐匯565套第二，寶山550套第三，靜安393套第四。

　　這四個區就占了上海外環內400-500萬掛牌量的60%以上。

　　買這個總價段，絕大多數人很難繞過這4個區。

　　寶山是能買到的房子面積最大，平均在98平，幾乎是黃浦的兩倍。

　　同樣花450萬，在寶山能買到近100平的三房，在黃浦只能買到50多平的一房或小兩房，這就看你的實際需求了。

　　黃浦（8.9萬/平）、徐匯（7.9萬/平）是單價最高的兩個地方。

　　愿意為地段買單的，或者為學區附加值付錢的，這里都能滿足你。

　　但你得做好住老破小的準備，而且黃浦的平均房齡是這幾個區里最老的。

　　平均總價其實差距不大，真正的區別是你愿意用面積換地段，還是用地段換面積。

　　環線分布：

　　這個總價段并沒有單純的集中在某個環線，而是均勻的分布在內環和外環之間。

　　而且呈現出簡單的線性規律。

　　環線越往外，住的面積越大；環線越往里，單價越貴。

　　平均你每往外走一環，可以多買到15平左右的面積。

　　從內環內到內中環，平均單價下降1.8萬/平，而內中環和中外環的價格差距并沒有這么大。

　　其中，內中環是兼顧價格和面積的區域。

　　像浦東、普陀、徐匯、楊浦中內環區域都是通勤非常便利，生活配套也比較豐富的。

　　尤其徐匯、浦東是能買到不少帶優質學區的房子。

　　房齡分布：

　　超過7成的房子，是在1990-2009年這20年間。

　　掛牌量最大的是1990-1999年的房子，普遍房齡要在30年左右了。

　　一個比較反常識的情況，1980年以前的老房子反而是最貴的。

　　因為這些房子很多是內環內的老公房，除了產品本身比較差，地段和學區都是頂級，再加上面積相對小，單價反而最高。

　　雖然2010年之后的次新房也有，但是并不見得是好選項。

　　因為在上海外環內，房子又新價格又低，這本身是不兼容的。

　　一定是產品、地段上要做出讓步，比如動遷、比如價格洼地的默默無聞的板塊。

　　少數好的房子那真得精挑細選。

　　面積：

　　70-90平是主力，38.5%的房源都在這個區間。

　　50-70平的兩房也是標準配置，這個面積段，基本能滿足一家三口的基本生活，但別指望有多寬敞。

　　想要住的更大，更寬敞，90-110也有房子可以選，但是這里面近7成的房子都在中外環間。

　　以浦東和寶山為主，像三林、北蔡、金橋、高行、大華、上大、高境、淞南、張廟等等。

　　50平以下的房子非常少，但這不意味著稀缺。

　　這個總價預算，沒必要死磕小面積極致地段的產品。

　　如果只是需要掛戶口上學，選個200萬以內的更好。

　　戶型：

　　兩房占了近三分之二，三房只有2成。

　　雖然說這個總價段能買到外環內70-110的面積，但是想買到3房不容易。

　　小戶型的3房是3代住宅的產品，基本是2010年以后的房子。

　　郊區是比較多的，市區就算有這個總價也買不到。

　　你能買到的3房是2000年以前的產品，比如無電梯的6層商品房、塔樓。

　　這里的建議是1房沒必要買，3房如果真有好的筍盤可以下手。

　　另外產品上要尤其留意，這個總價段有不少塔樓產品，要謹慎選擇。

　　總價：

　　420-440萬、480-500萬這兩個區間掛牌量最大，競爭也最激烈。

　　不過這里的總價段并不能實際拉開多少選房的差距。

　　同地段、同小區，不代表要花最多的錢。

　　板塊：

　　這個總價段，不同板塊，買到的東西完全不同，其實是使用場景的差異。

　　比如上大板塊平均能買到101平的房子，如果不追求學區雞娃，自住絕對是性價比高的。

　　徐家匯這邊大概率買到的都是1房，只適合一些單身人士。

　　再比如，金楊這邊不少老小區兼顧面積和學區。

　　小區：

　　小區掛牌量前十有個很明顯的特點，學區房居多。

　　當然也說明這些地方流動性很強，買賣交易的愿意高。

　　400-500萬如果能在市區買到兼顧居住和學區的，那性價比其實挺高的。

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　　400-500萬買房，一定要知道自己要什么：

　　要極致性價比，那么寶山共富、上大之類的，面積大、房齡新，很多帶電梯，住得舒服。、

　　如果你就要市區，浦東梅園、濰坊、陸家嘴的小戶型，但是房齡老。

　　如果需要產業、居住平衡，張江、高行、金橋一些老商品房也是選擇。

　　如果是教育先行，徐匯、浦東、普陀等等都有選擇。

　　但是400-500萬的總價，在上海外環內想買到“完美”的房子一定是不可能的。

　　你必須要做取舍，要么舍面積，要么舍地段，要么舍房齡。

　　只要你清楚自己當下需求、清楚自己的優先級，就一定能在這個價格段里找到最合適的。

　　希望這篇數據內容，能幫你在買房路上少一點焦慮，多一點方向。

　　如果你覺得有用，歡迎轉發給同樣在糾結的朋友。

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　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。