深圳公園商圈，為什么火爆！？

五大公園商業解碼

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 羅嘉欣

圖片來源 · 各項目官方

頭圖來源 · 深業上城官方小紅書

2026年"五一"，深圳24個重點商圈總客流量同比增長20.97%，總營業額同比增長17.42%。官方通報中，“公園經濟、體驗經濟持續升溫”成為最醒目的注腳。

繁榮背后現隱憂。贏商大數據顯示，2026年Q1深圳購物中心空置率微升至7.98%。增量見頂、存量內卷——所有商業項目都在找下一個機會點。但那些懂得與自然“做朋友”的商業體，卻迎來了流量的春天。

在這座擁有超1290個公園的城市里，逛公園早已不再是單純的散步賞景，而是進化為一場沉浸式的“微度假”——喝咖啡、遛娃、看展、社交，自然空間正在被重新定義。當星羅棋布的公園與商業體相遇，“左手購物袋，右手大自然”正成為順理成章的消費新范式。

政策端也在同步松綁。2025年《深圳經濟特區公園條例》放寬配套商業比例，北京2026年跟進出臺15條措施鼓勵社會資本進公園。一線城市在公園商業化上的轉向是同步的，但深圳走得更遠——華潤萬象生活、華僑城、招商蛇口、深業集團等央國企全面介入，加上政府主導的輕量化策展實驗，五種完全不同的運營邏輯在同一座城市并行。

公園+商業，究竟能釋放多大的消費勢能？深圳正在用五種方式同時回答這個問題。每一個背后，都是運營商基因、政企合作模式和城市空間的三重博弈。

01.

后海 & 大運商圈

華潤系，用"片區運營"重新定義公園商業

大運在東，后海在西，一個在龍崗新興片區，一個在南山區核心地帶。但它們共享同一個運營商和同一套底層邏輯：華潤置地接手的不只是商業街區，而是整個片區的統籌運營——從體育場館到公園綠地到商業空間，一體化管理。

先看大運。龍崗區政府與華潤置地達成ROT項目合作(ROT模式,即“改建—運營—移交”,指政府引入社會資本,共同推進公共服務項目改建與運營)，統籌管理大運中心、大運天地、大運智慧公園及周邊配套空間，綜合全域范圍153萬㎡。它要解決的不是"怎么開商場"，而是"怎么讓整個片區活起來"。

答案是：用賽演引流，用公園留客，用商業變現。

空間上，強統籌、弱邊界、強場景。大運天地的空間肌底本身就是湖濱街區商業——街區圍繞大運場館布局，觀眾出了場館就進商業街，動線上幾乎零切換，實現"賽演經濟"引流閉環。更關鍵的是，逛街區跟逛公園是同一件事：沒有圍墻、沒有天花板，街區沿湖岸蜿蜒展開，步道穿行在草坪和湖濱棧道之間。飄在天空的"云"裝置、留白墻上的詩句、湖濱閃現的"鹿"，這些"公共感"與"自然文藝"的具象表達——目的只有一個：讓你愿意待著。

品牌策略服務于這個場景邏輯。贏商大數據顯示，大運天地引進超過200個品牌，其中零售占比48%，餐飲占比36%。品牌更偏年輕化，零售中潮流數碼、戶外/運動、潮牌集合店、設計師買手店、騎行、寵物消費、電商品牌線下店等標簽占比過半。從進駐品類來看，"首店"標簽重要，但更在意是否匹配了大運公園的場景：跑步的、騎車的、帶狗的、遛娃的，需要的是功能性加社交感的品牌。

日常運營中，寵物友好、親子友好、社群友好、生物友好比重同樣突出。

"賽演+逛公園→消費"，這條鏈路跑通了。2026年5月，華潤置地以70.45億元底價拿下大運二期地塊，有望再落一座體量達11.6萬㎡高能級萬象商業，商圈勢能未來必將進一步擴容。

后海是華潤置地片區統籌模式最早、也最成熟的探索范本。

與大運的 ROT 模式不同，后海采用代建、代運營與開發自持多路徑滲透，形成"輕資產 + 重資產"混合的統籌模式——商業、生態、文化、體育全域一體化管理。

深圳灣萬象城是這一模式的核心載體。它毗鄰深圳灣體育中心"春繭"，背靠人才公園，面朝深圳灣，緊鄰深圳灣文化廣場與總部大廈集群，商業資源密度在全深圳具有稀缺性——高奢品牌、文化事件、賽演經濟三者疊加，服務高凈值客群與國際消費力。2025 年二期開業后，商業體量擴容至 25 萬方，與人才公園、深圳灣文化廣場形成"商業 + 文化 + 生態"三角動線。

四大功能模塊在同一運營主體下協同運轉：人才公園持續輸出公共活動——燈光秀、無人機表演、深圳灣公共藝術季、VOGUE時尚盛典等超級IP接連上演，為片區注入生活氣息；春繭的賽演經濟帶來目的性客流；深圳灣文化廣場提供文化內容支撐；深圳灣萬象城承接消費轉化。

近期深圳灣萬象城又宣布三大新文化空間：引進全球沉浸式戲劇的標桿之作《不眠之夜》深圳版、Fotografiska深圳灣美術館（全球知名攝影藝術機構Fotografiska華南唯一美術館）和BASE數字藝術中心（中國首座·華南唯一LIGHTROOM常設型場館），讓“商業+文化”影響力再上一個新臺階。

贏商大數據顯示，深圳灣萬象城的到訪客群中高凈值客群占比、跨城商務客群占比在深圳高端購物中心中均位居前列。

華潤在后海做的事情，本質是通過片區統籌模式，激活整個后海總部基地的城市活力。商業、文化、生態、體育四大功能模塊在同一運營主體下形成合力，讓總部基地從"白天辦公、晚上空城"的商務區，升級為24小時都有內容、有人氣、有消費的城市活力中心。

從后海到大運，加上光明虹橋公園（同樣由華潤萬象生活運營），華潤系在深圳的公園版圖已從東到西貫穿整座城市，最近他們還拿下龍崗羅山公園代建代運營，亦規劃了公園商業空間。

正如華潤萬象生活管理層近年來所強調的，要重構商業集客要素。"商場不應是孤立的存在，而要成為城市功能的有機節點。" 華潤的答案是——讓商業成為公園、文化、體育和城市之間的連接器。

02.

前海灣商圈

華僑城系， " 文商旅融合 " 的觀光消費

華僑城做了一輩子的主題公園。但"景區+ 商業 " 這條路，它不是一步到位的。 2011 年開業的深圳歡樂海岸，把曲水灣商業街、濕地、水秀劇場縫合在一個以水為主題的 低密度商業空間里。 2019 年，佛山順德 歡樂海岸 PLUS 給出了 2.0 答案： 拆掉圍墻，取消大門票。 開創性地將商業街區、主題公園、文化體驗、生態濕地融為一體，定位 " 城市會客廳 "—— 開放式 " 陸公園 " 自由進入，園內部分項目單獨收費。2021 年開放的深圳歡樂港灣 再迭代： 海濱文化公園免費開放，商業街區沿海岸線展開，任何人都可以從城市道路直接走到海邊。

與歡樂港灣相連的前海石公園桂灣段，同樣由華僑城代運營——270°海景，是深圳西部公認的看落日最佳視角。華僑城在這片公共空間里，正在做的事很有意思：用做主題公園的方式運營一片公共海岸線。

2025年8月，"都市沙灘"開放，迅速成為深圳人遛娃勝地；國慶"前海潮汐生活節"首日迎客兩萬人；同月"山海連城沿海騎行綠道·前海段"開通，4公里海景專線成為深圳人的新生活方式。政企合作在這里也達到了新高度——作為"前海瘋狂IP城"活動的重要載體，從2024年20米奶龍氣模引發的日落打卡熱潮，到2025年小黃鴨、貓和老鼠巨型氣模輪番登場，公共空間的社交屬性被徹底激活。2026年3月，20米"奶龍刀鋒"再度空降觀海廣場，穿越火線嘉年華同步開啟。

摩天輪、商業街區、日落海岸線、超級IP——這是一條海岸線的運營。

2022年歡樂港灣即獲評"年度夜間經濟十大地標"，2024年底掛牌國家AAAA級旅游景區。2026年"五一"前三天累計接待游客30.6萬人次，創歷年新高。消費高峰集中在傍晚之后——摩天輪燈光秀、濱海夜景、餐飲街區、微醺酒館、水秀表演集體發力，夜間經濟屬性突出。

歡樂港灣東岸商業街區

贏商網4月踩盤數據顯示，歡樂港灣東西岸商業街區總建筑面積12萬㎡，在營商戶約125家左右，其中餐飲占比超過60%，遠高于深圳購物中心平均水平。東岸主打家庭復合型消費，包括廊橋港灣、王品牛排、蕓山季、王捌院子等中西式特色餐飲，以及M Stand、Manner Coffee、喜茶、奈雪的茶等市場主流熱門茶咖輕餐等，唐朝詭事錄、鐘書閣、meland、星聚會等休閑娛樂業態。西岸目前在營IPIC電影中心和同仁四季等部分餐飲，局部區域調改中。

節假日爆發力強，脈沖式客流，這是目的地型商業項目的典型消費特征。但隨著前海從"規劃中的未來之城"變成真實的商務和居住聚集區，歡樂港灣正在從"假日目的地"向"日常消費場"過渡。

前海石公園周末場景

而從寶安濱海公園到前海桂灣的濱海景觀帶盡入運營版圖時，華僑城做的已經不止是"景區+商業"，而是"海岸線+商業"。只要人還在海邊待著，消費隨時可能發生。

華僑城賭的是海岸線的長期價值。所以，有持續投入的運營助力，前海灣商圈的未來依然值得期待。

03.

福田上城商圈：

深業系， " 公園生態商圈 " 的先行者

深業上城的故事，從一塊"孤島 " 開始。 這座總建筑面積約 120 萬㎡的城市綜合體，集產業研發大廈、高端公寓、酒店 、 LOFT 小鎮 和購物中心于一體 ，其中商業面積約 16.7 萬㎡ ， 硬件在福田 CBD 堪稱頂配 —— 但被四條主干道圍合。但深業集團從一開始就沒打算只做一座 普通 商場。

其探索"公園+商業"的起點，是規劃之初就確定的"縫合城市"理念——用建筑把被城市主干道割裂的公園群重新縫合起來，讓商業成為縫合線上的關鍵節點。基于這一理念，深業在L3層預留了一個Loft小鎮（開放式街區），同時規劃兩座空中連廊東接筆架山、西連蓮花山。購物中心頂樓做街區、用廊橋連接公園而非主干道，犧牲的是坪效，賭的是"公園能帶來人"。這份"賭"的背后，是深業作為深圳國企的匠心與定力。

2021年底，幸福廊橋貫通。消費者從公園綠道走上空中廊橋，穿過林蔭，自然抵達L3層的Loft小鎮。從公園到商業，不是"進入"的關系，而是"漫步經過"的關系。

但"縫合"只是第一步。深業的"公園+商業"的真正特色，在于把公園從"借景"升級為"自營"。2024年9月，深業正式進駐筆架山公園，試點市政公園"運改維一體化服務"——直接管著公園的日常。這種深度綁定，讓深業上城自然承接了大量城市級流量：2026年斯巴達勇士兒童賽在筆架山公園開賽，深業商管是主辦方之一；2026粵港澳大灣區花展再次落地筆架山公園，11天吸引超210萬人次觀展——游客沿廊橋從公園直達商場再到蓮花山公園，實現公園到商場再到公園的無縫連接。

2026斯巴達勇士兒童賽

粵港澳大灣區花展

與此同時，地鐵10號線冬瓜嶺站連通負一層，打通了公園客群的地鐵可達性；深圳首家市內免稅店開業，強化了對境外游客的吸引力；雙酒店配套（MUJI HOTEL+文華東方酒店）加上寫字樓吸引大量世界500強入駐帶來的商務客群，64層"城市云客廳"承接的政企活動……"硬件"配套逐一到位，讓公園生態商圈勢能進一步擴大。

但真正讓"公園經濟"在深業上城釋放消費勢能的，是項目團隊持續七年的調改煥新——從商場動線優化到品牌招調到服務升級，每一個環節都在適配公園場景，讓"逛公園順便逛商場"的體驗越來越自然。

星巴克全國首家“天然高定花園”

公園里的漢堡節

品牌策略上，項目團隊堅持"追求高端品質生活方式"的定位，贏商網踩盤統計顯示，深業上城引進超340個品牌，其中戶外運動、買手店/潮牌/設計師品牌、時尚精品等零售品類門店占比超過46%，顯著高于福田區購物中心平均水平；休閑餐飲、異國風情、地方特色等餐飲總數超過110家，形成"逛+吃"的高頻消費組合，與高端白領、奢旅住客、逛公園的跑步騎行遛娃人群高度匹配。

憑借"公園+商業"的差異化體驗，以及福田口岸過關后地鐵直達，深業上城亦在港客北上消費潮中占據了獨特地位。贏商大數據顯示，深業上城的到訪客群中，10公里以上的跨區/跨城客群占比超過48%，其中港客到訪率在深圳購物中心中位居前列。2024年，深業上城年度銷售額突破60億元，客流量超4600萬人次，如今日均客流近10萬人次。

而深業的生態商圈布局仍在擴圈。緊鄰筆架山公園的黃花崗樞紐商業項目（深圳之脈），正在將"公園商業"的半徑進一步外推——深業要做的不是一座商場，而是圍繞筆架山公園構建一個泛公園生態商圈：公園是流量引擎，深業上城是消費出口，周邊項目是商圈擴容的延伸，雙酒店和市內免稅店是國際化消費的承接載體。

深業上城的成功，不是運氣。而是深業集團從規劃設計到持續運營的一以貫之——集團的匠心與定力打下骨架，項目團隊的持續運營注入血肉。其用實踐證明，公園商業可以不是"借景"，而是"造生態"。

04.

太子灣商圈：

招商蛇口系，"港城融合"的濱海生活

招商蛇口在蛇口做的事情，不是一座商場、一個公園、一條街區，而是整條濱海帶的統一化運營。

從海上世界到太子灣，招商蛇口將蛇口濱海文化創意產業帶納入統一運營版圖——這條海岸線已入選國家文化產業示范基地，串聯起海上世界、濱海棧道、文化藝術中心、希爾頓南海酒店、太子灣郵輪母港、K11 ECOAST、花園城等核心節點。濱海棧道就是公園生態，山海連城的太子灣段更是將山海景觀與商業空間無縫銜接。

據贏商大數據統計，太子灣片區核心商業體量已超過34萬方——K11 ECOAST總建筑面積約22.85萬㎡，太子灣花園城商業面積約11.4萬㎡（含南區、北區、Villa街區三大空間），加上海上世界及匯港購物中心，整條蛇口濱海文化創意產業帶的商業總規模已突破45萬方。

在這里，招商蛇口的公園商業邏輯，多了一個"港口+城市"的綜合運營基因：郵輪母港帶來國際客流和高端消費力，K11 ECOAST提供文化藝術內容，花園城和VILLA街區承接日常消費，濱海棧道和山海連城綠道構成公園生態基底。它不是"在海濱做商業"，而是"用一座港城把公園、文化、商業全部裝進去"。

比如，K11 ECOAST不只是商業，更是文化事件的發生地。開業以來，香港迪士尼20周年主題展覽、"山海浪漫"系列藝術展等接連落地，將太子灣打造成深圳文化藝術目的地。2026年初，招商蛇口在太子灣舉辦"131歡樂跑"，3000名跑者沿著11公里的山海賽道從太子灣花園城出發，穿越濱海棧道和山海連城綠道——用一場跑步把整條海岸線的公園、商業、文化節點全部串聯起來。

K11 ECOAST海濱戲劇節

太子灣首屆山海運動節

目前太子灣片區正處于價值釋放的前半程，商業氛圍處于逐步孵化兌現階段。但招商蛇口的底氣在于——它不是在做一個項目，而是在運營一座"城"。隨著后續商業組團陸續入市，太子灣的上升空間還很大。

05.

深圳灣公園：

政府統籌系， " 公共服務 " 的策展實驗

如果說前四種模式都是" 企業主導 " ，那第五種模式走的是完全相反的路 —— 政府全程主導，企業只做 " 供應商 " 。

最具代表性的樣本是2026年1月開放的"深圳灣·公園BOX"：12座造型各異的創意建筑沿著深圳灣公園2.7公里海岸線一字排開，融合自然、藝術與輕商業，由深圳市公園管理中心統籌規劃、選品和監管，企業以市場化方式參與運營。開業即成為社交媒體爆款——"海上日落×藝術盒子"的照片在小紅書上刷屏。

首批進駐公園的品牌包括十日談、霸王茶姬、混果汁、gaga、茉莉奶白等茶咖輕食品牌，搭配vivo華南首家影像概念店、蕉下戶外體驗空間等生活方式品牌，形成"輕餐飲+新零售+藝術體驗"的復合業態組合。

公園BOX

但爭議隨之而來。有游客在草坪上剛坐下就被店員提醒"點單后才能安排座椅"，事件經媒體報道后引發公眾討論：一座公園里能不能做生意？邊界在哪？深圳市公園管理中心迅速回應"將對商家加強監管"。蓮花山公園、中心公園等公共空間也在進行類似的輕量化嘗試，但規模更小、業態更克制。

這場爭議恰恰暴露了政府統籌模式的本質矛盾：政府想要"公共性"和"商業活力"兼得，但兩者之間的邊界在實踐中很難一次畫對。公園BOX的優勢是靈活——政府可以快速調整規則、更換商家、甚至叫停項目；劣勢是深度有限——企業沒有長期運營權，不會做重投入，商業內容的持續迭代能力受限。

五張答卷，一個命題。
回到開篇的問題：在中國最市場化的城市里，公園能不能既是公共產品，又是商業引擎？

五種模式，五條路徑。從華潤的"片區運營"到華僑城的"海岸線運營"到深業的"公園生態商圈"到招商蛇口的"港城一體化"到政府的"公共策展"——深圳正在用五種方式同時回答這一個問題。

沒有標準答案，但方向已經清晰——公園不再是商業的"背景板"，將是商業的"新戰場"。

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