北京凱諾律師事務所：無證房屋應當如何認定？

　　根據《城鄉規劃法》《土地管理法》中的規定，在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

　　農村村民原則上不得占用農用地建設住宅或者是其他構筑物、建筑物，對于確需要占用農用地建設住宅等建筑物、構筑物的，要嚴格按照《土地管理法》第四十四條規定，辦理農用地轉用審批手續，之后再由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

　　但從實踐過程中來看，有的當事人在建房時并不了解相關的法律法規，或者是說沒有了解清楚其中的意見，于是有的就會在沒有辦理任何審批手續，也沒有辦理建設手續的情況下，就直接占用土地建起了房屋。毋庸置疑，在沒有任何審批手續、建設手續之下建的房屋，原則上來說肯定是不符合相關的法律法規的，且這類房屋通常會被稱之為“無證房屋”。

　　無證房屋雖然在建成之后，沒有被怎么樣，但是一旦日后被相關部門通過環境整發現，或者是被納入在了征收拆遷范圍內，那么，這就會對當事人非常的不利。從實踐過程中來看，只要房屋沒有辦理相關的審批手續，相關部門通常都會把此類無證房屋被認定為違法建筑，對于在拆遷范圍內的無證房屋，征收方也通常不會對被征收人給予任何的補償。

　　不過，從實踐過程中來看，相關部門對于無證房屋的認定，通常也只是口頭來認定，也僅憑當事人（被征收人）能不能拿出相關的審批手續，建設手續來認定，顯然這是不符合法律法規的。雖然證件是認定房屋是否合法或違法的依據，但這并不是唯一的依據。那么對無證房屋在認定其是否合法或者違法時，應當要如何認定呢？

　　首先，必須要實地走訪進行調查、認定

　　在發現無證房屋時，相關部門需要派出至少兩名以上的工作人員，實地對無證房屋進行調查、認定，不能僅憑雖人的口述，或者是幾張圖片就來認定，尤其是當房屋還在征收范圍內時，未實地進行調查、認定就直接侵害了被征收人的合法權益。

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　所以，凱諾律師在這里提醒大家，一旦遇到自己家好端端的房屋被認定為違法建筑，一定要審查相關部門是否有來過家里了解過房屋的實際情況，如果沒有，自己便收到了房屋被認定為違法建筑的通知書，或者是責令限期拆除決定書等文件，那么廣大被征收人則要一定注意，也就是要盡快向上一級有關部門反映，認定程序不合法的情況，也可以通過法律途徑來撤銷相關部門作出的行政處罰決定。

　　其次，無證房屋不僅光依據衛星航拍圖，也不能僅憑有證或無證來認定其合法性

　　無證房屋形成的原因有很多種，不能僅憑有證或無證來認定，也不能僅憑相關部門拍攝的航拍圖來認定。雖然我們前面說過，房屋是否有證，有沒有審批資料是認定房屋的關鍵，但事實上，這并不是判斷房屋是否合法還是違法的唯一證據，衛星航拍圖也不是唯一的依據。

　　想必大家都知道，有的無證房屋是因歷史遺留問題造成的，尤其是那些已經建成三十多年的老舊房屋，由于當時相關的法律法規并不完善，管理疏松，當事人往往只需要向有關部門或者是村委會說一聲，便就占用土地進行建設了，因此，將此類無證房屋一律直接認定為違建肯定是不合法的，對當事人來說是非常不公平的。另外，對于因招商引資建成的無證房屋，原則上也不能一律認定為違法建筑。

　　所以，實踐過程中，如果廣大老百姓遇到自己家的房屋被相關部門一口認定為違法建筑了，那么大家一定要盡快向上一級有關部門反映。若有必要，可以在專業律師的幫助下，針對相關部門的違法行為，啟動法律程序。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，無證房屋的認定既不能口頭認定，也不能簡單的只以有證或無證來認定，這是不符合法律法規的。而且最主要的是，并不是所有的無證房屋都是違法建筑，一般因歷史遺留問題造成的無證房屋，按照法不溯及既往的原則，不宜認定為違法建筑，在拆遷時，對于此類房屋也需要給予一定的補償。一旦遇上征收方以各種理由不給予補償的情況，被征收人要馬上咨詢專業律師，并在專業律師的指導下，通過法律途徑來維護自己的權益。