董事長突然辭職，首開明牌了

6月11日下午，北京國企地產長子首開，突然公告重要人事變動：

掌舵7年的老董事長李巖，因工作調整正式辭任董事長一職。辭任后，李巖將不再擔任首開股份及控股子公司的任何職務。

作為60后國有企業一把手，李巖的履歷堪稱經典。

早年在地方擔任要職，曾任北京市西城區人民政府副區長，2016年進入首開，也是重要位置起步，先后擔任首開集團總經理、首開股份副董事長。

2019年，李巖正式升任首開股份董事長，掌舵公司發展。

公告中，董事會肯定了李巖在任期間的成績，同時特別強調，李巖先生未持有公司股份，所負責的相關工作已交接完畢。

這說明，李巖的辭任不是突發事件，內部早有計劃。

坊間猜測，首開的這次人事變動，與“首開集團、北京建筑設計研究院（北京建院）的合并”有關。早前就有傳聞，雙方的合并動作，已經進入實質推進階段。

市場猜測，李巖的離開，特別是“因工作調整”離開，很可能就是為了接下來的國資大重組騰出位置。

關于首開這家房企，我們之前也聊過，在北京有著非常特殊的地位。

源頭可追溯至1977年10月成立的 "北京市建委統建辦公室"。

1980年，以統建辦為班底， "北京市城市建設開發總公司"成立。這是中國第一家在名稱中使用 "開發" 二字的地產企業，比中國房地產行業正式被命名，還早4年。

2005年，在北京國資委主導下，北京城市開發集團與北京天鴻集團合并重組，成立首開集團。

2019年，首開集團進一步合并北京房地產集團，成為：

北京最大的市屬房企。

北京地產圈里有一句話叫“一部首開史，半座北京城”。

曾經的首開，的確有造城能力。

地產開發方面，北京危房改造、保障房建設，首開參與的力度最大，旗下小區遍布京城。

地產之外，首開參與了北京亞運、大運、奧運“三村”和冬奧速滑館“冰絲帶”的建設，參與了天安門、故宮、頤和園等歷史文化遺跡的修繕。

同時，首開還是北京市屬國企中，唯一同時承擔 "非經資產管理" 和 "城市更新" 兩大核心使命的企業。

換句話說，首開的改革發展方向，往往代表著北京國資地產改革的風向。

過去幾年，北京國資的合并多是“同類項合并”，比如早年首開合并房地集團，城建合并住總，都屬于地產板塊的抱團。

這次，傳聞中的首開集團與北京建院合并，則是地產上下游產業鏈的整合。

相較之下，意義完全不同。

北京市國資委對旗下房企的功能定位，可能已經悄悄發生了改變。

以前，北京城市發展，首要目標是“做大盤子”，這需要國企發揮“重資產”威力，去砸錢搞棚改、大盤開發、建新城。

但現在北京進入了“減量發展”和“雙控四降”的深水區，城市發展的主旋律是“把盤子做精”。核心是老舊小區微更新、中軸線歷史文化名城保護、重點住區功能優化。

這一點，從今年北京土拍市場的變化也能看出。

一方面，全年商品住宅用地計劃直接從過去的240-300公頃，大砍到200-240公頃。另一方面，明確要求“存量更新規模不低于新增供應規模”。

北京土地供應，已告別過去“攤大餅、拼規模”的時代，全面轉向“縮量、精準、精細、去重資產化”。

對于首開這樣重心都在“造城能力”的國資房企而言，就到了必須改變的時刻。

北京建院提供規劃、設計和方案，首開則負責落地執行、資產盤活和后期運營，這是一個非常理想的組合升級模式。

實際上，這幾年因為市場的變化，首開已經展現出了一種強烈的不適應感。

特別是李巖在任那幾年。

年報數據顯示，2019年—2025年，首開股份歸屬母公司凈利潤分別為27.58億元、31.40億元、2.637億元、-4.609億元、-63.39億元、-81.41億元、-66.25億元。

從盈利走向連續巨虧。

首開方面的解釋是，公司毛利率偏低，部分房地產開發項目出現減值跡象。翻譯過來：

新項目掙不到錢，老項目因為降價還在虧錢。

這樣的局面，對一個上市地產平臺的管理層而言，壓力確實不小。

記得2023年，李巖被上交所點名批評，原因是財報數據披露含糊。

年初首開發業績預告，預計2022 年度歸母凈利潤-10 億元至 -15 億元，扣非凈利潤-30 億元至 -35 億元。結果業績正式版出來，兩組數據一個-4.61 億元，一個-22.69 億元。

總之，差異巨大。

當時股吧里，還有不少首開股民因此虧了錢，公開喊話要求賠償。

在北京市場，首開也開始掉隊。

2025年，首開在京全口徑銷售額為98.5億元，排名第12，權益銷售額46.4億元，排名第16。

在此之前，首開很少掉出榜單前10。

從這個角度來看，首開也到了不得不變的時刻。

從2025年開始，首開逐步放緩了拿地節奏，同時放棄全國擴張，開始專攻北京市場。

開發模式逐漸從聯合開發，轉向以獨立拿地、獨立操盤為主。

比如，去年首開在北京土拍市場的獨苗，呼家樓地塊，還有今年截至目前唯一的入賬地塊，宋莊地塊，都是由首開100%操盤的。

一方面，獨立操盤更便于考核責任和經營成果，另一方面也方便更好地把握項目品質。

對于首開而言，過去幾年除了利潤滑坡、成績掉隊，更突出的問題在于口碑崩塌。

不管是君禮著、端禮著、熙悅晴翠這樣的在京項目，還是佛山平湖如院、東莞首開熙江玥等外地項目，都曾傳出過業主集中維權的消息。

在一定程度上，口碑問題已經影響了首開的去化能力。

呼家樓地塊獨立操盤，首開已經初步展現出了自己的野心。

去年9月5日拿地，今年3月4日才公布設計方案，設計方案公布后，又過了近百天，才在近期公布了反饋意見。

慢工出細活，首開明顯想拿出一個“標桿級”的項目。

呼家樓地塊是李巖時期拿的，如今舊人去，新人上，重塑口碑的重擔，新的班子要背起來。

同時，今年開始，國務院國資委和地方國資委，都在反復強調：實施更加精準的分類考核評價體系，開展國有經濟增加值核算。

對國央企而言，把項目做出來不再是本事，關鍵是要做出成績，做出利潤。

這種情況下，首開能否平穩轉身，難題交給下一任掌舵者。