東部新城大平層，買新房還是二手更合適？

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最近有兩個VIP會員來咨詢老司機，他們有一個共同需求，都計劃在東部新城入手大平層，只不過預算不太一樣，一個大概800萬，一個超過1000萬。

如果是新盤，這樣的總價在明湖都有得選，早一點的如逸廬、明湖金茂，新一點如明湖之星·星洲。

二手房的選擇面就更大了，悅府、懿秋、寧玥府，包括水鄉鄰里的海晏府、新明洲，北面的鳳起潮鳴、寧東府大平層等。

那么，到底是買新房還是二手更合適呢？

一般來說，預算來到800萬+，如果是買大平層，老司機認為優先應該考慮新房，特別是最新出品的產品。

因為新房在產品迭代上有巨大優勢，包括計容新規——這不僅僅只是得房率，也包括架空層、大堂、連廊等配置到底有還是沒有；還包括更好的戶型、更高的層高、更厚的樓板，以及更好的裝修等等。

此外，這幾年新盤最大的亮點就是會所及架空層泛會所的升級，以及附屬在這上面的物業服務的全面升級。

從高端改善的定位來說，買新不買舊肯定是有道理的。

但買新房就沒缺點了嗎？當然有，除了大家擔心的交付問題，即貨不對板之外，買新房最大的盲點其實是價格。

大家應該都注意到了，這兩年基于產品的大幅升級，開發商在定價時，往往會照著客戶承受能力的上限去定。

帶來的最直觀的反映就是，新房和二手房價完全脫節，二手房可能賣2.5萬，但新房會賣到5萬+，新舊產品之間巨大的價差，老司機找不到任何可靠的理論依據。

全憑開發商和客戶之間的心理博弈。

當然，明湖的新房定價也是有明顯的梯度的，有些樓盤因為開盤比較早，產品比較老，定價相對低一點；有些樓盤則因為產品新，受歡迎程度高，定價比較高。

因此，擺在新房客戶面前最大的問題是，高價買入的新房，其保值能力到底如何？

如果一定要討論房價的合理性，顯然經過市場充分檢驗的二手房房價，是更合理的。一個樓盤交付滿二年后，其掛牌量能已充分暴露，這個時候的成交價，理論上肯定要比開發商的定價合理的多。

正常情況下，開發商的定價一定是偏高的，因為開發商的定價中包含了一部分的“造夢溢價”。

為什么那么多人喜歡買新房，是因為新房給人的購買體驗非常好，富麗堂皇的售樓處、美輪美奐的樣板區、笑語盈盈的售樓小姐，一切都那么高級那么美。

開發商花大成本所作的這一切，都是在給購房者造一個夢，因為房子還在建設，實景完全沒法看，這個“夢境”就成了銷售最重要的道具。

也成了定價最重要的依據。

既然是造夢，那它一定是源于真實、但又高于真實的。任何一個樓盤交付之后，都不可能百分百還原樣板區呈現出的品質和美感，這是個常識，但買房者完全不會去考慮，他們完全被眼前的夢境迷住了。

他們掏錢、下單，準確的說他們在為這場夢境買單。既然夢境是高于真實的，他們為之支付的價格，也很有可能是高于真實的。

因此，買新房，就不要太過于去追求價格的合理性。不合理是正常的，合理才是不正常的。因為從機制上來說，新樓盤的定價完全由開發商主導，即便你認為不合理，他也不會改變自己的價格體系。

對于房價的絕對控制權，這是每個開發商的底層邏輯。

因此單純從價格出發，買二手房顯然更放心，但買二手房也面臨很多現實的困境。

首先還是產品，如果一個客戶去看過新樓盤的樣板區，再回頭去看二手房，是很難看上眼的，這種感覺就像從夢里回到現實，現實肯定要骨感得多。

此外，二手房一般都沒有太多的選擇，理想中的樓幢，樓層不一定有，理想中的房源，價格不一定合適。很多二手房客戶都會有同一種困擾——買二手房沒有最優解，只有次優或者次次優選項。

這對剛需來說可以忍，但對800萬以上的改善客戶來說，他們花了大價錢，是很難忍的。

所以我們去看成交，800萬+的新房成交每個月都有上百套，而同期二手房成交只有幾套十來套。

就是因為大部分高端客戶忍受不了二手房的種種弊端。

說到底，到底是買新房還是二手，完全是兩種不同的價值取向。買新房是因為自住，而且是長期自住，是為了讓自己住的開心，享受更高的生活品質。

買二手則更多從保值角度出發，對于居住的要求沒有那么極致，甚至并不一定居住。當然如果對于二手房的居住很滿意，那就更不用糾結了。

此外還有一種特殊情況，就是有些樓盤賣到交付還沒賣完，這時候就可以比較一下二手和新房價格了，肯定是誰便宜買誰的。

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