中端公寓市場，國際品牌也來搶？！

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

近期，新加坡國際生活方式酒店集團KiN Group旗下精品公寓品牌——境宸公寓（KIN WANDER）首次進入中國市場，標志著KiN Group正式布局中國。可以看到，今年以來不少國際服務式公寓新品牌進入中國，試圖在公寓賽道中精準挖掘細分的市場空白。與國內公寓品牌相比，這些國際服務式公寓品牌有哪些進入中國市場的競爭底氣？公寓賽道又將呈現怎樣的新走勢？

境宸公寓首店入滬

近日，新加坡國際生活方式酒店集團 KiN Group 在上海羅斯福公館舉行簽約發布儀式，正式宣布旗下精品公寓品牌“境宸公寓”及核心酒店品牌“境瑞酒店”進入中國大陸市場。

據悉，KiN Group 此次引入中國的兩個品牌各有側重：境瑞酒店定位為“設計驅動的精品酒店”，旨在為商旅及高端度假客人提供兼具情感共鳴與文化鏈接的住宿體驗；境宸公寓則以全新定義的“社區感”為核心，通過與醫療、康養及健康管理領域的專業機構深化合作，為住戶量身定制多元化的可持續健康生活方式配套服務體系。

很明顯，境瑞酒店立足于高端精品定位，而境宸公寓并不滿足于基本居住功能，而是從醫療、康養需求切入，打造以品牌為核心的社區生態。這一品牌定位已超越傳統長租公寓，進入了服務式公寓的范疇，從 KiN Group 的官網介紹中也能窺見一二。

境宸公寓的海外品牌名為 KiN Wander，目前已在越南胡志明市開業 4 家門店。上海項目是該品牌首次布局海外市場。從已開業的四家門店來看，KiN Wander 屬于非標住宿產品，每家風格各異，但每間房均標配獨立廚房、洗衣機及基本家具，部分房型還配有浴缸、Netflix 投影等設備。公寓周邊咖啡館、商場、精品美食店環繞，餐飲與娛樂配套齊全。

從價格來看，KiN Wander 的平均房價約為 215-290 元/晚，定位中端服務式公寓；最貴的陽臺雙床房售價約 1,999,000 越南盾，按當前匯率換算僅 500 元人民幣出頭，性價比頗高。總體而言，海外的 KiN Wander 是一款典型的中端非標服務式公寓產品。

引入國內會有變化嗎？

KiN Group 高層表示，上海作為全球門戶城市，擁有巨大的“缺失的中端市場”潛力——65% 的旅行者對“可負擔的奢華”和“身心的完整體驗”有著強烈需求，而 KiN Group 將精準填補這一市場空白。簡單來說，境宸公寓引入國內后，定位仍聚焦中端市場，但其強調的與醫療、康養及健康管理領域專業機構的深度合作，以及定制化健康服務、社區活動等特色內容。這套理念已遠超傳統標準住宿產品的常規服務范疇。

事實證明，KiN Group 并不僅僅在“賣房”，更是在運營一種生活方式。集團在引進酒店與公寓品牌的同時，還同步引入了已在海外驗證成功的品牌矩陣。餐飲方面，集團規劃引入在越南創下年營業額百萬美金紀錄的日式料理品牌 YAKIUO，以及高端壽司品牌 MAGURO，來豐富品牌流量場景。戰略合作方面，集團在越南曾作為韓國 WATERBOMB 水上音樂節的官方酒店合作伙伴，并與 HYBE（韓國最大娛樂公司之一）、Kakao（韓國最大互聯網科技公司之一）等頂級 IP 方合作舉辦快閃展覽。

回到上海，集團計劃沿用這一模式，打造“可入住的主題場景”。基于國內市場現狀，快閃活動通常集中在商業街區、購物中心、藝術園區等商業綜合體周邊，而酒店或公寓利用快閃打造主題房或入住場景的案例相對較少，尤其是與明星個人品牌、專輯主題或特定故事情節聯動的活動更為罕見。此前，愛彼迎曾推出根據 SEVENTEEN 新曲 MV 布景設計的限時體驗房，但也僅供粉絲短期體驗。

從康養、美食、快閃等多維度切入國內中端服務式公寓市場，KiN Group 的競爭優勢顯而易見。然而，集團對酒店與公寓品牌的發展規劃并不止于此。

“一群來自新加坡和越南的朋友，他們擁有科技和地產背景，因共同的友誼與愿景而走到一起。”集團官網中“Kin”的真正含義源自于他們。

不難否認，這群攜帶科技與地產基因的創業者們，帶著酒店與公寓兩種商業資產產品進入國內，是集團叩開中國市場，進行資產配置的第一步。

展望未來，KiN Group 有清晰的發展規劃。集團以上海項目為支點布局華東市場，在簽約后迅速進入“轉化/翻新階段”，借助其房地產合作伙伴 Crestbrick 的專業服務，無論是存量改造或新建項目，都會對國內物業進行精準的可行性研究、成本預算及定位優化。若僅聚焦上海一座城市，每年新增的龐大存量物業也蘊含著巨大的資產運營價值與增值潛力。

從自身科技實力來看，集團還具備核心的技術與資產整合能力。其自主研發的 KINEX 數據驅動系統（PMS/ERP）已在越南成功運行，實現了 10%—20% 的平均房價提升；該系統同時支持實時業主報表、AI 動態定價及智能房務管理等功能。此次引入中國的兩個新品牌也將搭載該系統，以確保運營效率與收益最大化。

盯上國內中端公寓

通常情況下，國際公寓品牌引入國內，大部分以高端服務式公寓為主。它們的服務人群主要是商務精英、外籍高管、高凈值家庭等。特別是首次落地上海的公寓品牌，大多擁抱這類目標客群，他們細分、精準，有穩定的市場需求。

但KiN Group卻反其道而行之，這群科技、地產背景出身的創業者們為何想闖進國內中端公寓市場？

首先，市場需求日益旺盛，可迅速建立起品牌認知。據行業分析，2026年中端公寓市場規模預計占整體公寓市場的52%以上，年均復合增長率保持在5%—8%左右，尤其在北上廣深等一線城市，以及杭州、成都、武漢等新一線城市增長顯著。

如果說定位高端客群是求穩，那中端客群隨城市化進程加速，將會愈加廣泛。中端消費群體，不再是傳統的年輕白領、新婚夫婦，已拓展至家庭用戶、自由職業者、短期商務人士等。他們每一次的住宿動向，都在為中端公寓市場源源不斷地注入動力。

從宏觀的公寓市場來看，高端公寓市場被少數國際奢侈品牌和本土高端開發商占據，競爭激烈且門檻高；低端公寓市場則以保租房為主，利潤空間有限。反觀中端公寓市場，未形成壟斷格局，準入門檻低，還能維持一定的利潤空間。

其次，中端玩家眾多，但出現一定同質化現象。國內中端服務式公寓市場品牌豐富，不同背景的品牌各有特色。

酒店系由華住集團旗下的城家，以“靈活租期+智能家居”為特色，如瑞貝庭、Citigo House歡閣等子品牌，聚焦核心商圈，提供長短租結合服務，出租率較高。房企系的萬科泊寓、龍湖冠寓等，能與周圍商圈產生融合，如萬科泊寓通過TOD模式及“租金含周保潔”等服務提升性價比。專業系有Base佰舍、樂乎、魔方公寓等，通過長租服務和社區運營，注重居住體驗。城投系的城投寬庭、浦發有家，依托國資背景，提供“居住+休閑+社交”復合場景。

盡管不同出身的中端玩家，在產品定位、客群細分、空間設計、功能創新、運營模式、服務特色上存在差異化，但中端公寓市場仍有同質化現象。一方面，硬件配置趨同——多數中端公寓在房間面積、家電配備、網絡設施等基本配置上趨于相似，難以通過硬件差異形成明顯區分；另一方面，服務內容雷同——保潔、安保、前臺接待等基礎服務已成為行業標配，而服務式公寓的廚房、洗衣機等設施更是千篇一律，導致整體服務體驗差異不明顯。

境宸公寓則是從醫療、康養賽道以及定制化健康服務切入。目前，國內中端公寓品牌在這方面仍處于探索階段，多數品牌以基礎健康支持、生活便利或社群活動為主，真正意義上的深度康養、定制化健康服務（如個性化醫療方案、康復計劃等）尚未成為行業普遍標配。

還有一點，境宸公寓并不局限于租金收入，而是想到更遠的資產增值。對于多數中端公寓品牌來說，租賃運營是核心，主要的盈利來源也是租金收入，關注點在于提高出租率和租金溢價，如自如、魔方公寓等品牌，雖然規模較大，但主要通過租賃差價和增值服務盈利，較少涉及資產層面的增值操作。

況且，中端公寓通常位于城市非核心區域或存量物業改造項目，物業本身增值有限。相比高端服務式公寓或核心商圈物業，中端公寓區位優勢明顯不足。

針對中端公寓市場的情況，境宸的解法有兩步。一步是與專業的房地產商 Crestbrick合作，深入物業投資、開發、設計與供應環節，對物業地塊做升級；另一步是在公寓周圍開設多家具有流量的美食店、快閃店等，打造“主題式酒店”，借助這些合作品牌快速轉化客流，實現資產增值。

“首店經濟”或將到來

不過，境宸公寓所羅列的優勢尚未在國內市場得到驗證。事實上，近兩年入華開設首店的國際服務式公寓品牌遠不止境宸一家，不少國際品牌已陸續進入中國市場。在公寓市場玩家日益豐富的當下，這些品牌各自具備哪些競爭優勢，又將如何搶占市場先機？

/ “合伙”國內酒店集團

去年10月，格詩庭上海首店——上海楊浦濱江旗艦項目正式簽約，將位于上海楊浦濱江的碧桂園中心5號樓改造成格詩庭項目。該品牌是澳洲頭部酒店及服務公寓品牌Quest，由雅詩閣引入中國，與錦江酒店（中國區）成立合資公司共同運營。

運營公司兼具服務式公寓背景與國內酒店集團合作經驗，因此品牌推出“酒店+服務式公寓”復合產品，靈活配置長短住房型；運營模式上采用輕重資產結合，通過特許經營、管理輸出或合資運營降低風險、實現快速擴張。

獲客方面，格詩庭同時依托雅詩閣全球會員體系（雅星會）和錦江酒店本土平臺（錦江薈）及企業客戶資源，實現雙渠道覆蓋。目前已簽約長沙五一廣場項目，華中首店將落地長沙天健中心。

這類借助中外合作引入中國的公寓品牌。既能發揮國際品牌的專業優勢，又能借力本土資源，實現優勢互補、互利共贏，共同開拓更廣闊的市場空間。

/ “特許”國內酒店集團

當然，也有不成立合資公司的合作方式。去年9月，雅高集團與尚美數智深化合作，成為詩鉑公寓酒店在中國地區的度假戰略合作伙伴，負責品牌在中國市場的開發、籌建、運營和管理，相當于尚美數智特許經營雅高集團旗下詩鉑品牌。

不過，在特許前，詩鉑公寓酒店引進中國快11年了。2015年7月西寧新華聯詩鉑高級服務公寓與西寧新華聯索菲特大酒店同日開業，如今這兩家門店仍在營業。盡管索菲特定位高端酒店，但同屬高端服務式公寓的詩鉑，部分房型價格已比肩索菲特。

盡管合作已落地11個月，但詩鉑的大規模擴張計劃尚未完全兌現。自去年9月達成合作以來，詩鉑公寓酒店目前尚未有簽約項目。不過，作為特許經營方的尚美數智已明確布局策略：重點聚焦北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都等一線及新一線城市，同時滲透二線核心商圈，通過新建項目或存量資產改造擴大品牌覆蓋。預計首批簽約項目有望很快落地。

/ 國際酒店基因“切入”

除了國際公寓品牌、國內酒店集團，國際酒店集團為了搶占新興市場，也通過開設公寓首店，進入尚未被充分開發的市場區域，尤其是那些對長住型住宿需求增長較快的城市或區域，提前布局以建立品牌存在感。

以蘇州藝刻酒店萬豪旅享家公寓為例，該項目是國內及亞太首家開業品牌。作為萬豪旅享家會員計劃的一部分，入住可累計積分，用于兌換全球范圍內的萬豪旗下酒店住宿、體驗等。品牌是標準化與個性化的結合，在保持國際酒店集團標準化服務流程（如清潔、安保、設施維護等）的同時，注重融入當地文化元素，通過藝術設計與本地特色結合，提供兼具國際品質和地域特色的居住體驗。

與引入新公寓品牌不同，瑞士酒店公寓則是雅高集團旗下瑞士酒店品牌的延伸。以上海虹橋瑞士酒店公寓為例，品牌血液融于瑞士品牌基因與健康理念。作為瑞士酒店品牌在華的首個服務式公寓項目，品牌融合了瑞士“純粹、睿智與活力”的待客之道，房間配備瑞士酒店專屬床品及采用瑞士植物精油制成的洗護用品，主要滿足住客的住宿體驗。

此外，公寓共享同樓雅高悅閣酒店的高端設施，如室內恒溫泳池、現代化健身房、桑拿房等康體設施，以及30樓的行政酒廊，提供酒店級的休閑與商務配套。

無論是全新的公寓品牌，還是酒店品牌的延伸，都是國際酒店集團以酒店服務標準“切入”國內長租公寓賽道的一種方式。不過，這些新開的首店仍在接受市場檢驗，未來布局規劃如何、運營模式能否復制，國際酒店集團仍在觀望。

從境宸公寓首入上海，到格詩庭簽約成功、詩鉑公寓酒店被特許經營、瑞士酒店公寓和藝刻酒店萬豪旅享家公寓相繼開業，國際服務式公寓正借“首店經濟”加速搶灘中國。它們或以康養服務破局中端同質化困局，或以“合伙”、“特許”模式嫁接本土資源。但康養溢價能否被買單、快閃場景能否持續引流、輕資產模式能否規模化復制，仍需首店驗證。當新鮮感褪去，真正能留下來的，是那些能在公寓賽道中找到獨屬自身差異化優勢的品牌。這場國際公寓的中國故事，才剛剛開始。