2026年5月全國房地產市場研究報告

核心觀點

• 政策環境: 持續推進城市發展，土地、財政將向人口流入城市傾斜

• 新房供應：面積同環比雙降四成且跌幅擴大，一線相對降幅較小

• 新房成交：環比增2%與3月齊平，一線城市環比增11%領先

• 二手房成交：面積環比降12%但同比增18%，累計增幅擴大至12%

• 土地市場：5月土拍規模同比收縮，優質宅地保持點狀熱度

◎ 文 / 克而瑞

01 政策環境

持續推進城市發展

土地、財政將向人口流入城市傾斜

2026年5月，中央多部委持續推進城市發展工作，涉及城市更新任務下發、城市體檢、財政支持、推行常住地提供基本公共服務等方面。地方層面，至截稿時58次發布穩市場新政，從發布頻次統計來看，優化公積金提及次數最多，其次是好房子和住房保障。

中央方面，月初，國務院常務會議提出，持續推進房地產等領域風險化解。央行發布一季度中國貨幣政策執行報告，提出要繼續實施好適度寬松的貨幣政策。月中，國務院常務會議部署落地城市更新重點任務，同步推動人口高質量發展；同日，住建部召開視頻會議，安排2026年城市體檢工作，明確要求高標準推進城市更新。5月下旬，財政部公示中央財政城市更新行動入選項目名單，加速落實配套資金支持。此后國務院印發文件，全面推行常住地基本公共服務制度，提出土地指標、財政資源重點向人口流入城市傾斜。

本月最值得關注的文件即《國務院關于推行常住地提供基本公共服務的實施意見》，文件要求破除公共服務與戶籍綁定的壁壘，保障未落戶常住人口平等享受城市公共資源。新政聚焦外來人口城市安居核心需求，重點擴大公租房保障范圍，將穩定就業居住的外來常住人口納入保障體系，通過實物配租、貨幣補貼等方式兜底居住需求。同時完善隨遷子女教育、異地社保醫保、就業幫扶等配套權益，同步優化土地、財政資源配置，向人口流入城市傾斜民生與保障性住房建設用地，推進公共服務均等化，助力新型城鎮化提質，釋放城市人口居住剛需潛力。

地方層面，39次發文涉及公積金優化，主要涉及首套認定放寬、貸款額度提升、階段性取消貸款次數限制、放寬代際互助限制等。12次發文推進“好房子”建設，典型如廣州發布 “四好” 建設行動方案，聚焦住房品質與城市宜居水平提升，明確至2030年全面推廣“四好”理念，形成長效建設機制，新建商品房全面按“好房子”標準建設。地方重點政策方面：

湖南出臺“新湘十條”，允許已出讓困難土地分割開發，支持政府協商收回或置換；空置商業項目及未建非住宅用地可依法“商改住”，并同時涵蓋存量房收購、住房以舊換新、公積金優化等38項措施，全面支持市場平穩發展。項目分割開發、“商改住”等用地政策創新，為盤活存量資產提供關鍵路徑，有效緩解企業資金沉淀壓力。

廣州印發自持物業轉售規則，自持商品住房轉為可銷售住房。政策適配“定自持項目”與“競自持項目”兩類，要求項目所在行政區及所屬板塊一手住宅去化周期均低于18個月。企業可分最多3批辦理轉售，首次轉售面積不低于自持總面積20%，且需繳清本批次出讓金方可啟動下一批。政策以去化周期為前提，既保障市場供需平衡，又為房企紓困提供路徑，有效釋放存量房源，促進住房改善需求釋放。

02 新房供應

面積同環比雙降四成且跌幅擴大

一線相對降幅較小

克而瑞監測數據顯示，2026年5月，全國重點50城市新建商品住宅新增供應面積約631萬平方米，環比減少45%，同比下降42%，降幅有所擴大，與年初1月規模相當、重回去年以來初春節月外的最低水平。前5月累計供應面積3709萬平方米，累計同比跌27%，累計跌幅進一步收窄7pcts。

從各能級城市表現看，4個一線城市供應面積約112萬平方米，同、環比雙降43%，為各能級城市跌幅相對較小的，前5月累計供應面積583萬平方米，累計同比下滑24%，較前4月降幅繼續收窄2pcts。24個二線城市供應面積約395萬平方米，環比減少45%，同比下跌38%，累計供應面積2260萬平方米，累計同比減少28%，跌幅收窄11pcts。22個三四線城市供應面積僅約123萬平方米，環比減少47%，同比跌 50%，累計供應面積860萬平方米，累計同比下降25%，三四線城市新增供應規模持續收縮，規模總量和跌幅為各能級城市居前，庫存壓力逐步趨緩。

03 新房成交

環比增2%與3月齊平

一線城市環比增11%領先

克而瑞監測數據顯示，2026年5月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約1362萬平方米，環比小幅上升2%，同比微降2%，規模與3月“小陽春”齊平。前5月累計成交面積5596萬平方米，累計同比跌15%，較前4月累計同比跌幅繼續收窄3pcts，整體穩定至去年以來月均水平，繼續保持3-4月以來的熱度和成交慣性。

從各能級城市表現看，4個一線城市成交面積約215萬平方米，環比增長11%，同比增幅較shangy月擴大5pcts至6%，累計成交面積809萬平方米，累計同比跌幅繼續收窄6pcts至12%。23個二線城市成交面積約760萬平方米，環比微降3%，同比下降8%，同環比跌幅略有擴大。23個三四線城市成交面積約388萬平方米，環比增長7%，同比正增長8%，累計成交面積1588萬平方米，累計同比下降5%，降幅同樣收窄1pcts。

04 二手房成交

面積環比降12%但同比增18%

累計增幅擴大至12%

克而瑞監測數據顯示，2026年5月，全國重點20城市二手房成交高位回落、低于3-4月水平，成交面積合計約1670萬平方米，環比持下降12%，同比增長18%，單月同比增幅擴大1pcts，前5月累計成交面積約7689萬平方米，同比正增長12%，增幅繼續擴大4pcts。

從重點城市成交面積絕對規模看，成都二手房成交面積達214萬平方米高踞首位，環比微降9%，同比仍增33%，累計同比增13%；其次是上海成交面積約197萬平方米，環比微降9%，同比增21%，累計同比增幅提升至8%。北京、天津、武漢、西安和廣州等成交規模達100萬平方米，武漢、廈門、東莞等環比顯著增長20%以上，二手市場熱度由點到面傳導提升。

05 土地市場

5月土拍規模同比收縮

優質宅地保持點狀熱度

2026年5月，各地持續嚴控增量，土地供求規模均延續同比回落，優質地塊占比得以維持近一年以來高位，各地土拍繼續保持點狀熱度。月末快報數據顯示，當月土地成交建筑面積環比延續年內低位，同比延續回落；本月土地供應建筑面積為3697萬平方米，環比上升12.6%，同比下降23%；成交2178萬平方米，環比下降5%，同比下降27%。三線城市成交金額同比降幅最小，一線城市同比下降20%，二線同比回落39%，三四線同比回落3%。市場熱度來看，5月平均溢價率為5.8%，環比下降1.8個百分點，同比下降1.3個百分點。北京太平橋、杭州未來科技城、珠海香洲等高總價宅地，均實現了15%的溢價率。

結合政策動向來看，5月中央多部委密集發文，國務院常務會議部署城市更新重點任務、住建部推進年度城市體檢工作、財政部公示城市更新入選項目名單，明確土地指標、財政資源向人口流入城市傾斜，鼓勵盤活閑置房源與低效用地。預計后續核心城市將持續聚焦優質低密宅地供應，疊加城市更新政策紅利釋放，以央國企為主的房企拿地信心穩步修復，核心區域宅地熱度將維持高位，商改住、存量低效用地再開發成為供應重要補充，土地市場整體投資確定性將進一步強化。

就高總價地塊成交情況來看，高總價地塊成交仍較為分散，TOP10地塊分屬8個城市，核心城市單月土拍規模普遍下降。其中榜首為深圳大運新城地塊，如期由華潤置地以70.45億元的底價競得。地塊原規劃建設約700米中國第一高樓，后因企業流動性危機停工，兩次司法拍賣流拍，最終于2025年由深圳市政府以68億元收儲，并引入華潤重啟。

單價榜方面，北京、杭州、珠海三宗高溢價宅地分列前三。其中北京太平橋地塊地處西三環以東、麗澤路以北，該片區已經經歷了超過20年的土地斷供，地塊本身具備極強的地段稀缺性。最終太平橋地塊經過155輪競拍，由保利發展以41.5億元競得，溢價率15.4%，地塊規劃建筑面積7.2萬平方米，名義樓板價5.76萬元/平方米，扣除配建后地塊樓板價約6.67萬元/平方米。

排版：花卷