房地產(chǎn)救市，還有新招么

中央政治局會(huì)議內(nèi)容一向是房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的“風(fēng)向標(biāo)”：

2024年9月是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；

2025年12月調(diào)整為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”；

2026年4月的最新表述更新為“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

表面看字面意思沒(méi)有太大的變化，但其實(shí)政策信號(hào)發(fā)生了明顯的轉(zhuǎn)變，“努力穩(wěn)定”四個(gè)字足以說(shuō)明了當(dāng)前中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄聸Q心盡最大可能穩(wěn)定市場(chǎng)。

然而，這份決心從不是空談，各地方接連在3、4月份頻繁發(fā)出有利于市場(chǎng)的購(gòu)房政策，甚至一些城市精準(zhǔn)的踩在五一假期的前一天發(fā)出，政策的風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)從“做不做”落地到“怎么做”的維度上來(lái)。

政策一個(gè)接一個(gè)，看似“利好”，但是這份“積極”的背后也讓我們產(chǎn)生了一絲擔(dān)憂：

這究竟是“止不住跌，需要繼續(xù)拿工具救市”還是“已經(jīng)止跌，正在加速修復(fù)之中”？

更直白的說(shuō)：“房?jī)r(jià)究竟到?jīng)]到底，政策的工具到底出沒(méi)出完？”

而這一切的答案，都需要看市場(chǎng)是否真的下場(chǎng)買單，畢竟，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是對(duì)的。

01

市場(chǎng)永遠(yuǎn)是對(duì)的

數(shù)據(jù)是最理性的反饋

房?jī)r(jià)到?jīng)]到底？這個(gè)問(wèn)題也許沒(méi)人能回答出來(lái)，但如果換個(gè)問(wèn)法，現(xiàn)在究竟有沒(méi)有人買房子，市場(chǎng)是不是依然在觀望、不買單？這個(gè)問(wèn)題很好回答，躬身入局，下場(chǎng)調(diào)研就能得到答案。

先說(shuō)結(jié)論，市場(chǎng)遠(yuǎn)比我們想的要“夸張”，在各地方政策密集推出之后，大家?guī)缀跏恰坝媚_投票”，用行動(dòng)反饋政策的成效。

廣州在“五一”假期樓市活躍，一手住宅日均認(rèn)購(gòu)套數(shù)同比上漲超五成。4月廣州二手房網(wǎng)簽量連續(xù)兩個(gè)月破萬(wàn)套。戳此了解，VR沉浸式看房

廣州以“以需定供+發(fā)放補(bǔ)貼+公積金提額”三管齊下精準(zhǔn)打通置換鏈條，黃金周消費(fèi)力印證了政策有效性。

深圳4月30日政策實(shí)施至5月10日，深圳一二手商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽2776套，同比大幅增加52.9%。其中新建商品住宅認(rèn)購(gòu)1021套、同比增33.6%，網(wǎng)簽1272套、同比增67.8%；二手住宅網(wǎng)簽1504套、同比增42.2%。

深圳4.30新政堪稱一線城市本輪力度最強(qiáng)的政策，限購(gòu)幾乎達(dá)到“零門檻”。

杭州4月成交的300萬(wàn)元以內(nèi)二手房中，公積金貸款覆蓋比例從3月的26.2%提升至29.7%，提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，剛需購(gòu)房家庭獲益明顯。

杭州的公積金政策的調(diào)整精準(zhǔn)匹配了剛需和置換需求，公積金使用率顯著上升，有望持續(xù)激活剛需群體。

所有的數(shù)據(jù)都在指向一件事，我們正在從止跌回穩(wěn)的狀態(tài)過(guò)渡到穩(wěn)步修復(fù)的進(jìn)程之中。

雖然數(shù)據(jù)能夠反饋事實(shí)，但是，我們也不得不承認(rèn)，在體感上我們依然擔(dān)心政策如過(guò)往一樣“擠牙膏”，擔(dān)憂日后還會(huì)有新的政策。如果真的是那樣，那是不是還要繼續(xù)等下一個(gè)新政？房?jī)r(jià)是否還能再降一降？

想要回答清楚這個(gè)問(wèn)題，得先看政策的工具箱究竟到?jīng)]到底。

02

兩大指標(biāo)看清政策底牌

看政策究竟到?jīng)]到底，關(guān)鍵看兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是工具箱是不是全都打開(kāi)了，還有沒(méi)有“后手”？另一個(gè)是打開(kāi)的力度究竟有多大？

首先，翻遍政策的工具箱，真沒(méi)看到“后手”的影子。

從目前看，在地產(chǎn)上行期內(nèi)工具箱里的限制工具幾乎全部放開(kāi)了。

限購(gòu)幾乎名存實(shí)亡，現(xiàn)在除了北上廣深的少部分核心區(qū)域以外，購(gòu)買沒(méi)有任何限制，并且深圳的進(jìn)一步釋放也意味著其它城市也會(huì)馬上跟上，全面解除限購(gòu)只是時(shí)間問(wèn)題。

限貸就更不用說(shuō)了，現(xiàn)在的情況是不僅不會(huì)限貸，公積金直接拉到頂，利率也降到了歷史低位，只要想貸基本屬于零門檻。

首付降低了、財(cái)政補(bǔ)貼也給了、政府更是直接下場(chǎng)收購(gòu)、現(xiàn)房銷售也在試行階段。從過(guò)去的單點(diǎn)試探到現(xiàn)在的多點(diǎn)合力，可以說(shuō)，政策的工具箱已經(jīng)翻了個(gè)底朝天，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有任何隱瞞，毫無(wú)保留地給向了市場(chǎng)。

其次，政策的力度還有空間，但實(shí)話講，真的不大了。

首付可以從3成到2成，也許未來(lái)有可能做到1.5甚至1成。

利率雖然是低位，但只要銀行息差撐得住，也有繼續(xù)下探的可能。

公積金的額度可以繼續(xù)向上試探，因城而異。

財(cái)政的補(bǔ)貼，政府收購(gòu)的力度也有繼續(xù)加碼的空間。

雖然政策的力度從理論上講可以繼續(xù)加大，但是就目前而言，可以幻想的空間真的不多了。這就像是假如山西推出0首付、低利率、財(cái)政補(bǔ)貼的購(gòu)煤政策，鶴崗人也不會(huì)買是一個(gè)道理，因?yàn)榱Χ葘?duì)應(yīng)的是需求，現(xiàn)在的力度已經(jīng)可以滿足絕大多數(shù)人的基本需求了。

對(duì)于購(gòu)房者而言，是繼續(xù)觀望還是就此下場(chǎng)，這取決于每個(gè)人的需求。我們承認(rèn)力度有再降的可能，只是下探的空間非常有限，但你的需求是否有時(shí)間可以再等，這個(gè)問(wèn)題的答案只有每個(gè)需求購(gòu)房的人自己知道。

但我們可以確定的是，在房?jī)r(jià)的趨勢(shì)上現(xiàn)在正在從波谷走向光明的路上了。戳此了解，1V1遠(yuǎn)程同屏帶看

03

市場(chǎng)分化已形成

與其看房?jī)r(jià)不如看產(chǎn)品

當(dāng)前，房?jī)r(jià)的漲跌從不是一概而論，普漲普跌的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，與之而來(lái)的趨勢(shì)是：“分化”。

無(wú)論是大城市還是小城市，無(wú)論是新房還是二手房，都不存在集體修復(fù)或集體漲跌，現(xiàn)在的情況是所有的資源、資金都在向核心城市的“好房子”靠攏，只有“好房子”才能保住底線，突破上限。

什么是好房子？官方的答案是：應(yīng)當(dāng)具備安全、舒適、綠色、智慧等特征，覆蓋安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷四大核心維度。這是“好房子”作為產(chǎn)品的底線。

然而，“好房子”的上限應(yīng)當(dāng)還需要具備三“核”指標(biāo)：核心城市+核心地段+核心產(chǎn)業(yè)。

城市決定了房地產(chǎn)的規(guī)模，地段決定了房地產(chǎn)的價(jià)格，產(chǎn)業(yè)決定了房地產(chǎn)的購(gòu)買力，國(guó)家也正在用城市更新的方式努力讓“好房子”不斷的高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)如同手機(jī)市場(chǎng)一般，不是所有手機(jī)都能賣出去，只有具備高刷新率屏幕、快充、長(zhǎng)續(xù)航這些“好手機(jī)”標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品才有人買。功能機(jī)不是降降價(jià)就能賣掉的，消費(fèi)者不買是因?yàn)樗鼜母旧媳惶蕴恕?/p>

“好房子”也是一樣的邏輯。城市更新的作用，就像給老舊的“功能機(jī)”安裝了一款新系統(tǒng)，雖然硬件沒(méi)變，但使用體驗(yàn)大幅提升，讓老房子在市場(chǎng)上重新有了競(jìng)爭(zhēng)力。

所以，請(qǐng)別再問(wèn)“市場(chǎng)到?jīng)]到底”，而要問(wèn)“我的房子是不是‘好房子’”。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)上行期，國(guó)家的調(diào)控看似是在打壓，實(shí)則是在降溫，就和人過(guò)于興奮時(shí)如不及時(shí)安撫，就有可能會(huì)演變成樂(lè)極生悲。

房地產(chǎn)下行期，國(guó)家的調(diào)控看似是在營(yíng)救，實(shí)則是在矯枉過(guò)正，如同股市一般，我們要的從不是一時(shí)快速增長(zhǎng)的瘋牛，而是一只能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的慢牛。

房?jī)r(jià)到?jīng)]到底，沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的答案，但中央定調(diào)、地方配合，健康的風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)完成轉(zhuǎn)向，我們也不必在“等風(fēng)來(lái)”，而是切實(shí)的感受到“風(fēng)真的來(lái)了”。

所以，別再問(wèn)：“還會(huì)不會(huì)更低”，而是問(wèn)：“如果這就是底，我要不要?jiǎng)印！?/p>

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