古村老宅、留用地、老舊物業一個不放過，廣東酒店打響存量煥新戰

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近期的廣州酒店市場動作頻頻，國資委攜手華住擬三年落地約300家酒店，約100億元投入，高奢品牌悅榕莊、華爾道夫、瑞吉、JW萬豪密集落子，還有四季酒店啟動升級，廣州大廈完成煥新翻牌……希爾頓、雅詩閣等頭部企業在廣州都有存量項目。城市存量改造早不是新鮮事，但如此體量與手筆，廣州或許是第一個，各路玩家誰又能真正吃下這輪存量紅利？

廣州迎來存量翻新浪潮

近期，廣州酒店行業出現了一個非常值得關注的變化：相比過去幾年行業熱衷討論“新品牌”“新開業”“新商圈”，如今市場的焦點，正在明顯轉向“存量煥新”。

前不久，廣州市國資委與華住集團在廣州越秀國際會議中心簽署戰略合作框架協議。根據披露的信息，未來三年，華住集團將力爭在廣州投資約300家酒店，總投資金額約100億元。這一消息在行業內引發了不小關注。因為對于已經擁有龐大規模的華住而言，繼續在廣州加碼，并不僅僅意味著傳統意義上的“擴店”，更像是在提前卡位一線城市核心存量資產。

幾乎同一時間，希爾頓花園酒店也宣布達成30項簽約及合作意向，其中就包括廣州這一核心城市商務區。國際酒店集團仍在持續加碼廣州，說明廣州高端及中高端住宿市場的底盤依然足夠強，但與十年前不同的是，今天的競爭重點已經不再是“誰還能拿到新地”，而是“誰能更快接手并重做核心物業”。

與此同時，廣州官方也開始明顯加速推動存量空間盤活。5月20日，廣州市文化廣電旅游局正式發布《廣州市酒店（民宿）暨存量空間活化提升招商手冊》，并組織物業方與投資方現場對接。相比普通招商會，這次活動釋放出的信號其實更值得行業重視。

一方面，到場的不只是傳統酒店集團，白天鵝、嶺南、途易集團、美高梅、洲際、悅榕莊、萬達、藝程、東呈、木蓮莊等頭部酒管企業集體出現，意味著廣州正在吸引不同類型的運營商參與城市更新。另一方面，官方重點提出的方向，也已經明顯超出了傳統住宿邏輯，從銀發康養、藥食同源、非遺文化，到親子研學、智慧酒店，再到古村老宅、留用地、老舊物業活化，這背后其實反映的是廣州正在嘗試把酒店、民宿與城市更新、文旅消費、社區生活重新連接。

過去很多城市更新，本質上還是地產邏輯，即通過拆除、重建、出售來完成空間價值重估。但這次廣州釋放出的方向，更像是運營邏輯，本質是如何讓老空間繼續產生長期消費價值。

這種變化，在高端酒店市場表現得尤為明顯。近期，開業14年的廣州四季酒店宣布暫停營業，啟動公區升級改造。作為珠江新城西塔的重要城市地標，廣州四季曾長期代表廣州高端酒店市場的頂級水準。某種程度上，這家酒店的升級本身，就已經具有行業樣本意義。

同樣值得關注的，還有北京路商圈的廣州大廈。作為廣州傳統中軸線上的老牌城市物業，廣州大廈此前由越秀集團投資5.3億元進行整體改造，并在今年3月底以“大灣區首家希爾頓啟繽精選酒店”的身份重新亮相。相比單純翻新，更值得行業關注的是其背后的合作模式。

還有花都中旅·阿那亞·九龍湖項目也發布資格預審公告，將對原有國王酒店、公主酒店及歐洲小鎮等業態進行整體升級。項目依托2.5萬畝4A景區，未來還將新增商業、精品民宿及文化生活空間。這意味著，廣州這一輪存量煥新已經從CBD高端酒店，進一步延伸至文旅度假資產。

如果把這些動作放在一起看，會發現廣州酒店行業正在發生一個非常明顯的轉向：行業競爭的核心，已經開始從“增量開發”轉向“存量運營”。

為什么是廣州為什么是現在

為什么全國這么多城市里，偏偏是廣州，率先開始如此系統性地推動存量煥新？為什么又是在2026這個時間點集中爆發？

首先，廣州既擁有全國最早的一批酒店資產，這批酒店資產已經進入“修整期”。某種程度上，廣州今天的酒店翻新潮，是中國現代酒店業發展到一定階段后的必然結果，因為廣州本身就是中國現代酒店業的起點之一。

1983年白天鵝賓館開業，1984年中國大酒店落地，1985年花園酒店亮相，這幾乎構成了中國第一代現代高端酒店的“開山之作”。從服務標準、國際化接待能力到運營模式，當年全國酒店行業幾乎都在“看廣州”。1989年，廣州文化假日酒店開業，成為廣州第一家國際品牌酒店。隨后，廣州依托改革開放窗口與國際商貿中心定位，高端酒店開始持續擴張。

尤其2003年珠江新城被正式定位為廣州CBD后，廣州迎來真正意義上的高奢酒店爆發期。2008年，廣州富力麗思卡爾頓酒店開業，“獅王”的到來，正式拉開珠江新城高奢酒店集群時代。隨后十余年間，廣州四季、柏悅、W、康萊德、瑰麗、卓美亞等國際高奢品牌陸續落地，珠江新城一度成為全國超高層奢華酒店最集中的區域之一。

問題恰恰也在這里，當很多城市今天還在新增高端酒店時，廣州相當一部分核心酒店資產，已經率先進入15年以上的“大修周期”。這種“大修”，并不只是換地毯、改客房，而是真正意義上的資產生命周期更新。物理層面，水管、電梯、空調機電系統、墻體結構、能耗問題開始集中暴露；運營層面，人工、維護、能源成本持續上漲，但傳統五星酒店的收益能力卻在下降。

尤其是這幾年，中高端精選酒店、生活方式酒店以及新消費品牌快速崛起，對傳統高端酒店形成了明顯沖擊。過去很多五星酒店依賴的是國際品牌、優質地理位置、商務接待等，但今天消費者開始追求生活方式、重視情緒價值、關注在地文化表達……這也是為什么，如今很多老牌高端酒店即便位置依然稀缺，卻仍然必須重新改造。因為過去那套依靠地段紅利、國際品牌紅利就能長期“躺贏”的邏輯，正在失效。

二是廣州正在從“商貿城市”轉向“國際消費城市”。過去幾十年，廣州最核心的城市標簽一直是“商貿中心”，廣交會、外貿、制造業、會展經濟，長期構成了廣州酒店業最穩定的基本盤。因此，廣州酒店過去更偏“商務接待型”邏輯，只要能夠滿足商旅效率與國際接待需求，酒店就能獲得穩定客源。

但今天，廣州面對的競爭環境已經完全不同。商務部提出五大國際消費中心城市，北京、上海、重慶、天津、廣州，其中，廣州是華南地區唯一入選的城市，也是5 個城市中唯一非直轄市的城市。作為國際消費中心城市和粵港澳大灣區核心城市，廣州必須重新回答一個問題：除了“做生意”，游客為什么還要來廣州？因為今天的城市競爭，已經不只是產業競爭，而是消費吸引力競爭。

深圳正在快速吸引年輕消費與科技人群；香港恢復國際旅游優勢；澳門強化娛樂度假屬性；成都、西安、長沙等城市則不斷強化文旅內容和城市IP。尤其是在入境游恢復的大背景下，廣州的緊迫感其實更強。隨著240小時過境免簽等政策持續推進，廣州作為國際門戶城市，正在重新迎來國際商旅與入境消費回流。與此同時，廣交會、廣州國際旅游展等大型活動，也正在重新拉動國際客流。

但問題在于，如果城市酒店產品依然停留在十年前的商務邏輯，很難真正承接新一輪國際消費需求。上面廣州文旅局提出的五大方向，其實非常值得琢磨。銀發康養、親子研學、藥食同源、非遺文化、智慧酒店，看似是在談酒店產品，實際上是在重構城市消費接口。因為今天廣州真正想做的，已經不只是“住宿業升級”，而是把酒店當作文旅目的地入口、康養消費終端、在地文化體驗空間，甚至國際城市服務能力的一部分，換句話說，酒店開始承擔城市功能升級的角色。

三是增量空間有限，政策窗口推動。過去二十年，中國酒店業最大的紅利來自城市擴張。新區、CBD、新商圈不斷出現，酒店集團最重要的能力是快速拿地、快速開發。但今天，廣州核心區域無論是珠江新城、天河北還是北京路，新增大型酒店物業都已經越來越少。真正稀缺的，不再是“新項目”，而是那些位于核心區域、擁有成熟商圈與長期客流基礎的存量資產。

因此，對于廣州來說，現在最大的機會已經不在“新建”，而在“重做”。而政策層面的推動，也正在加速這一進程。進入2026年，《廣東省促進服務消費高質量發展若干措施》《廣州市促進服務消費高質量發展若干措施》全面進入實施階段，政策明確提出支持引進高端酒店與國際酒店管理集團、培育本土品牌，推動住宿與文旅、康養、研學融合，鼓勵盤活存量資產，發展鄉村酒店與高品質民宿。廣東“十五五”《規劃綱要》更直接指出支持廣州建設具有經典魅力和時代活力的中心型世界城市；支持廣州建設國際消費中心城市；支持廣州建設國際會展之都；支持廣州打造具有國際影響力的演藝之都；高水平承辦2026年APEC會議。這意味著，廣州已經不再只是單純招商，而是在主動推動城市存量空間重新進入消費體系。

可以說，廣州這一輪酒店存量煥新，并不是簡單的行業翻修潮，更像是一座成熟國際城市，在產業競爭、消費競爭與空間競爭的新周期里，對自身城市能力的一次主動重構。

誰能吃下廣州這波存量改造紅利

廣州這一輪存量煥新，很容易被理解成一場酒店集團之間的“搶項目大戰”。但這不是一場你死我活的零和游戲，競合，而非競爭，才是這場存量改造浪潮的真正底色。

從當前市場參與對象來看，主要有以下四個派系：

國資系：擁有最好的資產，相對缺少運營基因。地方國資擁有大量位于城市核心地段的存量物業，產權清晰、位置絕佳，這些資產躺在賬面上是“沉睡資產”，等待被喚醒。比如最近完成煥新的廣州大廈，越秀集團能砸5.3億進行改造，底氣就在于這棟樓的位置無可替代，位于北京路中軸，擁有63年歷史，這種資產用錢買不到，只能在存量里挖。還有相比普通投資方，地方國資手里政策支持、審批效率、更新資格、土地協調能力、產業導入能力等“軟性資源”，這些都是純民營資本和外資機構很難獲得的能力。

但國資的短板也同樣明顯，在運營方面還有不足。存量物業改造不是砸錢裝修這么簡單，它需要品牌系統、會員體系、收益管理、客戶運營等，這些是長年累月攢出來的功夫，不是招幾個職業經理人能解決的，國資體系相對固化的決策機制、不市場化的薪酬結構，比較難吸引和留住頂尖的酒店管理人才。

國資還缺“退出通道”。即便酒店改造后運營改善，如果不解決資產流通性的問題，國資還是被鎖在這些重資產里。這或許也是華住與廣州國資的合作要特意提到“資產證券化”的原因，國資需要一個把重資產變輕、讓資本滾動起來的路徑。

本土頭部酒店系：以華住、錦江、首旅如家為代表的國內頭部酒管集團，是這場存量改造里最活躍的“進攻方”，他們的核心底氣在于其全品牌矩陣的消化能力和極致的運營效率。以上面提到的華住與廣州市國資委的合作為例，可以從經濟型的漢庭、海友，到中端的全季、桔子，再到中高端的桔子水晶、漫心，不同的存量物業都能找到對應的品牌手術方案。華住的供應鏈體系、中央預訂系統、收益管理工具，能以相對低的成本快速提升改造后酒店的運營表現，錦江和首旅如家的邏輯也類似。

但問題也同樣存在，高端品牌溢價不足。華住的花間堂、禧玥，錦江的昆侖、郁錦香，近年來不斷向上突破，但在消費者認知層面，與四季、瑞吉、華爾道夫、文華東方建立同等級心智還有一定距離。而廣州，偏偏是一座需要國際高端接待能力的城市，無論是廣交會、國際旅游展，還是即將承辦的2026年APEC會議，廣州需要的不只是高效率運營體系，還需要國際化品牌背書。

國際酒店系：國際集團擁有的品牌溢價能力、全球會員體系、國際客源網絡以及成熟高端運營標準優勢十分明確，對于廣州這種強調國際消費中心、國際會展之都、入境游門戶定位的城市來說，這些能力仍然具備稀缺性，這也是為什么，近幾年廣州依然不斷吸引國際品牌布局。

今年以來，華爾道夫、瑞吉、JW萬豪三大頂奢品牌集中補位廣州，悅榕莊、洲際、麗世、凱悅臻選等高端酒店亮相，覆蓋城市多個板塊。各種國際品牌扎堆引入，它們不是試探觀望，而是在不斷重倉城市核心。

與此同時，國際巨頭也在積極帶來新的產品模型，適應市場的多樣化需求。比如生活方式品牌、精選服務品牌、軟品牌體系，以及服務式公寓產品等，如趕在五一前開業的璇灣公館·雅詩閣優選就是由始建于1914年的廣州造船廠翻新改造而來。

區域酒管系：他們在地有“深度”，但系統能力不足，規模化擴張受限。廣州本土的白天鵝、嶺南酒店等本身就是中國酒店業的老牌樣本，他們經營幾十年積累下來的，不只是品牌知名度，更是對本地市場、政企關系、消費習慣以及城市文化的深度理解。這種能力，很多外來品牌無法快速復制，尤其在城市更新、歷史建筑改造、文化型項目、本地商務接待體系中，區域酒管往往具備天然優勢。但它們的系統能力、會員規模、數字化體系、全國分銷網絡以及跨區域復制能力，通常不如頭部集團。區域酒管更擅長做“精品”，卻很難做“規模”，它們很難單獨支撐廣州龐大的存量更新市場。

把四類玩家的牌面攤開，會發現廣州的存量改造不可能是某一家通吃的棋局，更多的是一套多方協同模型。這也是為什么，最近廣州市場上能夠看到越來越多“邊競爭、邊合作”的現象，“國資+本土”“國資+國際”“頭部+區域”等多種合作模式相繼出現。如近期凱悅與總部位于廣州的東呈聯手推出凱悅嘉鄰，去年中旅戰略投資的雅閣也早已深耕廣州多年，都是這種邏輯的縮影。

可以預見，隨著廣州核心區域增量空間進一步收縮、城市更新持續推進、國際消費中心城市建設加速，國資、國際集團、國內頭部、區域酒管之間的合作只會越來越緊密。

綜上，廣州這一輪存量煥新，本質是一場城市深層的能力重組。當老酒店、老商圈、老物業重新涌入城市競爭的版圖，廣州要爭的早已不是客房數，而是國際消費中心城市的話語權、全球人流的入口和下一輪增長的主動權。這既是不可多得的機遇窗口，也是一場沒有標準答案的硬仗。理性來看，這恰恰是市場走向成熟的必經之路，未來的廣州酒店市場，值得期待。